Luận văn: Kết quả nghiên cứu yếu tố đến quyết định mua Bđs

Chương 4 này, tác giả sẽ tiến hành trình bày kết quả nghiên cứu thông tin về mẫu khảo sát, kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha, kết quả phân tích nhân tố EFA và kết quả phân tích hồi quy, giải thích mô hình hồi quy. Ngoài ra, tác giả sẽ kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, kết quả thống kê mô tả đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng.

4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu

Mẫu khảo sát được thực hiện theo Phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Dựa vào nghiên cứu của Hair và cộng sự (2006) kích cỡ mẫu bằng ít nhất 5 lần biến quan sát, Nghiên cứu có 39 biến quan sát được dùng trong phân tích Cronbach’s alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng mẫu cần thiết phải lớn hơn 200 và đồng thời lớn hơn (5 x 39 = 195 quan sát). Vì vậy, số lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong nghiên cứu này ít nhất là 200 quan sát. Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng nhiều càng tốt, đồng thời nhằm tránh những sai sót trong quá trình phỏng vấn và nhập liệu cũng như làm sạch dữ liệu, tác giả đã chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là hơn 300 người tại khu vực Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Do tình hình dịch bệnh thời điểm này phức tạp, và Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện phong tỏa để phòng dịch, cho nên các mẫu khảo sát được thực hiện khảo sát trực tuyến. Dữ liệu được thực hiện thông qua việc tác giả gửi bảng khảo sát trực tuyến, tác giả gửi qua Mail, gửi link qua Zalo, qua ứng dụng Facebook được thực hiện từ tháng 8/2021 đến tháng 2/2022.

Trong thực tế tác giả đã gửi 850 mẫu, trong đó thu về được 400 mẫu bảng trả lời khảo sát, có 68 mẫu trả lời khảo sát bị loại sau khi làm sạch dữ liệu, còn 332 mẫu đạt yêu cầu và đưa vào phân tích.

Dữ kiệu sau khi thu thập, được xử lý và có kết quả phân tích như bên dưới:

Về giới tính: Kết quả phân tích cho thấy trong số 332 mẫu khảo sát thì có 193 Nam (chiếm 58.1%) và 139 nữ (chiếm 41.9%) tham gia khảo sát.

Về độ tuổi: Độ tuổi chiếm đa số là từ 26 đến 45 tuổi gồm 206 người (chiếm 62%). Tiếp theo là nhóm tuổi từ 46 tuổi trở lên (chiếm 23.8%), và nhóm tuổi từ 18 đến 25 tuổi (chiếm 14.2%).

Về nghề nghiệp: Nhóm khảo sát là quản lý làm việc tại các công ty chiếm đa số với 200 người (chiếm 60.2%). Tiếp theo là nhóm nhân viên văn phòng (chiếm 21.4%), nhóm lao động tự do hoặc tự doanh (chiếm 14.5%), nhóm công nhân (chiếm 3.9%).

Về thu nhập/1 tháng: Nhóm thu nhập từ trên 45 triệu/1 tháng chiếm đa số với 114 người (chiếm 34.3%). Nhóm tiếp theo là thu nhập từ 15 đến 30 triệu (chiếm 24.1%), nhóm thu nhập từ 30 đến 45 triệu (chiếm 22.9%), nhóm thu nhập dưới 15 triệu (chiếm 18.7%).

Bảng 4.1: Tóm tắt mô tả mẫu nghiên cứu

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo

Tác giả tiến hành đánh giá độ tin cậy số thang đo bằng kiểm định Cronbach’s Alpha để làm cơ sở phân tích nhân tố EFA. Có thang đo quyết định Bất động sản và thang đo 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản gồm: Vị trí; Môi trường; Tiện ích; Tài chính; Pháp lý; Tiếp thị; Tiềm năng phát triển.

4.2.1. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Quyết định mua Bất động sản” (QĐ).

Bảng 4.2. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Quyết định mua Bất động sản” (QĐ)

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Quyết định mua Bất động sản” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.792 > 0.6. Đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Quyết định mua Bất động sản” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Thấp nhất là hệ số QĐ4 = 0.531, cao nhất là hệ số QĐ1 = 0.691.  Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.792. Do đó, thang đo thành phần “Quyết định mua Bất động sản” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2. Đánh giá độ tin cậy thang đo 7 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản

4.2.2.1. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Vị trí” (VT)

Bảng 4.3. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Vị trí” (VT)

 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Vị trí” gồm 7 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.866 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Vị trí” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Thấp nhất là hệ số VT4 = 0.571, cao nhất là hệ số VT2 = 0.691.  Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.866. Do đó, thang đo thành phần “Vị trí” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2.2. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Môi trường” (MT)

Bảng 4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Môi trường” (MT) lần 1:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Môi trường” gồm 5 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.905 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy rất tốt, hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Môi trường” đều > 0.3. Tuy nhiên hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến MT1  = 0.908 > Cronbach’s Alpha tổng 0.905 nên ta loại biến MT1.

Bảng 4.5.Đánh giá độ tin cậy thang đo “Môi trường” (MT) lần 2:

 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại biến quan sát MT1, thang đo “Môi trường” còn 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.908 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy rất tốt, hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Môi trường” đều > 0.3. Tuy nhiên hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến MT2  = 0.914 > hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha tổng 0.908 nên ta loại biến MT2.

Bảng 4.6. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Môi trường” (MT) lần 3:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại biến quan sát MT1 va MT2, Thang đo “Môi trường” còn 3 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.914 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy rất tốt, hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Môi trường” đều > 0.3. Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.914. Do đó, thang đo thành phần “Môi trường” đạt yêu cầu và 3 biến quan sát MT3, MT4, MT5 của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA  

4.2.2.3. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiện ích” (TI)

Bảng 4.7. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiện ích” (TI)

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Tiện ích” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.832 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Tiện ích” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Thấp nhất là hệ số TI1 = 0.574, cao nhất là hệ số TI2 = 0.772.  Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.832. Do đó, thang đo thành phần “Tiện ích” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiếp thị” (TT)

Bảng 4.8. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiếp thị” (TT)

 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Tiếp thị” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.844 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Tiếp thị” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Thấp nhất là hệ số TT1 = 0.656, cao nhất là hệ số TT3 = 0.705.  Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.844. Do đó, thang đo thành phần “Tiếp thị” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2.5. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tài chính” (TC)

Bảng 4.9. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tài chính” (TC) lần 1:

 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Tài chính” gồm 7 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.667 > 0.6 chấp nhận được và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Tài chính” có hai biến quan sát TC1 = 0.270 < 3 và TC3 = 0.273 <3. Nên ta loại 2 biến quan sát TC1, TC3.

Bảng 4.10. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tài chính” (TC) lần 2

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại bỏ 2 biến quan sát TC1, TC3, thang đo “Tài chính” gồm 5 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.655 > 0.6 chấp nhận được và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Tài chính” có biến quan sát TC2 = 0.176 < 3. Nên ta loại 2 biến quan sát TC2.

Bảng 4.11. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tài chính” (TC) lần 3

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại bỏ 3 biến quan sát TC1, TC3, TC2 thang đo “Tài chính” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.697 > 0.6 chấp nhận được và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Tài chính” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Nếu loại bỏ các biến quan sát thì hệ số Cronbach’s Alpha TC5, TC6, TC7 đều < 0.697 nhưng TC4 = 0.728 > hệ số Cronbach’s Alpha  0.697. Tại biến quan sát TC4 này là biến “Lãi suất vay vốn” tác giả nhận thấy khi đi vay vốn để mua Bất động sản tại các ngân hàng, bên cạnh việc xem xét khả năng thanh toán và tình hình tài chính cá nhân, thì khách hàng cũng rất quan tâm đến lãi suất vay vốn. Khách hàng được vay vốn với lãi suất thấp sẽ giảm áp lực trả lãi hàng tháng và giúp những nhà đầu tư Bất động sản có biên lợi nhuận cao hơn trong tương lai nếu được tiếp cận gói vay lãi suất thấp. Tại hệ số tương quan biến tổng của các biến đều lớn hơn 0.3 và hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha = 0.697 xấp xỉ 0.7. Do đó, thang đo thành phần “Tài chính” tác giả giữ 4 biến quan sát TC4, TC5, TC6, TC7 và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2.6. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Pháp lý” (PL)

Bảng 4.12. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Pháp lý” (PL) lần 1:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Pháp lý” gồm 6 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.860 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Pháp lý” các biến quan sát đều > 3. Tuy nhiên hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến PL1  = 0.880 và PL2 = 0.862 > hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha tổng 0.860 nên ta loại 2 biến PL1 và PL2.

Bảng 4.13. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Pháp lý” (PL) lần 2:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại bỏ 2 biến quan sát là PL1 và PL2, thang đo “Pháp lý” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.910 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy rất tốt và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Pháp lý” các biến quan sát đều > 3. Tuy nhiên hệ số Cronbach’s Alpha nếu loại biến tại biến PL3  = 0.912 > hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha tổng 0.910 nên ta loại biến PL3.

Bảng 4.14.Đánh giá độ tin cậy thang đo “Pháp lý” (PL) lần 3:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Sau khi loại bỏ 3 biến quan sát là PL1 và PL2, PL3 thang đo “Pháp lý” gồm 3 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.912 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy rất tốt và hệ số tương quan biến tổng của các biến đo lường thang đo “Pháp lý” các biến quan sát đều > 3. Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.912. Do đó, thang đo thành phần “Pháp lý” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

4.2.2.6. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiềm năng phát triển” (TN)

Bảng 4.15. Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tiềm năng phát triển” (TN)

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Thang đo “Tiềm năng phát triển” gồm 4 biến quan sát có kết quả đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha là 0.863 > 0.6 đây là hệ số có độ tin cậy tốt và hệ số tương quan biến tổng của tất cả các biến đo lường thang đo “Tiếp thị” đều > 0.3 nên đạt độ tin cậy. Thấp nhất là hệ số TN2 = 0.674, cao nhất là hệ số TN1 = 0.722.  Nếu loại bỏ các biến quan sát thị hệ số Cronbach’s Alpha đều < 0.863. Do đó, thang đo thành phần “Tiềm năng phát triển” đạt yêu cầu và các biến quan sát của thang đo này được sử dụng cho phân tích EFA.

Như vậy, sau khi tiến hành đánh giá độ tin cậy số thang đo bằng kiểm định Cronbach‟s Alpha và loại bỏ các biến không phù hợp, ta có bảng kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo 7 yếu tố ảnh hướng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng. Điều này làm cơ sở phân tích  nhân tố EFA ở bước tiếp theo

Bảng 4.16. Kết qủa đánh giá độ tin cậy thang đo 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Phân tích nhân tố khám phá EFA các thang đo quyết định mua của người mua nhà và thang đo 7 thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua sau khi được đánh giá độ tin cậy thang đo được tiếp tục đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phương pháp quay Varimax và phương pháp trích Principle Components để đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ liệu nghiên cứu với các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigen value và hệ số tải nhân tố (Factor loading).

4.3. Phân tích nhân tố biến quyết định mua Bất động sản

Các biến đã đạt yêu cầu sau khi kiểm tra độ tin cậy Cronbach’s Alpha được đưa vào phân tích nhân tố. Trong đề tài này, tác giả lần lượt tiến hành phân tích EFA cho các biến độc lập và các biến phụ thuộc.

Phân tích EFA cho các biến độc lập

Phương pháp trích nhân tố Principal Axis Factoring với phép xoay Promax được áp dụng. Tác giả tiến hành đưa các biến quan sát của các thang đo vào phân tích nhân tố EFA ta được kết quả sau:

• Hệ số KMO đạt 0.843
• Kiểm định Bartlett: Đạt yêu cầu (Sig=0.000< 0.05).
• Tại giá trị Eigenvalues = 1.555 với phương pháp rút trích Principal Axis Factoring và phép xoay Promax có 7 nhân tố được trích với phương sai trích được là 68.037% (> 50%), đạt yêu cầu. Điều này thể hiện rằng 7 nhân tố được trích ra này có thể giải thích được gần 68.073% biến thiên của dữ liệu, đây là kết quả đạt yêu cầu.
• Các thang đo trong 7 nhân tố này đều có hệ số tải nhân tố > 0.5, đạt yêu cầu. Tức là thang đo cho nhân tố “vị trí”, “môi trường”, “tiên ích”, “tiếp thị”, “tài chính”, “pháp lý”, “tiền năng” đã đạt được giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.

Bảng 4. 17. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett của biến quyết định mua Bất động sản

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Hệ số Eigenvalues và tổng phương sai trích

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Phân tích EFA cho các biến phụ thuộc

Kết quả phân tích các biến quan sát của biến phụ thuộc trong phân tích nhân tố EFA ta được kết quả sau: Khái niệm “Quyết định lựa chọn”

• Hệ số KMO đạt 0.774
• Kiểm định Bartlett: Đạt yêu cầu (Sig=0.000 < 0.05).
• Tại giá trị Eigenvalues = 2.473 với phương pháp rút trích Principal Components và phép xoay Varimax có 1 nhân tố được trích với phương sai trích được là 61.824 % (> 50%), đạt yêu cầu. Điều này thể hiện rằng 1 nhân tố được trích ra này có thể giải thích được 61.824% biến thiên của dữ liệu, đây là kết quả đạt yêu cầu.
• Bốn thang đo trong nhân tố này đều có hệ số tải nhân tố > 0.5, đạt yêu cầu. Tức là thang đo cho nhân tố “Quyết định lựa chọn” đã đạt được giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.

Bảng 4.19. Kết quả phân tích EFA cho khái niệm “Quyết định lựa chọn”

Hệ số KMO và kiểm định Bartlett’s

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Hệ số Eigenvalues và tổng phương sai trích

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Các thành phần biến quan sát của các biến độc lập cũng như phụ thuộc đều được giữ nguyên so với đề xuất các biến quan sát ban đầu. Do đó, không có sự thay đổi về hệ số Cronbach’s Alpha.

• Phân tích tương quan

Tiếp theo, tác giả tiến hành xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các  biến thông qua ma trận hệ số tương quan sau:

Bảng 4.20. Ma trận hệ số tương quan giữa các biến

Bảng 4.20. Ma trận hệ số tương quan giữa các biến

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Hệ số tương quan Pearson  ở trên cho thấy biến phụ thuộc Quyết định mua Bất động sản (QĐ) giá trị Sig đều nhỏ hơn 0.05, tức là biến phụ thuộc Quyết định mua có tương quan tuyến tính với 7 biến độc lập. Giữa các biến độc lập cũng có tương quanvới nhau nhưng hệ số tương quan thấp nên khả năng không có hiện tượng tự tương quan. Vì vậy, có thể kết luận các biến độc lập có thể đưa vào phân tích hồi quy để đo lường mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua của người mua Bất động sản.

4.5 Phân tích hồi quy bội

4.5.1. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính bội với 7 biến độc lập gồm:

Vị trí (VT), Môi trường (MT), Tiện ích (TI), Tài chính (TC), Tiếp thị (TT), Pháp lý (PL), Tiềm năng pháp triển (TN) và 1 biến phụ thuộc thuộc là Quyết định mua (QĐ). Phân tích hồi quy tuyến tính dựa trên phương pháp “Enter” tức là các biến độc lập được đưa vào cùng một lúc nhằm đo lường mức ảnh hưởng của các biến này đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng. Các kiếm định được áp dụng thông qua hệ số xác định R²  hiệu chỉnh và kiểm định mức ý nghĩa F và dự đoán hiện tượng đa công tuyến bằng hệ số VIF. Sau đó, kiểm tra sự vi phạm các giả định của hồi quy để đảm bảo mô hình phù hợp với ý thuyết hồi quy bao gồm: kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính và giả định phương sai của phần dư không đổi bằng biểu đồ phân tán Scatterplot, kiểm tra giả định phân phối chuẩn của phần dư bằng biểu đồ Histogram, kiểm tra tính độc lập của phần dư dùng đại lượng thống kê Durblin- Watson.

Bảng 4.21. Kết quả phân tích hồi quy kiểm định tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc

Tóm tắt mô hình

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có hệ số R² là 0.548 và hệ số R² hiệu chỉnh là 0.538 cho thấy sự tương quan chặt chẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0.5<R²<0.8). Hệ số R² hiệu chỉnh cho thấy 7 biến độc lập trong mô hình hồi quy đã giải thích được 53,8% sự biến thiên của biến phụ thuộc. Bảng 4.22. Kiểm định tổng thể sự phù hợp của mô hình hồi quy

Bảng phân tích ANOVA

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Bảng phân tích ANOVA của mô hình hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có kiểm định F = 56.134, Sig. = 0.000 < 0.05 cho thấy sự phù hợp về tổng thể của mô hình hồi quy.

• Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Bảng 4.23. Tóm tắt kết quả hệ số hồi quy

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu cho thấy các biến đều có mức ý nghĩa Sig < 0.05. Như vậy, giả thuyết đựa ra được chấp nhận. Điều này có nghĩa tất cả 7 biến độc lập trong mô hình đó là: Vị trí (VT), Môi trường (MT), Tiện ích (TI), Tài chính (TC), Tiếp thị (TT), Pháp lý (PL), Tiềm năng pháp triển (TN) đều có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng.

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập cho thấy hệ số, 1<Durbin-watson =1.737< 3, là thỏa điều kiện. Hệ số này nằm trong miền chấp nhận giả thuyết các phần dư không có tương quan chuỗi bậc nhất với nhau. Hệ số phóng đại phương sai VIF của các biến độc lập trình bày trong bảng đều < 2. Do đó ta có thể kết luận rằng không có hiện tượng đa tuyến cộng xảy ra (hoặc mức độ đa tuyến cộng chưa nghiêm trọng) làm ảnh hưởng đến kết quả

Kiểm định các vi phạm giả định hồi quy

Kiểm tra giả định liên hệ tuyến tính cũng như hiện tượng phương sai thay đổi bằng sử dụng đồ thị phân tán Scatterplot như sau:

Hình 4.1. Biểu đồ phân tán Scatterplot Quyết định mua Bất động sản

Đồ thị phân tán phần dư chuẩn hóa được phân tán ngẫu nhiên xung quanh đường đi qua tung độ 0 và không tuân theo quy luật hay tạo ra hình dạng nào. Vì vậy giả định liên hệ tuyến tính và  giả định phương sai phần dư thay đổi không vi phạm.

Kiểm tra giả định các phần dư phân phối chuẩn bằng sử dụng biểu đồ tần số Histogram quyết định mua Bất động sản như sau:

Hình 4. 2. Biểu đồ tần số Histogram

Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn đặt chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng 0 (Mean = -1.20E15) và độ lệch chuẩn (Std. Dev = 0.989) gần bằng 1. Điều này cho thấy phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết phần dư có phân phối chuẩn không bị vi phạm.

Hình 4.3. Biểu đồ tần số P-P plot của phần dư chuẩn hóa

4.5.2. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Bảng 4.24. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiềm năng phát triển” có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,311 và Sig.= 0.000. Kết quả nghiên cứu phù hợp với thực tế, người mua Bất động sản luôn xem xét yếu tố tiềm năng tăng giá, phát triển trong tương lai khi mua Bất động sản.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Vị trí” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 2 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,239 và Sig.= 0.000. Điều này có nghĩa là Bất động sản có vị trí tốt và phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua sẽ được khách hàng quan tâm và đánh giá cao. Vị trí tốt giúp cho giá trị Bất động sản trông tương lai tăng trưởng nhanh chóng và thuận tiện cho khách hàng sinh hoạt và kinh doanh hơn.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Môi trường” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 3 đến quyết định lựa chọn nhà hàng của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,180 và Sig.= 0.000. Điều này có ý nghĩa là khi mua Bất động sản, khách hàng quan tâm đến môi trường sống xung quanh khu vực có sự sạch đẹp, an ninh. Thực tế cho thấy môi trường sống tốt là nhu cầu thiết yếu cho đa số mọi người mong muốn được sống và sinh hoạt trong môi trường sạch đẹp, an toàn.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiếp thị” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 4 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,160 và Sig.= 0.000. Điều này có ý nghĩa là khách hàng chịu ảnh hưởng bởi những thông tin tiếp thị được bên bán cung cấp và chịu sự tác động không hề nhỏ bỏi các thông tin này khi quyết định mua Bất động sản.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiện ích” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 5 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,126 và Sig = 0.002. Điều này có ý nghĩa khách hàng quan tâm đến các tiện ích xung quanh khu vực khi mua Bất động sản như các khu có ánh sáng tốt, có dịch vụ vui chơi giải trí, hệ thống nước sạch tốt.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Pháp lý” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 6 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,119 và Sig = 0.005. Điều này có ý nghĩa Khách hàng quan tâm đến yếu tố pháp lý khi mua Bất động sản. Đây là những yếu tố quan trọng để đảm bảo người mua khi mua Bất động sản được thuận lợi và Bất động sản khi mua không vướng vào quy hoạch, pháp lý, hay tranh chấp kiện tụng.

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tài chính” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 7 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,118 và Sig = 0.003. Điều này có ý nghĩa khách hàng khi mua Bất động sản có quan tâm tới yếu tố tài chính cá nhân. Việc xác định được khả năng tài chính hiện có và khả năng dùng đòng bẩy tài chính khi mua Bất động sản giúp khách hàng có quyết định mua phù hợp với khả năng tài chính của mình.

4.6. Kiểm định sự khác biệt

Với trường hợp biến định tính có 2 giá trị như giới tính, tác giả áp dụng kiểm định sự khác biệt trung bình Independent Sample T-test. Đối với trường hợp biến định tính có 3 giá trị trở lên như độ tuổi, thu nhập, tác giả áp dụng kiểm định sự khác  biệt trung bình Anova 1 chiều.

4.6.1. Giới tính

Bảng 4.25. Kiểm định sự khác biệt về giới tính

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

• Theo bảng kết quả ta thấy giá trị sig của Phương sai đồng nhất Levene là 0.986 > 0.05 nên phương sai giữa 2 giới tính là không khác nhau.
• Giá trị sig T-Test là 0.925 > 0.05 chúng ta kết luận: Không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê quyết định mua của những đáp viên có giới tính khác nhau.

4.6.2. Độ tuổi

Bảng 4.26. Kiểm tra tính đồng nhất của phương sai Độ Tuổi

 Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Theo bảng kiểm tra tính đồng nhất của phương sai ta thấy sig của Levene Statistic là 0.112 > 0.05 nên phương sai giữa các lựa chọn của biến định tính ở trên không có sự khác nhau, xem tiếp kết quả ở bảng ANOVA:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả Ta thấy sig ở bảng ANOVA là 0.208 > 0.05, nên ta kết luận không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua của những đáp viên thuộc các nhóm độ tuổi khác nhau.

4.6.3. Nghề Nghiệp

Bảng 4.27. Kiểm tra tính đồng nhất của phương sai

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Theo bảng kiểm tra tính đồng nhất của phương sai, ta thấy sig của Levene Statistic là 0.164 > 0.05 nên phương sai giữa các lựa chọn của biến định tính ở trên không khác nhau, xem tiếp kết quả ở bảng ANOVA:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả Ta thấy sig ở bảng ANOVA là 0.110 > 0.05, nên ta kết luận không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua của những đáp viên thuộc các nhóm nghề nghiệp khác nhau.

4.6.4. Thu Nhập

Bảng 4.28. Kiểm tra tính đồng nhất của phương sai Thu nhập

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Theo bảng kiểm tra tính đồng nhất của phương sai, ta thấy sig của Levene Statistic là 0.607 > 0.05 nên phương sai giữa các lựa chọn của biến định tính ở trên không khác nhau, xem tiếp kết quả ở bảng ANOVA:

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu khảo sát của tác giả

Ta thấy sig ở bảng ANOVA là 0.406 > 0.05, nên ta kết luận không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về quyết định mua của những đáp viên thuộc các nhóm thu nhập khác nhau.

Tóm tắt chương 4

Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu như: mô tả mẫu nghiên cứu, kết quả kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của các thành phần ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản đều đạt yêu cầu, kết quả phân tích nhân tố khám phá cho thấy các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản gồm  7 yếu tố. Kết quả phân tích mô hình bằng hồi quy bội cho thấy 7 yếu tố đều tác động dương tới quyết định mua Bất động sản, kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra phù hợp với dữ liệu mẫu thu thập được.

KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ

Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu. Chương 5 sẽ trình bày những kết luận chính của nghiên cứu và đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao sự tác động tích cực đến quyết định mua Bất động sản dựa trên kết quả nghiên cứu tổng hợp từ các chương trước, đặc biệt là từ chương 4.

5.1. Kết luận

Khi xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh và kết quả phân tích giá trị trung bình (mean), tác giả đưa ra đề xuất một số giải pháp quản trị.

Sau khi tiến hành nghiên cứu định tính và định lượng, tác giả đã đưa ra được phương trình hồi quy chuẩn hóa như sau:

Quyết định mua = 0.311*Tiềm năng phát triển +0.239*Vị trí + 0.180*Môi trường + 0.160*Tiếp thị + 0.126*Tiện ích + 0.119*Pháp lý + 0.118*Tài chính 

Luận văn “ Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh ”, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để xây dựng cơ sở lý thuyết, cơ sở lý luận từ đó xây dựng lên thang đo nháp cho nghiên cứu, thảo luận chuyên gia để hoàn thiện bảng câu hỏi cho nghiên cứu sau khi đã trải qua nghiên cứu sơ bộ. Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng thông qua các bước: (1) Phân tích đặc điểm mẫu nghiên cứu, (2) Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, (3) Phân tích nhân tố khám phá EFA, (4) Phân tích tương quan Pearson (5) Phân tích hồi quy đa biến, (6) Kiểm định giả thuyết nghiên cứu, (7) Kiểm định sự khác biệt và (8) Phân tích giá trị trung bình.

Kết quả nghiên cứu đã đạt được như sau:

• Xác định được 07 yếu tố tác động đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh
• Xác định được mức độ tác động của 07 yếu tố đến quyết định quyết định mua Bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau:
• Yếu tố “Tiềm năng phất triển” (TN): β = 0,311
• Yếu tố “Vị trí” (VT): β = 0,239
• Yếu tố “Môi trường” (MT): β = 0,180
• Yếu tố “Tiếp thị” (TT): β = 0,160
• Yếu tố “Tiện ích“ (TI): β = 0.126
• Yếu tố “Pháp lý” (PL): β = 0,119
• Yếu tố “Tài chính” (TC): β = 0,118

Dựa vào kết quả nghiên cứu về mức độ tác động của các yếu tố, tác giả đề xuất các hàm ý quản trị nhằm gia tăng quyết định mua Bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh và kết quả phân tích giá trị trung bình (mean), tác giả đưa ra đề xuất một số giải pháp như sau:

5.2. Hàm ý quản trị

5.2.1.  Yếu tố  “Tiềm năng phát triển”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiềm năng phát triển” có mức độ ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,311 và giá trị trung bình thang đo là 3.79>3.5.

Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát Tiềm năng Bất động sản định giá cao trong tương lai (3.83), Tiềm năng Bất động sản trở thành vị trí đắc địa trong tương lai (3.80), là 2 biến quan sát tác động cao nhất đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng. Khách hàng có xu hướng lựa chọn những Bất động sản có yếu tố tăng giá lớn trong tương lai. Đây cũng là điều dễ hiểu, bởi vì khi sở hữu Bất động sản, thì dù mục đích ban đầu có thể là để ở, để kinh doanh, để đầu tư thì yếu tố tăng giá trong tương lai của Bất động sản đó sẽ luôn được chú trọng. Những Bất động sản có tiềm năng tăng giá cao gấp nhiều lần so với thời điểm mua sẽ luôn là lựa chọn ưu tiên của khách hàng. Đặc biệt, có những trường hợp để mua được giá thấp và bán giá cao, nhiều khách hàng lựa chọn xu hướng đầu tư đón đầu. Tức là mua Bất động sản khi mà giá trị của nó chưa được nhiều người nhận ra. Bên cạnh đó, sở hữu Bất động sản mà trong tương lai sẽ trở thành khu vực trọng điểm về phát triển kinh tế, chính trị sẽ có sức hút lớn không chỉ ở tiềm năng tăng giá, mà cón giúp khách hàng có những kế hoạch xa hơn như sẽ ở trong khu vực kinh tế năng động, có nhiều tiện ích mà khách hàng và gia đình mong muốn nơi mình ở trong tương lai sẽ đáp ứng các yêu cầu này. Biến quan sát Tiềm năng lợi nhuận từ hoạt động mua bán Bất động sản (0.377) và biến quan sát Tiềm năng thu nhập từ kinh doanh, cho thuê Bất động sản (0.376) cho thấy yếu tố lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư hay kinh doanh trên chính Bất động sản đó cũng được khách hàng quan tâm khi lựa chọn mua Bất động sản.

5.2.2.  Yếu tố  “Vị trí”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Vị trí” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 2 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,239 và giá trị trung bình thang đo là 3.85>3.5.

Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát gần khu giải trí, chăm sóc sức khỏe (4.12), biến quan sát gần trường học, trung tâm học tập (3.92), biến quan sát gần giao thông công cộng và trục đường chính (3.88), biến quan sát gần nhà bố mẹ, người thân (3.80) là 4 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng trong yếu tố “Vị trí”. Khách hàng có xu hướng mua Bất động sản ở những khu vực gần các khu vực thuận tiện cho việc chăm sóc sức khỏe, học tập, thuận tiện di chuyển và ở gần nhà người thân. Trên thực tế, những Bất động sản ở gần các khu vực này rất dễ đầu tư mua bán hoặc kinh doanh. Bởi vì khi sinh sống và làm việc ở các khu vực này thì đã có đầy đủ các tiện ích cơ bản cho con cái học tập, hoặc bản thân và gia đình chăm sóc sức khỏe sau thời gian làm việc học tập. Khách hàng có thể nhận ra ngay các tiện ích hiện có chứ không phải đợi thời gian sau này khi các dự án trong tương lai được hình thành. Các biến quan sát Vị trí di chuyển đến nơi làm việc (3.77), biến quan sát gần chợ và trung tâm mua sắm (3.76), biến quan sát gần trung tâm Thành phố và khu vực kinh tế trọng điểm (3.70) là 3 biến quan sát có ảnh hưởng tiếp theo đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng. Hiện nay với sự phát triển của hệ thống giao thông trong Thành phố. Thì việc lựa chọn Bất động sản ở gần các khu vực thuận  tiện cho việc di chuyển đến nơi làm việc mặc dù còn quan trọng nhưng sức ảnh hưởng không còn như trước. Bời vì giao thông thuận tiện giúp quãng đường và thời gian di chuyển của khách hàng giữa các nơi sẽ nhanh chóng hơn. Các khu vực chợ và trung tâm thương mại cũng mở rộng từ trung tâm cho đến các khu vực lân cận. Ngoài ra, những Bất động sản ở tại các trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh như Quận 1, Quận 3, Quận 5 ngày càng tăng giá cao và không phải ai cũng có đủ điều kiện kinh tế để sở hữu nó. Nên khách hàng có xu hướng sở hữu các Bất động sản vùng ven có giá tốt và tiềm năng tăng giá cao trong tương lai hơn. Điều này cũng phù hợp với định hướng của Thành phố trong thời gian vừa qua.

5.2.3.  Yếu tố  “Môi trường”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Môi trường” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 3 đến quyết định lựa chọn nhà hàng của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,180 và giá trị trung bình thang đo là 3.85>3.5. Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát Cảnh quan xung quanh đẹp (3.91), biến quan sát An ninh trong khu vực (3.86) , là 2 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng trong yếu tố “Môi trường” . Những Bất động sản nằm ở các vị trí có khung cảnh xung quanh đẹp, gần sông, gần hồ hoặc tầm nhìn xa đẹp thường sẽ được khách hàng quan tâm hơn. Ngoài ra, khách hàng khi tìm hiểu về Bất động sản cũng rất quan tâm đến các tiêu chí như Bất động sản nằm tại khu vực có an ninh tốt, trình độ dân trí cao. Bất động sản ở khu vực có an ninh tốt là điểm cộng khi khách hàng mua Bất động sản. Biến quan sát Môi trường xung quanh sạch sẽ (3.77) cho thấy yếu tố môi trường sạch sẽ cũng được khách hàng quan tâm khi mua Bất động sản trong yếu tố “Môi trường”.

5.2.4.  Yếu tố  “Tiếp thị”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiếp thị” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 4 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,160 và giá trị trung bình thang đo là 3.73>3.5

Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát Tiếp thị thể hiện Bất động sản có mức giá hấp dẫn (3.81), biến quan sát Tiếp thị thể hiện các mẫu quảng cáo thu hút người mua (3.75), biến quan sát Tiếp thị thể hiện các khoản chiết khấu hấp dẫn (3.71) là 3 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng trong yếu tố “Tiếp thị”. Khách hàng chịu ảnh hưởng bởi những thông tin Bất động sản có mức giá tốt. Trên thực tế khi đi mua Bất động sản, đa số khách hàng sẽ mong muốn mua được Bất động sản đúng với kế hoạch của mình với mức giá hấp dẫn. Những mẫu quảng cáo bắt mắt và hấp dẫn, thể hiện được các thông tin hình ảnh sinh động, phù hợp với thị hiếu của Khách hàng dễ được quan tâm hơn. Khách hàng dễ bị ảnh hưởng đối với các dự án Bất động sản có chương trình khuyễn mãi cho những khách hàng mua đầu tiên được giảm % giá trị Bất động sản, được tặng vàng hoặc tặng một phần nguyên liệu khi mua đất mà xây nhà luôn ở những dự án mới hình thành. Bên cạnh đó, biến quan sát Tiếp thị thể hiện Bất động sản có cảnh quan và thiết kế đẹp (3.66) cũng tác động đến quyết định khi mua Bất động sản trong yếu tố “Tiếp thị”.

5.2.5.  Yếu tố  “Tiện ích”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tiện ích” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 5 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,126 và giá trị trung bình thang đo là 3.78>3.5

Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát tiện ích có hệ thống chiếu sáng xung quanh (3.87), biến quan sát tiện ích có hệ thống giao thông và phương tiên công công (3.84), biến quan sát tiên ích dịch vụ vui chơi giải trí trong khu vực (3.81) là 3 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng trong yếu tố “Tiếp thị”. Những Bất động sản có các tiện ích về điện, đường, trường, trạm tốt thông thường khu vực đó sẽ phát triển nhanh hơn. Đây là những yếu tố cơ bản để cư dân yên tâm sinh sống và hoạt động kinh doanh và là những yếu tố cơ bản để hình thành một khu dân cư. Hệ thống điện, chiếu sáng tốt, giao thông công công phát triển và khu vui chơi giải trí sẽ giúp cho giá trị Bất động sản tăng cao trong tương lai và tính thanh khoản tốt nếu khách hàng mua Bất động sản là người đầu tư hoặc kinh doanh cho thuê , kinh doanh tại chỗ . Ngoài ra, biến quan sát Tiện ích có hệ thống cấp nước sạch và thoát nước (3.59) cùng ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng trong yếu tố “Tiện ích”. Nước sạch luôn là vấn đề quan tâm của khách hàng, vì đây là yếu tố thiết yếu trong cuộc sống hàng ngày. Cùng với sự đô thị hóa của Thành phố, thì sự phát triển của cư dân ngày càng đông và nhu cầu nước sạch ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, Thành phố có hệ thống đường thủy chằng chịt, vừa có thuận lợi dễ thoát nước khi mưa lớn. Nhưng đối với những vùng đất trũng thấp hơn mực nước song kênh rạch thì rất dễ bị ngập vào mùa mưa và ngập do thủy chiều. Cho nên khi mua Bất động sản, khách hàng cũng rất chú trọng đến các phương diện này.

5.2.6. Yếu tố  “Pháp lý”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Pháp lý” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 6 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,119 và giá trị trung bình thang đo là 3.83>3.5. Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát Pháp lý không xảy ra tranh chấp, giải chấp, vướng quy hoạch (3.88), biến quan sát Hồ sơ pháp lý minh bạch đúng quy định pháp luật (3.84), là 2 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng trong yếu tố “Pháp lý”. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khách hàng mua phải những Bất động sản đang xảy ra tranh chấp, hoặc vướng quy hoặc. Nhưng vì khách hàng không tìm hiểu kĩ hoặc quá tin vào người bán. Dẫn đến khi mua xong không ra sổ dược, không xây dựng được, hoặc không thể bán đi được vì mua phải Bất động sản đang có tranh chấp pháp lý. Mặt khác, những Bất động sản có hồ sợ pháp lý rõ ràng đúng quy định pháp luật được rất nhiều khách hàng quan tâm vì nó giúp cho khách hàng yêu tâm khi giao dịch mua bán sau nay. Cho nên hiện nay khi quyết định mua Bất động sản, khách hàng rất chú trọng đến các yếu tố pháp lý này. Bên cạnh đó, biến quan sát Pháp lý thủ tục mua bán đơn giản (3.77) cũng được khách hàng quan tâm khi mua Bất động sản trong thang đo “Pháp lý” để tránh mất nhiều thời gian trong khâu mua bán và sang tên đổi chủ. Cho nên nếu thủ tục mua bán đơn giản nhưng mang lại hiệu quả tốt sẽ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian hơn và giao dịch được diễn ra thuận lợi, hiệu quả và nhanh chóng.

5.2.7. Yếu tố  “Tài chính”

Kết quả kháo sát cho thấy yếu tố “Tài chính” có mức độ ảnh hưởng mạnh thứ 7 đến quyết định lựa chọn mua Bất động sản của khách hàng trong nhóm 7 yếu tố tác động thuộc phạm vi đề tài nghiên cứu, β = 0,118 và giá trị trung bình thang đo là 3.91>3.5.

Từ kết quả phân tích cho thấy biến quan sát giá mua Bất động sản (4.07), biến quan sát khả năng thanh toán nợ và lãi vay (4.01), biến quan sát Lê phí trước bạ và các loại thuế phí khác (4.00) là 3 biến quan sát có ảnh hưởng nhất đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng trong yếu tố “Tài chính”. Để sở hữu một Bất động sản, bên cạnh việc khả năng tài chính tốt thì khách hàng cũng rất quan tâm đến giá mua Bất động sản. Nếu giá mua thấp hơn giá trị thực tế của Bất động sản ở thời điểm mua thì chắc chắn khách hàng sẽ quyết định mua nhanh hơn. Trường hợp khách hàng dùng đòn bẩy tài chính, tức là đi vay thêm vốn từ ngân hàng. Thì khách hàng sẽ quan tâm nhiều đến khả năng thanh toán nợ hàng tháng, tổng tiền gốc và lãi hàng tháng cần thanh toán cho ngân hàng. Những Bất động sản được định giá cao, lãi suất cho vay tốt, số tiền hàng tháng phải trả cho ngân hàng có tỷ lệ thấp so với tổng thu nhập hàng tháng của khách hàng có ảnh hưởng lớn tới quyết định mua của khách hàng. Ngoài ra, biến quan sát thời gian thanh toán nợ vay (3.57) cũng được khách hàng quan tâm khi mua Bất động sản trong yếu tố “Tài chính”.

5.3. Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Bên cạnh những kết quả nghiên cứu mà đề tài đã đạt được, nhưng mặc dù tác giả đã rất cố gắng thực hiện tốt  những không tránh được những hạn chế trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tại.

Đề tài chủ yếu nghiên cứu những khách hàng mua Bất động sản tại khu vực Thành phố Thủ Đức, còn các khách hàng khác đã mua Bất động sản tại các quận huyện ở Thành phố Hồ Chí Minh không nằm trong phạm vi vủa đề tài này. Đây cũng là gợi ý cho các đề tài sau có thể nghiên cứu mở rộng sang các Quận, Huyện khác của Thành phố Hồ Chí Minh, hoặc có thể nghiên cứu cả Thành phố Hồ Chí Minh hoặc các tỉnh Thành phố khác trên cả nước.

Ngoài ra, sau khi thực hiện đề tài, tác giả nhận thầy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của khách hàng là rất rộng. Trong đề tài nghiên cứu, mặc dù rất cố gắng nhưng khách hàng chủ yếu mới khảo sát chú yếu là các khách hàng mua đất, mua nhà ở, mua nhà đất theo dự án, chung cư. Khách hàng mua Bất động sản ở các khu công nghiệp để đầu tư kinh doanh chưa được khảo sát nhiều. Đây cũng là gợi ý cho các đề tài sau có thể nghiên cứu từng phần như Nhà đất, nhà phố, Bất động sản của khu công nghiệp … Điều này cũng được thể hiện trong kết quả đề tài nghiên cứu với 7 biến độc lập đã giải thích được 53.8% các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng tại Thành phố Thủ Đức. Vẫn còn yếu tố ẩn có ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng mà trong phạm vi đề tài nghiên cứu, tác giả chưa thể hiện được.

Trong phạm vi của đề tài, tác giả tiến hành với số mẫu rất nhỏ chỉ 332 mẫu đủ điều kiện. Trong khi còn rất nhiều khách hàng đã mua Bất động sản ở nhiều loại Bất động sản khác nhau nhưng chưa được khảo sát với mẫu số lớn hơn. Phạm vi khảo sát những khách hàng đã mua Bất động sản tại Thành phố Thủ Đức. Còn rất nhiều khách hàng đã mua ở những quận huyện, tỉnh khác không được khảo sát. Bên cạnh đó, đề tài mới chỉ nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua Bất động sản của Khách hàng, chưa nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định, hoặc dự định mua Bất động sản của khách hàng có kế hoạch mau trong tương lai.

Đề tài nghiên cứu được thực hiện trong điều kiện xã hội trong nước nói chung và Thành phố Thủ Đức nói riêng rất đặc biệt. Đây là thời điểm dịch bệnh Covid 19 xuất hiện và bùng phát rất mạnh ở thành phồ Hồ Chí Minh. Để phòng dịch bệnh, các Thành phố áp dụng các biện pháp phong tỏa cục bộ, phong tỏa khu vực lớn, hạn chế đi lại. Điều này khiến cho hoạt động giao dịch mua bán Bất động sản ở thời điểm này bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chính sách hạn chế đi lại, tụ tập đông để phòng tránh dịch bệnh theo quy định của Thành phố trong thời gian dài khiến cho tác giả không thể trực tiếp gặp người đã mua Bất động sản để khảo sát trực tiếp. Thay vào đó, tác giả dựa trên danh sách các khách hàng đã mua Bất động sản tại khu vực Thành phố Thủ Đức trước đó theo nguồn từ bạn bè làm trong lĩnh vực Bất động sản, các khách hàng trong hội nhóm mua bán Bất động sản trên Facebook, Zalo để khảo sát. Tác giả gửi bảng khảo sát cho bạn bè đang làm Bất động sản tại các khu vực Thành phố để họ gửi cho khách hàng khảo sát. Cho nên mặc dù rất cố gắng để giúp khách hàng hiểu nội dung cuộc khảo sát và tác giả sàng lọc, loại các khảo sát không đạt yêu cầu. Nhưng việc khảo sát qua online cũng gặp những khó khăn nhất định và gặp hạn chế trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài này.

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com