Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank

Mục lục

Đánh giá post

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank hay nhất năm 2026 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT ĐỀ ÁN

Đề tài: Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn.

Hoạt động cho vay mua bất động sản dành cho khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại luôn là sản phẩm kinh doanh chủ lực, góp phần đem lại lợi nhuận kinh doanh lớn cho các ngân hàng bởi lẽ biên lãi ròng cao hơn so với các sản phẩm vay cá nhân khác, thúc đẩy thêm hoạt động bán chéo đi kèm nhằm gia tăng thu nhập phí cho ngân hàng. Việc triển khai mạnh hoạt động cho vay mua bất động sản với các giải pháp linh hoạt còn giúp khách hàng sớm sở hữu căn nhà mơ ước, an cư lạc nghiệp, cũng là góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Bên cạnh đó, ngày nay trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, nhóm vay sản xuất kinh doanh ngắn hạn chịu tác động bởi nghị định 70/2025/NĐ-CP về hóa đơn chứng từ, thông tư 86/2024/TT-BTC quy định về quản lý thuế ảnh hưởng nhất định đến quá trình hoạt động của hộ kinh doanh. Từ đó xu hướng các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu theo hướng tăng tỷ trọng khoản vay trung dài hạn nhằm hướng tới hiệu quả và đảm bảo ổn định của danh mục vay khách hàng cá nhân là tất yếu.

Tại ABBank Tao Đàn được xem là đơn vị chuyên doanh mãng khách hàng cá nhân thì việc cho vay mua bất động sản dành khách hàng cá nhân là sản phẩm chủ lực đem lại lợi nhuận chính, thu nhập lãi, phí tại đơn vị. Việc đánh giá hiệu quả cho vay qua việc tăng quy mô và chất lượng cho vay, kiểm soát tốt rủi ro, tìm kiếm giải pháp để cải tiến quy trình cho vay, không ngừng thay đổi, hoàn thiện sản phẩm nhằm tăng tính hiệu quả, để tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác. Bằng việc nghiên cứu các thực trạng gồm những kết quả tích cực đạt được, các mặt hạn chế còn tồn tại trước đây trong hoạt động kinh doanh, khảo sát thêm ý kiến đánh giá của khách hàng đã và đang sử dụng sản phẩm vay tại ngân hàng, các khó khăn vướng mắc cũng như các đề xuất đóng góp của khách hàng, tác giả đã có thêm cơ sở để đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao hiệu quả cho vay mua bất động sản tại ABBank Tao Đàn, đảm bảo phương châm “lấy khách hàng làm trọng tâm”.

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Xác định vấn đề và lý do chọn đề tài

Tháng 6 năm 2024 tôi được bổ nhiệm quản lý Phòng giao dịch Tao Đàn của Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình. Trong tâm khảm tôi luôn với suy nghĩ rằng thành công của cấp quản lý là một nợ đi kèm với trách nhiệm, nợ với nhân viên sát cánh cùng miệt mài với mình để luôn làm thế nào tạo điều kiện cho nhân viên có môi trường làm việc thật tốt, thăng tiến trong công việc và luôn đảm bảo năng suất lao động. Cùng với đó là trách nhiệm với ngân hàng, với tổ chức trong việc đảm bảo chi tiêu lợi nhuận, nâng cao hiệu quả kinh doanh. Theo đó cùng với vị trí mới đi kèm với khó khăn đối diện khi quản lý Phòng giao dịch vốn theo mô hình kinh doanh tập trung dành cho phân khúc Khách hàng cá nhân, khi mà tỷ lệ dư nợ tín dụng Khách hàng cá nhân đang xu hướng giảm qua các năm và tỷ lệ nợ xấu gia tăng, đặc biệt là khoản nợ xấu liên quan đến các khoản vay bất động sản. Trước những thách thức đó, nhiệm vụ đặt ra đòi hỏi tổ chức phải có thay đổi trong tư duy hành động, phải có quyết tâm lớn cũng như tìm cách thức phát triển cho đơn vị để không chỉ phải xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản đang phát sinh mà còn triển khai kế hoạch kinh doanh, tìm con đường để tăng trưởng tín dụng Khách hàng cá nhân một cách nhanh chóng, bền vững, góp phần nâng cao uy tín và vị thế của đơn vị nói riêng trong hệ thống ABBank và trong hệ thống ngân hàng nói chung. Với vai trò là người điều hành quản lý đơn vị, tôi hiểu rằng thách thức là một cơn gió ngược nhưng cũng là một nguồn năng lượng. Nếu chúng ta có bản lĩnh và hành động có kỷ luật, có tầm nhìn chiếc lược dài hạn, quản trị thực thi tốt thì sẽ mang đến cơ hội lớn. Vậy thách thức cụ thể đó là gì? Thách thức ấy không chỉ đến từ những khó khăn nội tại của đơn vị như đã nêu về suy giảm dư nợ tín dụng, về lỗ lũy kế kéo dài do việc trích lập dự phòng các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản cũng như một số hoạt động khác mà còn đến từ thách thức liên quan đến môi trường kinh doanh với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Một số thách thức này có thể được lý giải từ sự bùng nổ của cuộc cách mạng công nghệ 4.0 buộc mỗi người lãnh đạo ngân hàng phải có sự thay đổi trong tư duy, trong cách quản trị ngân hàng. Các câu hỏi được đặt ra cho các giám đốc đơn vị kinh doanh cũng như ban điều hành ngân hàng rằng: Tại sao phải chuyển đổi trong khi đang làm rất tốt? Các đơn vị kinh doanh vẫn tìm kiếm được khách hàng thì tại sao phải chuyển đổi? Phương thức kinh doanh hiện tại vẫn tốt, chắc gì cái mới tốt hơn? Nhưng cũng có câu hỏi ngược lại: nếu không chuyển đổi, thay đổi tư duy quản trị trong bối cảnh mới thì điều gì sẽ xảy ra? Liệu ngân hàng có bị bỏ lại phía sau? Khách hàng có tiếp tục trung thành với giải pháp công nghệ lỗi thời? Làm thế nào để giải bài toán tăng trưởng dư nợ tín dụng Khách hàng cá nhân một cách nhanh chóng và bền vững, vốn là tiền đề, là đòn bẩy để phát triển, bán chéo các sản phẩm khác đi kèm khi mà cách tiếp cận, xét duyệt, xây dựng các sản phẩm, quy trình cho vay Khách hàng cá nhân vẫn theo cách truyền thống và lạc hậu. Liệu có đứng vững được trước cơn gió ngược của dòng chảy chuyển đổi từ trong và ngoài nước?

Từ các câu hỏi trên, vấn đề cấp thiết trong hoạt động kinh doanh ngân hàng là phải có tầm nhìn mới, đổi mới và chú trọng phát triển sản phẩm cho vay trọng tâm đi kèm với dịch chuyển các kênh số cũng như tự động hóa quy trình. Mở rộng hệ sinh thái và đối tác liên kết dựa trên nền tảng số hóa, đặc biệt là liên kết chuỗi hệ sinh thái bất động sản là cơ sở để số hóa hành trình vay mua nhà, nâng cao hoạt động cho vay mua bất động sản. Từ quá trình trên không chỉ phát triển kênh cho vay mua nhà phố mà còn phát triển được phân khúc nhà dự án, các căn hộ chung cư theo chuỗi liên kết từ nhân viên kinh doanh sàn bất động sản đến chủ đầu tư dự án, ban quản lý và cư dân. Từ hệ sinh thái cho vay bất động sản sẽ làm tiền đề phát triển thêm các sản phẩm huy động Khách hàng cá nhân, tài khoản thanh toán, tài khoản số đẹp, các dịch vụ phí khác,… sẽ góp phần kiến tạo niềm tin, xây dựng mối quan hệ bền chặt hơn với khách hàng, giúp cho hoạt động kinh doanh ngân hàng ngày càng mở rộng cũng như đạt hiệu quả nhiều hơn. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Mặt khác, trong bối cảnh kinh tế ngày một phát triển như hiện nay, nhu cầu về đời sống người dân ngày càng được cải thiện, đặc biệt nhu cầu sở hữu bất động sản, ước mơ an cư lạc nghiệp, ước mơ có căn nhà đầu tiên luôn cháy bỏng trong tâm khảm, cấp thiết và đặc biệt là quan trọng đối với tất cả mọi người. Riêng với khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, với mục tiêu hướng tới đô thị toàn cầu, đầu tàu về kinh tế số của cả nước, với tỷ lệ đô thị hóa trên 90%, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn phấn đấu đạt bình quân 8,5% – 9% giai đoạn 2021 – 2023, tốc độ năng suất lao động xã hội 7%, quy mô dân số của thành phố đến năm 2030 là khoảng 11 triệu người và đến năm 2050 là khoản 14,5 triệu người (Luân Dũng, 2025). Cùng với tốc độ tăng trưởng về kinh tế và dân số, khi các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, 4 đã và đang bắt đầu xây dựng, kết nối cũng như các tuyến đường cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, TP.HCM – Chơn Thành, thông tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên,… kéo theo đó là sự tăng trưởng, hấp dẫn của thị trường Bất động sản nhờ vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn và các dự án chiến lược hạ tầng đang triển khai nêu trên. Ngoài ra trước làn sóng dịch chuyển sản xuất, các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng hướng tới Việt Nam để sinh sống, làm việc được dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao, kéo theo nhu cầu về sản phẩm lưu trú, đáp ứng cho nhóm doanh nhân, chuyên gia này trong khi tại tại Thành phố Hồ Chí Minh, các nhà phát triển dự án quy mô lớn như dự án Phú Mỹ Hưng, dự án The Global City, khu đô thị Sala của Thủ Thiêm kiến tạo một quần thể sống với nhiều tiện ích (Ngân Hà và cộng sự, 2024). Không chỉ phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc chung cư dành cho người có thu nhập trung bình thấp, các dự án nhà ở xã hội cũng được chú trọng triển khai đồng loạt như dự án chợ Bình Phú cũ, dự án khu dân cư Long Trường – thành phố Thủ Đức, nhà lưu trú công nhân tại cụm Công Nghiệp Quận 2, cụm dự án khu nhà ở Phường Phú Hữu Quận 9, dự án xã hội Lê Thành Tân Kiên tại Xã Tân Kiên, Huyện Bình Chánh, dự án Lê Thành 2 tại Phường Tân Tạo, Quận Bình Tân,…(Nguyễn Châu, 2025). Tuy nhiên hiện nay, dựa trên số liệu báo cáo chỉ số về khả năng chi trả nhà ở của người dân cho thấy giá nhà trung bình ở TP.HCM đang rơi vào khoảng 7,5 tỷ đồng, trong khi đó mức thu nhập trung bình tính theo hộ gia đình chỉ ở mức 231 triệu đồng/năm (Ngọc An, 2024). Điều này dẫn tới một sự chênh lệch lớn, cao gấp 32,5 lần giữa giá nhà và thu nhập của người dân tại TP.HCM. Vậy vấn đề để tích góp đủ tiền chi trả cho việc mua nhà ở đang trở nên quá khó khăn đối với một số bộ phận người dân, đặc biệt là các thế hệ trẻ. Ước tính theo thu nhập hộ gia đình thì phải mất trên 30 năm mới tích lũy đủ số tiền để mua được nhà. Do đó việc tập trung, đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng với nhiều chính sách ưu đãi về lãi suất, linh hoạt về thời gian trả nợ gốc, đơn giản hóa thủ tục, số hóa hoạt động vay mua nhà với cơ chế phê duyệt tự động, không những giúp khách hàng có thể tiếp cận vốn vay một cách dễ dàng nhanh chóng, người dân sớm sở hữu căn nhà riêng, giảm được gánh nặng thuê nhà, các chi phí phát sinh khi ở bên ngoài mà còn thông qua hành trình số hóa, thông qua cơ chế chấm điểm tín dụng tự động, từ đó kiểm soát và giảm thiểu các rủi ro phát sinh. Việc đề xuất nghiên cứu nhằm triển khai các gói tín dụng ưu đãi tại ngân hàng không chỉ để thúc đẩy động lực tăng trưởng kinh tế và cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà để ở mà còn phù hợp theo tinh thần chỉ đạo tại Chỉ thị số 05/CT -TTg của Thủ tướng Chính phủ, cũng là một trong nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2025 (Thủ tướng Chính phủ, 2025). Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Chính vì nhận thức được tầm quan trọng, tiềm năng phát triển của việc cho vay mua bất động sản, tại ABBank Tao Đàn vốn là đơn vị chuyên doanh mảng Khách hàng cá nhân, lấy việc xây dựng cho vay hệ sinh thái bất động sản làm chủ lực thông qua việc nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nhằm cải tiến, nâng cao hiệu quả kinh doanh, đảm bảo kiểm soát tốt rủi ro, tăng trưởng về quy mô, đem lại sự phát triển bền vững cho ngân hàng, tác giả đã chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn” để làm đề án. Đồng thời từ thực tiễn làm việc cùng những kiến thức được học tại trường, qua đề án này, thông qua thực trạng, đề xuất các kiến nghị giải pháp thực tế, tác giả rất mong được góp phần phần nhỏ nhằm đóng góp cải thiện, nâng cao kết quả kinh doanh của đơn vị trong tương lai.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của đề án là nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn. Để cụ thể và làm rõ các khía cạnh của vấn đề, mục tiêu cụ thể thứ nhất là đánh giá thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản đối với Khách hàng cá nhân. Mục tiêu cụ thể thứ hai của đề án tốt nghiệp này là đánh giá hiệu quả hoạt động của hoạt động cho vay mua bất. Mục tiêu cụ thể thứ ba của đề án này là tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị nhằm phát triển bền vững và nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua bất động sản của tổ chức.

3. Câu hỏi nghiên cứu

Để hoàn thành được các mục tiêu nghiên cứu, bài nghiên cứu cần làm rõ và trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

Câu hỏi nghiên cứu thứ nhất là thực trạng hiệu quả cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân tại ABBank Tao Đàn từ năm 2022 – 2024 như thế nào?
Câu hỏi nghiên cứu thứ hai là các kết quả đã đạt được cũng như nguyên nhân, hạn chế phát sinh trong hoạt động cho vay mua Bất động sản tại ABBank Tao Đàn là gì?
Câu hỏi nghiên cứu thứ ba là các định hướng, giải pháp kiến nghị nào phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản tại ABBank Tao Đàn?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trước hết, đối tượng nghiên cứu của đề án tốt nghiệp này là hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng Giao dịch Tao Đàn

Tiếp theo đối với phạm vi nghiên cứu, phạm vi không gian của đề án này tốt nghiệp này là nghiên cứu hoạt động cho vay mua bất động sản tại ABBank Tao Đàn. Đối với phạm vi thời gian của đề án này là nghiên cứu sử dụng số liệu được thu thập và xử lý trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2024 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng Giao dịch Tao Đàn.

5. Phương pháp nghiên cứu: Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Đầu tiên, nghiên cứu này sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp này đóng vai trò chủ đạo xuyên suốt quá trình nghiên cứu. Không những vậy, tác giả còn kết hợp với việc quan sát thực tế làm việc, các nghiệp vụ, quy trình cho vay tại đơn vị để hệ thống được cái nhìn tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Các số liệu hoạt động cho vay được thu thập từ tài liệu báo cáo nội bộ, quy trình và quyết định có liên quan sản phẩm. Bên cạnh đó, các nguồn dữ liệu cũng như thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu còn được tác giả thu thập từ các bài tạp chí, trang chủ chính thống, các cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân.

Hơn thế nữa, nghiên cứu còn kết hợp giữa phân tích số liệu và phương pháp tổng hợp thông tin nhằm tổng hợp các quy định pháp luật được Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và ABBank ban hành, tổng hợp quy trình cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân do ABBank quy định nhằm viết lại quy trình tóm lược trong bài. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng kết hợp giữa phương pháp so sánh quy trình chung của lý thuyết so với thực tế và phương pháp thống kê số liệu bằng các hình và bảng biểu. Ngoài ra, nghiên cứu còn được sử dụng phương pháp phân tích theo chiều ngang dưới dạng so sánh tuyệt đối hoặc tương đối nhằm thể hiện sự tăng giảm của các chỉ tiêu qua từng thời kỳ.

Cuối cùng, để có thêm cơ sở đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay cũng như có có kiến nghị giải pháp phù hợp, nghiên cứu còn sử dụng phương pháp thu thập dữ liệu qua phương pháp điều tra, khảo sát ý kiến của 100 khách hàng vay mua bất động sản gồm các khách hàng cũ (đã từng phát sinh quan hệ tín dụng tại ngân hàng) và các khách hàng vay hiện hữu (đang còn dư nợ vay) nhằm khảo sát ý kiến, lắng nghe trải nghiệm, tâm tư của khách hàng cũng như các đề xuất khác để từ đó làm cơ sở đưa ra kết luận về vấn đề cần nghiên cứu. Danh sách khách hàng được tác giả lấy từ hệ thống quản lý khách hàng (CRM) và hệ thống luân chuyển chứng từ của ngân hàng, đồng thời bảo mật thông tin của khách hàng tại ABBank Tao Đàn. Mục tiêu của khảo sát không phải để đo lường trực tiếp hiệu quả kinh doanh của hoạt động cho vay mà nhằm ghi nhận mức độ hài lòng, trải nghiệm, khó khăn cũng như các đề xuất từ phía khách hàng để đề án có thể phản ánh thêm tình hình thực tiễn về hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của ABBank Tao Đàn tương xứng với mục tiêu thứ hai của đề án tốt nghiệp này. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Theo quan điểm của tác giả, đây được xem là nguồn dữ liệu bổ trợ quan trọng, phản ánh chất lượng dịch vụ tín dụng bất động sản của ABBank Tao Đàn. Dựa trên cơ sở này, tác giả có thêm cơ sở xác định những chiến lược cần hướng tới để nâng cao sự gắn bó của khách hàng, gián tiếp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay. Khi thực thiện công tác khảo sát, danh sách khách hàng được tác giả lấy từ hệ thống quản lý khách hàng (CRM) và hệ thống luân chuyển chứng từ của ngân hàng (việc thực hiện mẫu khảo sát thông qua việc phát phiếu kết hợp với việc thăm hỏi nhằm chăm sóc khách hàng và gửi email đến khách hàng nhằm thu thập ý kiến phản hồi của khách hàng, từ đó, tác giả thực hiện quá trình tổng hợp và đưa ra đánh giá). Trong công tác này, tác giả khẳng định rằng sẽ đảm bảo tuyệt đối việc bảo mật thông tin khách hàng tại ABBank Tao Đàn.

6. Kết cấu của đề án nghiên cứu

Đề án tốt nghiệp gồm có 3 chương:

Chương 1. Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối đối với khách hàng cá nhân của tại các ngân hàng thương mại
Chương 2. Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả về hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

1.1.1 Khái niệm về hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân

1.1.1.1 Khái niệm về cho vay của các ngân hàng thương mại đối với khách hàng cá nhân

Trước hết, Nguyễn Đăng Dờn (2008) định nghĩa cho vay cá nhân là một hình thức cấp tín dụng, trong đó ngân hàng cung ứng cho khách hàng cá nhân một khoản tiền nhất định để sử dụng vào mục đích và thời hạn cụ thể theo thỏa thuận. Hoạt động này được thực hiện trên nguyên tắc khách hàng có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng. Bên cạnh đó, Phan Thị Thu Hà và cộng sự (2014) cũng lập luận rằng cho vay được hiểu là quá trình chuyển giao một lượng giá trị từ Ngân hàng thương mại sang người vay với cam kết rằng sau một khoảng thời gian nhất định, người vay sẽ hoàn trả một lượng giá trị lớn hơn ban đầu. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Mishkin và Eakins (2018) đã đề cập rằng với vai trò quan trọng là trung gian tài chính, Ngân hàng thương mại là tổ chức tài chính có chức năng chính là nhận tiền gửi và cung cấp các khoản vay cùng các dịch vụ tài chính khác với mục tiêu kiếm lợi nhuận. Thực tế, ngân hàng chuyển đổi tiền gửi thành các khoản vay, hỗ trợ giao dịch thanh toán, quản lý tài sản và góp phần duy trì ổn định hệ thống tài chính. Cũng theo tác giả Mishkin và Eakins (2018) đã được đề cập phía trên, cho vay được hiểu là hành vi cung cấp một khoản tiền kèm theo yêu cầu hoàn trả trong thời gian nhất định với mức lãi suất và các điều kiện đã thỏa thuận theo chuẩn mực của các pháp lý hiện hành. Cho vay cũng được xem là một trong những hoạt động chính để mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho các Ngân hàng thương mại.

Bên cạnh đó, Nguyễn Thị Ái Thơ (2020) khẳng định rằng hoạt động cho vay về bản chất là sự cam kết của bên cho vay trong việc giao cho bên vay một khoản tiền nhất định để sử dụng vào mục đích đã thỏa thuận trong một khoảng thời gian cụ thể. Trên cơ sở đó, bên vay có nghĩa vụ tuân thủ nguyên tắc hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi phát sinh khi đến hạn. Toàn bộ quá trình cho vay không chỉ dừng lại ở việc giải ngân vốn mà còn bao gồm chuỗi các bước nghiệp vụ chặt chẽ từ khâu tiếp nhận, thẩm định và xét duyệt hồ sơ vay vốn cho đến khâu kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn và cuối cùng là thu hồi đầy đủ cả gốc lẫn lãi. Mỗi giai đoạn trong quy trình này đều gắn liền với các yêu cầu quản trị rủi ro nhằm đảm bảo khoản vay được sử dụng đúng mục đích, có khả năng sinh lợi và hạn chế tối đa tình trạng nợ xấu phát sinh. Do đó, quy trình cho vay không chỉ mang tính chất thủ tục hành chính mà còn là công cụ quản lý quan trọng giúp ngân hàng đạt được mục tiêu kép là “vừa bảo đảm an toàn vốn, vừa nâng cao hiệu quả kinh doanh” thông qua việc tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động tín dụng. Không những vậy, Đặng Văn Dân và Dương Thị Mai Phương (2023) cũng nhấn mạnh rằng hoạt động cho vay là mảng kinh doanh chính của ngân hàng.

Dưới góc độ pháp lý cũng như theo quy định hiện hành tại Việt Nam, hoạt động cho vay đã được xác định rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại điểm a khoản 1 Điều 1 Thông tư số 12/2024/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN), Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã định nghĩa rằng: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng thông qua việc tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định, trong một thời gian nhất định, theo nguyên tắc có hoàn trả đầy đủ tiền gốc, lãi theo thỏa thuận cho tổ chức tín dụng”. Quy định này vừa khẳng định tính chất pháp lý của hoạt động cho vay, vừa làm rõ mối quan hệ quyền – nghĩa vụ giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn. Theo đó, việc cấp tín dụng không chỉ dừng lại ở cam kết đơn thuần mà còn hàm chứa sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý của cả hai bên: tổ chức tín dụng có nghĩa vụ giải ngân và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng, trong khi bên vay phải thực hiện đúng cam kết hoàn trả gốc và lãi theo thời hạn thỏa thuận. Điều này cho thấy, hoạt động cho vay không chỉ mang tính chất kinh tế mà còn có nền tảng pháp lý vững chắc, đảm bảo sự an toàn cho hệ thống tín dụng và trật tự trong lĩnh vực ngân hàng. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Ngoài ra, căn cứ tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (khoản 5 bị bãi bỏ bởi Điều 2 Thông tư 06/2023/TT-NHNN từ ngày 01/9/2023) quy định tổ chức tín dụng (NHTM) sẽ xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn sau: (1) Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; (2) Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp; (3) Có phương án sử dụng vốn khả thi và (4) Có khả năng tài chính để trả nợ. Hơn nữa, đối tượng cho vay của các Ngân hàng thương mại phải là pháp nhân được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, pháp nhân được thành lập ở nước ngoài và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam; Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, cá nhân có quốc tịch nước ngoài. Các khoản vay cho các đối tượng khách hàng thường xoay quanh các mục đích như phục vụ nhu cầu đời sống và phục vụ hoạt động kinh doanh, hoạt động khác (căn cứ tại khoản 3,4 và 5 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN).

Như vậy, định nghĩa cho vay của các Ngân hàng thương mại đối với Khách hàng cá nhân được tác giả tiếp cận là các Ngân hàng thương mại thực hiện việc cấp tín dụng thông qua hình thức cho vay đối với phân khúc khách hàng là cá nhân, trong đó ngân hàng cung cấp vốn cho khách hàng sử dụng trong thời gian xác định và phải hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Hoạt động này cũng thể hiện vai trò cốt lõi của ngân hàng thương mại với tư cách là trung gian tài chính, làm cầu nối giữa các nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế với nhu cầu vốn của các cá nhân, tổ chức, qua đó góp phần thúc đẩy lưu thông vốn, đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội.

1.1.1.2. Khái niệm về hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân của các ngân hàng thương mại

Dựa vào khái niệm cho vay nói chung đã được tác giả đề cập tại mục 1.1.1.1, đối tượng cho vay của các Ngân hàng thương mại có thể là các tổ chức có đầy đủ tư cách pháp nhân hoặc cá nhân tương ứng với những mục đích sử dụng vốn khác nhau nhưng vẫn phải thỏa mãn các quy định hiện hành của các cơ quan có thẩm quyền. Thực tế, các Ngân hàng thương mại đã tiêu chuẩn/cá nhân hóa các sản phẩm cho vay của tổ chức theo thị hiếu của các phân khúc khách hàng. Đặc biệt là trong phân khúc Khách hàng cá nhân, có nhiều sản phẩm tại các Ngân hàng thương mại được quảng bá ra bên ngoài thị trường như cho vay mua Bất động sản, cho vay mua ô tô, cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay theo mục đích tiêu dùng và cho vay khác. Dưới góc độ của đề án tốt nghiệp này, tác giả sẽ xoay quanh cơ sở lý luận chung về cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân thông qua việc tiếp cận các định nghĩa có liên quan. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Trước khi tiếp cận khái niệm về hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân, tác giả tiến hành làm rõ ý nghĩa của thuật ngữ “bất động sản”. Căn cứ vào khoản 1 Điều 107 Luật Dân sự 2015 quy định rằng “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Từ góc độ kinh tế học, DiPasquale và Wheaton (1996) cho rằng bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn, tính thanh khoản thấp và chịu tác động đáng kể từ các yếu tố cung – cầu trên thị trường. Bất động sản không chỉ được xem là hàng hóa đặc thù mà còn đóng vai trò như một công cụ đầu tư dài hạn, góp phần tích lũy tài sản và tạo thu nhập ổn định thông qua sự gia tăng giá trị theo thời gian hoặc dòng tiền từ hoạt động cho thuê (DiPasquale và Wheaton, 1996). Ngoài ra, Brueggeman và Fisher (2011) đã cho rằng Bất động sản có thể được phân thành hai nhóm chính: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Đối với tài sản hữu hình bao gồm đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với đất; trong khi đó, tài sản vô hình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, cùng các yếu tố pháp lý liên quan như quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sở hữu và các quy định pháp luật. Sự phân loại này cho thấy Bất động sản không chỉ đơn thuần là đối tượng vật chất mà còn hàm chứa giá trị pháp lý và quyền sở hữu.

Ngoài ra, nếu chỉ ra quy định cụ thể về định nghĩa hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại là vấn đề khó khăn vì Lê Phúc Minh Chuyên (2024) cũng đề lập rằng hiện nay vẫn chưa có điều luật cụ thể nào của Việt Nam có nêu rõ khái niệm về cho vay bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình giới thiệu sản phẩm cho vay bất động sản dành khách hàng, một số các NH cũng đưa ra những quan điểm của tổ chức về vấn đề này. Thực tế, cho vay Bất động sản hay còn gọi là tín dụng Bất động sản là hình thức cấp tín dụng mà trong đó các tổ chức tín dụng, chủ yếu là Ngân hàng thương mại, cung cấp vốn cho cá nhân hoặc tổ chức nhằm phục vụ các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm đầu tư, xây dựng, mua bán nhà ở, văn phòng, hoặc các loại bất động sản khác (MSB, 2022; VIB, 2023). Khoản vay thường được đảm bảo bằng chính bất động sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản có giá trị tương đương. Đây là một hình thức tín dụng phổ biến, góp phần mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở và bất động sản của người dân, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cũng như hỗ trợ tăng trưởng kinh tế một cách tích cực (MSB, 2022).

Không những vậy, dựa theo quan điểm của tác giả, định nghĩa về hoạt động cho vay bất động sản là sự kết giữa thuật ngữ “cho vay đối với Khách hàng cá nhân” theo như đề án đã đề cập tại mục 1.1.1.1 và thuật ngữ “bất động sản” được đề cập tại mục 1.1.1.2. Do vậy, từ các lập luận phía trên, tác giả có thể tiếp cận rằng về bản chất trong hoạt động cho vay bất động sản đối với Khách hàng cá nhân là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng (ngân hàng) cung cấp cho Khách hàng cá nhân một khoản vốn nhằm phục vụ các mục đích liên quan đến lĩnh vực bất động sản, bao gồm: mua nhà dự án; mua nhà ở, đất ở; xây nhà dự án;… với thời hạn xác định và tuân thủ nguyên tắc hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo cam kết giữa các bên.

1.1.2. Đặc điểm của hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Trong danh mục sản phẩm tín dụng cá nhân, cho vay bất động sản là một phân khúc quan trọng, được nhiều Ngân hàng thương mại ưu tiên phát triển do tính ổn định và khả năng sinh lợi cao. Theo phân loại sản phẩm tín dụng cá nhân, đây là hình thức cấp tín dụng trung và dài hạn, hướng đến nhu cầu sở hữu, đầu tư hoặc cải tạo bất động sản của khách hàng cá nhân (Lê Phúc Minh Chuyên, 2024). Cụ thể:

Thứ nhất, hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân có quy mô khoản vay lớn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ đặc thù của bất động sản là loại tài sản có giá trị thực tế cao, bao gồm nhà ở, đất đai và các tài sản thương mại, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn (chi phí xây dựng, hoàn thiện và phát triển bất động sản thường tăng nhanh do ảnh hưởng của giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và các yếu tố đầu vào khác, làm gia tăng giá trị khoản vay).

Thứ hai, hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân có thời hạn vay dài. Thực tế, các khoản vay mua bất động sản thường có thời hạn từ 15 đến 35 năm. Đối với phía khách hàng, thời hạn dài không chỉ phù hợp với đặc thù tài sản mà còn giúp người vay giảm áp lực tài chính thông qua việc phân bổ trả nợ hàng tháng hợp lý. Đối với ngân hàng, vì đây là khoản vay dài hạn nên tổ chức cần phải có chiến lược quản lý rủi ro kỳ hạn và dòng tiền hợp lý để đảm bảo rằng tạo ra dòng tiền ổn định, hỗ trợ kế hoạch tài chính dài hạn, quản lý rủi ro tốt hơn và mở ra cơ hội phát triển các sản phẩm dịch vụ kèm theo như bảo hiểm hoặc tư vấn tài chính.

Thứ ba, hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo đóng vai trò trọng yếu. Đối với sản phẩm cho vay này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng thế chấp bằng chính bất động sản dự kiến mua (tài sản hình thành từ vốn vay) hoặc tài sản có giá trị tương đương (MSB, 2022). Việc sử dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo giúp ngân hàng tăng khả năng thu hồi nợ và giảm rủi ro tín dụng. Trong trường hợp người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Ngoài ra, tài sản đảm bảo cụ thể cũng giúp ngân hàng linh hoạt hơn trong việc thiết kế điều kiện tín dụng và tạo sự an tâm khi cấp vốn cho khách hàng. Tuy nhiên, giá trị bất động sản thường có xu hướng biến động (tăng hoặc giảm) theo thời gian nên việc định giá, thẩm định và kiểm soát tài sản đảm bảo giữ vai trò thiết yếu trong quy trình tín dụng của ngân hàng để góp phần giúp tổ chức nâng cao khả năng thu hồi và giảm thiểu tổn thất tài chính.

Thứ tư, hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân có khả năng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là đặc điểm vốn không phổ biến ở các hình thức tín dụng khác. Điều này cho phép người vay sử dụng chính bất động sản dự kiến mua hoặc xây dựng làm tài sản đảm bảo, qua đó giảm yêu cầu về tài sản thế chấp ban đầu và mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng. Từ phía ngân hàng, hình thức thế chấp này giúp đơn giản hóa quy trình thẩm định, đồng thời vẫn đảm bảo khả năng thu hồi nợ nếu người vay vi phạm nghĩa vụ tài chính. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho cả hai bên, tức là khách hàng có thể sở hữu bất động sản với chi phí ban đầu thấp hơn còn ngân hàng vẫn kiểm soát được rủi ro tín dụng thông qua tài sản thế chấp có giá trị thực. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Những đặc điểm nêu trên khiến cho vay bất động sản trở thành sản phẩm hấp dẫn đối với cả ngân hàng và khách hàng. Với tài sản đảm bảo rõ ràng và dòng tiền ổn định từ các khoản vay dài hạn, ngân hàng có thể gia tăng lợi nhuận bền vững và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, mức độ hấp dẫn này cũng đi kèm với các rủi ro tiềm ẩn như biến động giá bất động sản, khả năng trả nợ của khách hàng và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Do đó, việc thiết lập một cơ chế quản lý rủi ro hiệu quả là điều thiết yếu. Ngân hàng cần thực hiện thẩm định tài sản kỹ lưỡng, đánh giá chính xác năng lực tài chính của khách hàng và theo dõi sát diễn biến thị trường (thị trường bất động sản và nền kinh tế) để đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

1.1.3. Vai trò của hoạt động cho vay mua bất động sản

1.1.3.1. Đối với ngân hàng

Thứ nhất, cho vay bất động sản Khách hàng cá nhân là một trong những loại hình tín dụng mang lại biên độ lợi nhuận cao nhờ mức lãi suất thường vượt trội so với nhiều khoản vay khác, đặc biệt là trong điều kiện thị trường ổn định. Điều này giúp các ngân hàng thương mại tăng cường khả năng sinh lợi, tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn. Ngoài ra, cho vay bất động sản đóng vai trò trung gian kết nối giữa bên mua, bên bán và ngân hàng. Trong quá trình tài trợ cho các giao dịch bất động sản, ngân hàng không chỉ hỗ trợ nhu cầu vốn cho khách hàng mà còn có thể cung cấp các dịch vụ bổ trợ như bảo hiểm, tư vấn pháp lý, thẩm định giá, từ đó mở rộng cơ hội bán chéo sản phẩm và nâng cao hiệu quả kinh doanh tổng thể (Lê Phúc Minh Chuyên, 2024).

Thứ hai, thông qua hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể khai thác thêm nguồn vốn huy động và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng cũng như bên bán bất động sản. Điều này thường xảy ra khi khách hàng thế chấp chính tài sản hình thành từ vốn vay hoặc khi phát sinh các khoản vay bổ sung phục vụ mục đích cải tạo, sửa chữa, hoàn thiện hoặc trang trí nội thất cho bất động sản dự định mua. Những giao dịch đi kèm này không chỉ mở rộng phạm vi dịch vụ mà còn góp phần nâng cao hiệu quả huy động và sử dụng vốn của ngân hàng.

1.1.3.2. Đối với khách hàng Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Thứ nhất, hoạt động cho vay bất động sản giúp khách hàng cá nhân tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn một cách kịp thời, an toàn và linh hoạt để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở, đất đai hoặc các tài sản gắn liền với đất. Đây là giải pháp tài chính hiệu quả cho nhiều nhóm thu nhập, đặc biệt là nhóm khách hàng cá nhân có thu nhập trung bình và thấp, góp phần nâng cao chất lượng sống, ổn định an sinh xã hội. Không những vậy, hình thức vay mua bất động sản trả góp giúp khách hàng thay thế chi phí thuê nhà bằng các khoản trả nợ định kỳ cho ngân hàng, tạo điều kiện sở hữu tài sản cố định trong tương lai với áp lực tài chính thấp hơn. Sau thời gian trả góp, khách hàng có thể hoàn toàn sở hữu bất động sản, đồng thời tích lũy tài sản cá nhân mà không cần vốn lớn ban đầu (Lê Phúc Minh Chuyên, 2024).

Thứ hai, đối với các dự án bất động sản chưa hoàn thiện và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc vay vốn từ ngân hàng giúp khách hàng cá nhân phòng ngừa được một phần đáng kể rủi ro trong quá trình giao dịch. Cụ thể, trong trường hợp khách hàng vay mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, tài sản thế chấp thường chính là bất động sản được hình thành từ vốn vay. Nếu ngân hàng đồng ý tài trợ, chẳng hạn với tỷ lệ 70% giá trị tài sản, phần vốn tự có của khách hàng chỉ chiếm khoảng 30%. Trong tình huống dự án gặp vướng mắc pháp lý, tiến độ thi công bị đình trệ hoặc không thể bàn giao đúng hạn, khách hàng không bị thiệt hại toàn bộ vốn đầu tư ban đầu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính qua sản phẩm cho vay bất động sản không những giúp khách hàng tối ưu hóa nguồn vốn mà còn góp phần giảm thiểu rủi ro tài chính cá nhân nhờ vào cơ chế chia sẻ rủi ro giữa khách hàng và tổ chức tín dụng.

1.1.3.3. Đối với nền kinh tế và xã hội

Hoạt động cho vay bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội thông qua việc hỗ trợ khách hàng cá nhân tiếp cận nguồn vốn phục vụ nhu cầu nhà ở và đầu tư. Việc cung ứng tín dụng bất động sản giúp kích thích dòng vốn vào lĩnh vực xây dựng và phát triển hạ tầng, từ đó tạo ra hiệu ứng lan tỏa đến nhiều ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, và dịch vụ tài chính. Đồng thời, hoạt động này góp phần giải quyết bài toán về nhà ở, đặc biệt đối với nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp, qua đó cải thiện chất lượng sống, nâng cao phúc lợi xã hội và góp phần hiện thực hóa mục tiêu an sinh toàn diện. Bên cạnh đó, tín dụng Bất động sản còn giúp tổ chức có liên quan huy động và phân bổ hiệu quả nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế, tạo động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.

1.2. TỔNG QUAN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

1.2.1. Khái niệm về hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản

Nguyễn Đình Thọ (2018) cho rằng hiệu quả là mức độ đạt được mục tiêu đề ra. Điều này được phản ánh sự thành công của hoạt động hoặc quy trình thông qua quá trình so sánh yếu tố giữa đầu vào và yếu tố đầu ra. Tùy thuộc vào lĩnh vực mà sẽ có những tiêu chuẩn đo lường hiệu quả khác nhau, cụ thể: (i) Trong sản xuất, hiệu quả thường được đo bằng năng suất và hiệu suất; (ii) Trong kinh doanh, hiệu quả thường được thể hiện qua lợi nhuận và lãi suất; (iii) Trong quá trình lao động, hiệu quả thường được đánh giá qua năng suất lao động – tức sản lượng trên mỗi đơn vị thời gian hoặc thời gian cần để tạo ra một sản phẩm.

Từ góc độ ngân hàng, hiệu quả hoạt động kinh doanh nói chung thường được đánh giá dựa trên các chỉ tiêu như doanh thu, chi phí và lợi nhuận. Cụ thể, nếu đánh giá về tình hình hiệu quả hoạt động kinh doanh hay nói cách khác là khả năng sinh lời của nội bộ/tổ chức/hệ thống ngân hàng sẽ được phản ánh thông qua một số chỉ tiêu theo tiêu chuẩn CAMELS như tỷ lệ lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) (Sarwar và Asif, 2011). Tuy nhiên, đối với từng mảng hoạt động cụ thể, ngân hàng sẽ có khung đánh giá hiệu quả riêng phù hợp với mục tiêu. Ví dụ, tùy thuộc vào quan điểm của mỗi ngân hàng, nếu ngân hàng X ưu tiên mở rộng tệp khách hàng thông qua phát hành thẻ, hiệu quả được đo bằng số lượng thẻ phát hành, sản phẩm dịch vụ đi kèm và tỷ lệ sử dụng. Nhưng với góc độ của ngân hàng Y (khác ngân hàng X) đã có tập khách hàng lớn, tiêu chí hiệu quả của hoạt động này có thể chỉ tập trung vào mức phí dịch vụ thu được từ hoạt động thẻ.

Như vậy, tương tự với khái niệm về hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân đã được tác giả đề cập tại mục 1.1.1.2, khái niệm về hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân cũng chưa được phản ánh cụ thể trong các quy định hiện hành mà khái niệm này chủ yếu được hiểu và áp dụng linh hoạt tùy theo mục tiêu quản trị và phương pháp đánh giá của từng ngân hàng. Với quan điểm nghiên cứu của tác giả, đề án này tiếp cận khái niệm về hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại là hiệu quả đạt được của tổng dư nợ cho vay mua Bất động sản trong cả tiêu chí số lượng và tiêu chí chất lượng.

1.2.2. Đặc điểm của hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Dưới góc độ nhìn nhận từ quan điểm trong Tài chính – Ngân hàng, đặc điểm hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại có thể được đề án này nhận diện qua ba phương diện: (i) Khách hàng cá nhân; (ii) Ngân hàng thương mại và (iii) Thị trường bất động sản. Cụ thể:

1.2.2.1. Đối với khách hàng cá nhân

Đối với khách hàng cá nhân, hiệu quả của hoạt động cho vay bất động sản thể hiện ở khả năng mà Ngân hàng thương mại đáp ứng kịp thời, đầy đủ và phù hợp với nhu cầu vốn của người đi vay. Sự hiệu quả này được lượng hóa thông qua một số yếu tố như: mức lãi suất vay cạnh tranh và hợp lý; kỳ hạn tín dụng linh hoạt, tương thích với dòng tiền và khả năng trả nợ của người vay; phương thức thanh toán thuận tiện; yêu cầu về tài sản bảo đảm không gây trở ngại quá lớn và quy trình thẩm định – phê duyệt rõ ràng, minh bạch, tiết kiệm thời gian. Khi ngân hàng có thể cung ứng sản phẩm tín dụng hội tụ đầy đủ các yếu tố trên trong khuôn khổ tuân thủ nguyên tắc an toàn tín dụng, điều đó đồng nghĩa với việc nâng cao khả năng tiếp cận tài chính của người dân, khuyến khích tích sản và góp phần gia tăng hiệu quả phân bổ và sử dụng nguồn lực trong nền kinh tế.

1.2.2.2. Đối với ngân hàng thương mại

Đối với ngân hàng thương mại, hiệu quả của hoạt động cho vay bất động sản được phản ánh qua việc tổ chức đạt được các mục tiêu tài chính và chiến lược. Cụ thể, ngân hàng có thể gia tăng quy mô dư nợ tín dụng trong phân khúc bất động sản – một mảng có tỷ suất lợi nhuận tương đối cao và ổn định; đồng thời khai thác hiệu quả các dịch vụ tài chính bổ trợ như bảo hiểm khoản vay, dịch vụ thẩm định tài sản, thanh toán tự động hay quản lý tài khoản. Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro tín dụng, duy trì tỷ lệ nợ xấu trong giới hạn phù hợp và quản trị danh mục cho vay bất động sản một cách cân bằng cũng là những đặc điểm mà tổ chức cần trong quá trình vận hành hoạt động kinh doanh.

1.2.2.3. Đối với thị trường bất động sản Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Đối với thị trường bất động sản, hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản được thể hiện qua vai trò của tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ cả phía cung và phía cầu. Về phía cung, các khoản vay đầu tư bất động sản giúp thúc đẩy phát triển các dự án hạ tầng, khu đô thị, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, từ đó đóng góp vào quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa quốc gia. Về phía cầu, tín dụng bất động sản hỗ trợ người dân, đặc biệt là những đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ cải thiện chất lượng sống mà còn góp phần ổn định xã hội, kích thích tiêu dùng và củng cố nền tảng tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản.

1.2.3. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản

Khi đánh giá chất lượng cho vay, các tác giả Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài (2022) phản ánh thực trạng chất lượng (hiệu quả) hoạt động cho vay theo quan điểm của ngân hàng và theo quan điểm của khách hàng. Như vậy, đề án cũng tiếp cận việc đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân tại ABBank Tao Đàn theo cả quan điểm của ngân hàng và theo quan điểm của khách hàng.

1.2.3.1. Tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại ABBank Tao Đàn theo quan điểm của ngân hàng

Trên cơ sở khái niệm hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại đã được đề án đề cập tại mục 1.2.1, tác giả sẽ tiến hành đề cập tiếp cận một số khung lý thuyết về tiêu chi đánh giá hiệu quả hoạt động này thông qua các tiêu chí về số lượng và tiêu chí chất lượng.

1.2.3.1.1. Tiêu chí về số lượng

Các chỉ tiêu phản ánh số lượng về hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản, đặc biệt đối với khách hàng cá nhân (KHCN) là tiêu chí này không chỉ phản ánh quy mô, tốc độ tăng trưởng của hoạt động cho vay mà còn là căn cứ để so sánh, đánh giá mức độ đóng góp của phân khúc bất động sản vào tổng thể hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trong đó, khi đề cập đến tiêu chí về số lượng, đề án tiếp cận theo tiêu chí dư nợ cho vay mà Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài (2022) đã sử dụng cùng với đánh giá thêm doanh số trong hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ABBank Tao Đàn.

Doanh số cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân

Đây là chỉ tiêu phản ánh tổng giá trị các khoản vay mua bất động sản mà ngân hàng đã giải ngân cho khách hàng cá nhân trong một kỳ kế toán (tháng, quý hoặc năm). Chỉ tiêu này thể hiện mức độ mở rộng hoạt động tín dụng của ngân hàng trong phân khúc bất động sản và cho thấy sức hút của sản phẩm tín dụng này trên thị trường. Doanh số cho vay càng cao chứng tỏ nhu cầu vay vốn trong lĩnh vực bất động sản của khách hàng cá nhân lớn, đồng thời phản ánh năng lực khai thác và khả năng cạnh tranh của ngân hàng trong thị phần tín dụng này. Không những vậy, nếu cần thiết đánh giá sự tăng trưởng hay sự hụt giảm về doanh số qua các thời kỳ, tổ chức có thể đánh giá thông qua thông thức sau:

Ngoài ra, để đánh giá mức độ tập trung của hoạt động tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong danh mục cho vay khách hàng cá nhân, Ngân hàng thương mại còn có thể đánh giá tỷ trọng này được tính như sau:

Mức độ tập trung vay Bất động sản của Khách hàng cá nhân Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Tỷ trọng trong công thức 1.2 cao cho thấy ngân hàng có xu hướng ưu tiên phát triển tín dụng bất động sản trong cấu trúc sản phẩm tín dụng dành cho cá nhân và ngược lại. Tuy nhiên, việc duy trì tỷ trọng hợp lý là cần thiết để kiểm soát rủi ro tập trung theo ngành.

Tình hình dư nợ cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân

Dư nợ là tổng số tiền mà khách hàng cá nhân còn đang nợ ngân hàng tại một thời điểm cụ thể đối với các khoản vay mua bất động sản. Hay nói cách khác, dư nợ là toàn bộ số tiền ngân hàng đã cho vay nhưng chưa thu hồi nợ và chỉ tiêu này thường được tính cuối mỗi quý hay mỗi năm. Chỉ tiêu này giúp đánh giá quy mô hiện hữu của danh mục tín dụng bất động sản và là cơ sở để theo dõi mức độ rủi ro tiềm ẩn trong tương lai. Dư nợ cao cho thấy ngân hàng đang duy trì một danh mục cho vay bất động sản lớn, đồng thời tạo ra nguồn thu ổn định từ lãi vay. Tuy nhiên, đi kèm với đó là yêu cầu cao về kiểm soát chất lượng tín dụng và khả năng thu hồi nợ. Dư nợ cho vay cuối kỳ của Khách hàng cá nhân vay mua Bất động sản được tính toán thông qua công thức như sau:

Ngoài ra, để đánh giá được được sự tăng giảm của dư nợ qua từng thời kỳ, đề án kết hợp phương pháp phân tích theo chiều ngang dưới dạng so sánh tuyệt đối hoặc tương đối. Đây cũng là chỉ tiêu quan trọng phản ánh khả năng mở rộng hoạt động tín dụng của ngân hàng, bao gồm khả năng tiếp cận và thu hút khách hàng mới cũng như mức độ thực thi hiệu quả của kế hoạch tín dụng đã đề ra, tiêu chí được tính như sau:

Dựa vào công thức 1.4, khi tỷ lệ này đạt mức cao, điều đó cho thấy ngân hàng đang vận hành ổn định, hiệu quả và có chiến lược tăng trưởng tín dụng phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngược lại, nếu tỷ lệ tăng trưởng thấp hoặc sụt giảm, điều này có thể phản ánh những khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng, mở rộng thị phần tín dụng hoặc cho thấy kế hoạch tín dụng chưa được triển khai hiệu quả, chưa đạt được các mục tiêu kỳ vọng. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Bên cạnh đó, tổ chức có thể đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại trong tiêu chí về số lượng thông qua tỷ trọng dư cho vay mua Bất động sản của Khách hàng cá nhân so với tổng dư nợ cho vay Khách hàng cá nhân. Chỉ tiêu này phản ánh tỷ lệ vốn tín dụng bất động sản trong cơ cấu tổng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng. Nếu tỷ lệ cao, điều đó cho thấy ngân hàng tập trung cho vay bất động sản là chính trong phân khúc khách hàng cá nhân. Ngược lại, nếu tỷ lệ thấp, NH có thể đang phân bổ vốn nhiều hơn cho các lĩnh vực tiêu dùng, sản xuất kinh doanh, vay mua xe,… Từ đó, Ngân hàng thương mại có thể phân tích mức độ tập trung danh mục tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng như thuận lợi hơn trong quá trình đánh giá chiến lược cho vay và định hướng sản phẩm của ngân hàng trong phân khúc cá nhân. Tiêu chí này được lượng hóa như sau:

1.2.3.1.2. Tiêu chí về chất lượng

Bên cạnh các tiêu chí về số lượng giúp đo lường quy mô và mức độ phát triển danh mục tín dụng bất động sản, các tiêu chí về chất lượng lại phản ánh mức độ an toàn, bền vững và hiệu quả sử dụng vốn tín dụng của NH. Từ góc nhìn quản trị rủi ro và lợi nhuận, chất lượng danh mục cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả tài chính và mức độ ổn định của Ngân hàng thương mại. Một số tiêu chí về chất lượng khi đánh giá hiệu quả cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại được đề án tiếp cận như sau:

Nợ quá hạn và nợ xấu

Dựa theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 11/2021/TT-NHNN được Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30 tháng 7 năm 2021 đã quy định rằng nợ quá hạn được hiểu là khoản nợ mà khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi đúng thời hạn đã cam kết với tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong trường hợp cấp tín dụng thông qua hình thức phát hành thẻ tín dụng, nợ quá hạn là khoản mà chủ thẻ không thanh toán đúng hạn các nghĩa vụ tài chính đến kỳ theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng phát hành, sử dụng và thanh toán thẻ với tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Ngoài ra, nợ xấu (NPL) là nợ xấu nội bảng, gồm nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 (căn cứ theo khoản 8 Điều 3 Thông tư 11/2021/TT-NHNN được Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30 tháng 7 năm 2021). Dưới đây là bảng phân loại nhóm nợ: Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Bảng 1.1. Bảng phân loại nhóm nợ

Dựa vào Bảng 1.1, bên cạnh các quy định cụ thể về phân loại nhóm nợ, trong thực tế, nếu nợ cơ cấu lần đầu sẽ được phân vào nợ nhóm 2 nhưng nếu đã cơ cấu lần đầu mà quá hạn 1 ngày sẽ được phân vào nợ nhóm 4. Bên cạnh đó, nếu một khoản nợ thông thường quá hạn đến 90 ngày chỉ đưa vào nợ nhóm 2 nhưng khoản nợ này đã được cơ cấu lại thời hạn trả nợ mà chỉ cần quá hạn 1 ngày đến 90 ngày là sẽ phân vào nợ nhóm 4. Ngoài ra, một khoản nợ đã được cơ cấu lại lần hai mà quá hạn dù chỉ 1 ngày cũng được phân vào nợ nhóm 5.

Từ việc phân tích một số khái niệm liên quan đến nợ quá hạn và nợ xấu làm cơ sở để đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại, đề án sử dụng hai chỉ tiêu là tỷ trọng nợ quá hạn trên tổng dư nợ (%) và tỷ trọng nợ xấu trên tổng dư nợ (%). Hơn nữa, căn cứ theo khoản 6 điều 2 Văn bản hợp nhất số 22/VBHN-NHNN của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 04 tháng 06 năm 2014 cũng quy định rằng tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng của tổ chức tín dụng. Trên cơ sở này, đề án thực tiễn áp dụng dành cho sản phẩm cụ thể là cho vay mua Bất động sản của các Khách hàng cá nhân đối với các tỷ lệ đã đề cập. Trong các tỷ lệ vừa nêu, đề án xem xét rằng đối với phần tử số là tỷ lệ nợ quá hạn hoặc tỷ lệ nợ xấu; phần mẫu số phản ánh tổng dư nợ cho vay Khách hàng cá nhân hoặc tổng dư nợ vay mua Bất động sản của Khách hàng cá nhân.

Thứ nhất, hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại được đánh giá qua tỷ lệ nợ quá hạn vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân trên tổng dư nợ cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân được đại diện bởi chỉ tiêu CL1

Dựa vào công thức 1.6, tỷ lệ CL1 thể hiện tỷ lệ phần trăm nợ quá hạn trong tổng dư nợ cho vay Bất động sản đối với khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại. Giá trị CL1 càng cao không những cho thấy rủi ro tín dụng càng lớn vì có nhiều khoản vay bị đang bị quá hạn mà còn cảnh báo nguy cơ mất vốn và gây áp lực lên tỷ lệ nợ xấu (NPL), ảnh hưởng đến lợi nhuận và hệ số an toàn vốn (CAR). Ngược lại, CL1 thấp chứng tỏ chất lượng tín dụng tốt hơn, khách hàng trả nợ đúng hạn nhiều hơn (Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài, 2022).

Thứ hai, hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại được đánh giá qua tỷ lệ nợ quá hạn vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân trên tổng dư nợ cho vay đối với Khách hàng cá nhân được đại diện bởi chỉ tiêu CL2. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Dựa vào công thức 1.7, chỉ tiêu CL2 cho biết tỷ trọng nợ quá hạn trong hoạt động cho vay mua Bất động sản so với tổng dư nợ cho vay đối với khách hàng cá nhân nói chung. Chỉ tiêu này phản ánh mức độ rủi ro tín dụng trong lĩnh vực cho vay Bất động sản và mức độ ảnh hưởng của khoản vay Bất động sản đến toàn bộ danh mục tín dụng cá nhân của ngân hàng. Nhìn chung, chỉ tiêu CL2 càng thấp là dấu hiệu tốt cho tổ chức nhưng nếu chỉ tiêu này càng cao sẽ phản ánh CL2 rủi ro tín dụng Bất động sản càng cao và đặt ra vấn đề cho NH cần kiểm soát tốt hơn việc cho vay Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân (Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài, 2022).

Thứ ba, hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại được đánh giá qua tỷ lệ nợ xấu vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân trên tổng dư nợ cho vay đối với Khách hàng cá nhân được đại diện bởi chỉ tiêu CL3.

Dựa vào công thức 1.8, nếu tỷ lệ CL3 thấp phản ánh chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân là tốt với tỷ lệ nợ xấu chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng dư nợ cho vay Bất động sản. Điều này cho thấy Khách hàng cá nhân có khả năng trả nợ tốt, quy trình thẩm định và kiểm soát tín dụng của ngân hàng đang vận hành hiệu quả trong phân khúc Bất động sản. Ngược lại, CL3 cao cho thấy mức độ rủi ro tín dụng gia tăng, khi tỷ lệ nợ xấu trong danh mục cho vay Bất động sản ở mức lớn, có thể phát sinh từ việc mở rộng tín dụng quá mức, thiếu kiểm soát hoặc khách hàng gặp khó khăn về tài chính.

Thứ tư, hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại được đánh giá qua tỷ lệ nợ xấu vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân trên tổng dư nợ cho vay đối với Khách hàng cá nhân được đại diện bởi chỉ tiêu CL4. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Dựa vào công thức 1.9, chỉ tiêu CL4 thấp phản ánh rằng nợ xấu từ hoạt động cho vay Bất động sản chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong toàn bộ dư nợ cho vay đối với Khách hàng cá nhân, từ đó cho thấy rủi ro từ phân khúc Bất động sản không ảnh hưởng nhiều đến tổng thể chất lượng tín dụng cá nhân. Ngược lại, CL4 cao là dấu hiệu cảnh báo cho thấy nợ xấu trong mảng Bất động sản đang lan rộng, ảnh hưởng đáng kể đến toàn bộ danh mục tín dụng cá nhân. Điều này có thể gây tác động tiêu cực đến lợi nhuận, an toàn vốn và khả năng thanh khoản của ngân hàng nếu không được kiểm soát kịp thời.

Tình hình thu nợ cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân

Dựa trên khái niệm về cho vay đã đề cập tại mục 1.1.1, khi cho vay, tổ chức cần thu hồi được khoản gốc lẫn lãi. Như vậy, khi NH thực hiện việc cho vay đối với Khách hàng cá nhân để mua Bất động sản, để đảm bảo hiệu quả trong việc sinh lời cũng như an toàn trong hoạt động kinh doanh, Ngân hàng thương mại cần đảm bảo khả năng thu hồi các khoản cho vay. Dựa trên cơ sở này, đề án sử dụng tỷ trọng doanh số thu nợ mua Bất động sản của Khách hàng cá nhân trên tổng doanh số thu nợ Khách hàng cá nhân (%) (được ký hiệu bởi chỉ tiêu CL5) xem như là một trong những tiêu chí về chất lượng khi đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của các Ngân hàng thương mại.

Dựa vào công thức 1.10, doanh số thu nợ là một trong những tiêu chí đánh giá tình hình thu nợ KH nói chung và Khách hàng cá nhân nói riêng của các Ngân hàng thương mại. Trong đó, doanh số thu nợ được tiếp cận như khả năng thu hồi vốn gốc từ các khoản vay mà ngân hàng đã cấp trong kỳ hiện tại hoặc các kỳ trước đó. Giá trị này bao gồm cả các khoản đã tất toán toàn bộ hợp đồng tín dụng và các khoản thanh toán gốc theo kỳ hạn. Như vậy, chỉ tiêu CL5 phản ánh cơ cấu và hiệu quả thu hồi vốn trong từng loại hình tín dụng cá nhân của ngân hàng thương mại (NHTM). Nhìn chung, tỷ trọng thu nợ vay mua Bất động sản trong tổng thu nợ Khách hàng cá nhân ở mức cao cho thấy phân khúc này đóng vai trò chủ đạo và hoạt động thu hồi vốn đang đạt hiệu quả. Điều này phản ánh sự ổn định của thị trường Bất động sản, chính sách tín dụng phù hợp và khả năng trả nợ tốt của khách hàng. Ngược lại, tỷ trọng thấp có thể do ngân hàng tập trung vào các lĩnh vực tín dụng khác hoặc do khó khăn trong thu nợ Bất động sản. Trong trường hợp này, ngân hàng cần rà soát lại rủi ro Lê Tấn Phước (2013) và điều chỉnh chính sách tín dụng Bất động sản khi cần thiết.

1.2.3.2. Tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại ABBank Tao Đàn theo quan điểm của khách hàng

Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, việc thấu hiểu cảm nhận của khách hàng về chất lượng dịch vụ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là yếu tố quyết định đến mức độ hài lòng và lòng trung thành của khách hàng. Để quản lý cũng như nâng cao chất lượng dịch vụ hiệu quả, ngân hàng cần đồng thời chú trọng đến hai phương diện: chất lượng kỳ vọng và chất lượng nhận thức. Mối quan hệ giữa hai khía cạnh này phản ánh sự chênh lệch giữa những gì khách hàng mong đợi và những gì mà khách hàng thực sự trải nghiệm, từ đó hình thành nên đánh giá tổng thể về chất lượng dịch vụ. Thật vậy, Grönroos (1984) đã cho rằng chất lượng dịch vụ được xem như kết quả của sự so sánh giữa dịch vụ nhận được và dịch vụ kỳ vọng cũng như được cấu thành từ ba thành phần cơ bản gồm chất lượng kỹ thuật, chất lượng chức năng và hình ảnh ngân hàng. Cụ thể mô hình của Grönroos (1984) được đề án tiếp cận dưới Sơ đồ 1.1 bên dưới. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Sơ đồ 1.1. Mô hình chất lượng kỹ thuật/chức năng

Dựa vào Sơ đồ 1.1 về mô hình chất lượng kỹ thuật/chức năng của Grönroos (1984), có thể nhận thấy rằng chất lượng dịch vụ ngân hàng là một khái niệm đa chiều, được cấu thành từ sự tương tác giữa ba yếu tố cơ bản: chất lượng kỹ thuật, chất lượng chức năng và hình ảnh ngân hàng, cụ thể:

Thứ nhất, chất lượng kỹ thuật được hiểu là những giá trị cụ thể và hữu hình mà khách hàng thực sự nhận được từ dịch vụ do ngân hàng cung ứng. Nói cách khác, yếu tố này trả lời cho câu hỏi “khách hàng nhận được cái gì” trong quá trình sử dụng dịch vụ. Đối với hoạt động cho vay mua bất động sản, chất lượng kỹ thuật được thể hiện thông qua việc khách hàng được giải ngân đúng số tiền, đúng thời hạn, phù hợp với nhu cầu vay vốn đã thỏa thuận và tuân thủ các điều kiện trong hợp đồng tín dụng. Đây chính là yếu tố cơ bản đảm bảo hiệu quả của khoản vay, đồng thời tạo sự tin cậy ban đầu cho khách hàng trong mối quan hệ với ngân hàng.

Thứ hai, chất lượng chức năng phản ánh cách thức dịch vụ được chuyển giao tới khách hàng, hay nói cách khác, trả lời cho câu hỏi “khách hàng tiếp nhận dịch vụ như thế nào” trong suốt quá trình giao dịch. Khác với chất lượng kỹ thuật vốn mang tính kết quả, chất lượng chức năng chú trọng đến trải nghiệm của khách hàng, từ các thủ tục hành chính, thời gian xử lý hồ sơ, mức độ minh bạch và kịp thời của thông tin cho đến thái độ, sự chuyên nghiệp và khả năng tư vấn của cán bộ quan hệ khách hàng. Đặc biệt, trong cho vay mua bất động sản, quy trình thẩm định tài sản, xét duyệt tín dụng và hỗ trợ khách hàng trong việc lựa chọn gói vay phù hợp có ảnh hưởng trực tiếp đến sự hài lòng của khách hàng, qua đó tác động đến hiệu quả tín dụng của ngân hàng.

Thứ ba, hình ảnh ngân hàng là sự tổng hòa các ấn tượng, nhận thức và niềm tin của khách hàng về ngân hàng, được hình thành từ nhiều kênh khác nhau như truyền thông đại chúng, hoạt động marketing, uy tín thương hiệu trên thị trường và đặc biệt là từ chính những trải nghiệm thực tế trong các lần giao dịch. Đối với hoạt động cho vay bất động sản, hình ảnh ngân hàng có vai trò đặc biệt quan trọng bởi đây là lĩnh vực đòi hỏi sự tin tưởng cao từ phía khách hàng do liên quan đến các khoản vay dài hạn, giá trị lớn và gắn với nhu cầu an cư – đầu tư của họ. Một ngân hàng có hình ảnh tốt sẽ tạo lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng, đồng thời củng cố niềm tin, thúc đẩy khách hàng duy trì quan hệ tín dụng lâu dài, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Tổng thể ba thành phần này có mối quan hệ mật thiết và bổ sung cho nhau. Chất lượng kỹ thuật đảm bảo tính chính xác và hiệu quả đầu ra; chất lượng chức năng tạo nên trải nghiệm dịch vụ thuận lợi và thân thiện; trong khi hình ảnh ngân hàng củng cố niềm tin và duy trì sự gắn bó lâu dài của khách hàng. Nhận thấy, việc kết hợp đồng thời ba yếu tố này không chỉ cho phép phản ánh đầy đủ trải nghiệm thực tế của khách hàng trong quá trình tiếp cận dịch vụ mà còn giúp ngân hàng đánh giá và cải thiện hiệu quả hoạt động cho vay một cách toàn diện. Do đó, việc vận dụng mô hình chất lượng dịch vụ của Grönroos làm cơ sở lý thuyết cho việc xây dựng bảng khảo sát trong nghiên cứu này sẽ giúp phản ánh một cách toàn diện cảm nhận của khách hàng cá nhân đối với hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản tại ABBank Tao Đàn, từ đó cung cấp dữ liệu thực tiễn có giá trị cho quá trình phân tích và đề xuất giải pháp.

Ngoài ra mô hình chất lượng kỹ thuật/chức năng của Grönroos (1984), khi đánh giá chất lượng cho vay, các tác giả Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài (2022) phản ánh thực trạng chất lượng (hiệu quả) hoạt động cho vay theo quan điểm của ngân hàng dựa theo một số tiêu chí mà đề án đã đề cập tại mục 1.2.3.1 của đề án này và theo quan điểm của khách hàng thông qua việc lập bảng hỏi với nội dung khảo sát ý kiến khách hàng trên các tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ: Độ tin cậy, sự đáp ứng, sự đảm bảo, sự đồng cảm, phương tiện hữu hình và sự hài lòng với các mức đánh giá các nhận định theo thang đo Likert 5 điểm từ “Rất không đồng ý” đến “Rất đồng ý”.

Dựa trên các cơ sở lập luận phía trên, khi xây dựng bảng khảo sát đánh giá hiệu quả cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân tại ABBank Tao Đàn, việc vận dụng mô hình chất lượng dịch vụ của Grönroos cũng như quan điểm của Lê Quang Hiếu và Nguyễn Thị Thanh Hoài (2022) sẽ giúp đề án tốt nghiệp có thể phản ánh toàn diện cả trải nghiệm thực tế lẫn kỳ vọng của khách hàng, từ đó nguồn thông tin thu thập từ quá trình khảo sát là dữ liệu có giá trị để phục vụ phân tích quá trình phân tích. Hơn nữa, khi thiết kế bảng khảo sát, tác giả tuân thủ theo 7 bước chính như sau: (i) Xác định thông tin cần thu thập; (ii) Xác định phương pháp phỏng vấn; (iii) Xác định nội dung câu hỏi; (iv) Xác định hình thức câu trả lời; (v) Xác định cách sử dụng từ ngữ; (vi) Xác định trình tự và hình thức bảng câu hỏi và (vii) Phỏng vấn thử và hoàn thiện câu hỏi mà các tác giả (Nguyễn Đình Thọ, 2014; Nguyễn Huy Hoàng và cộng sự, 2020) đã đề cập. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Để đảm bảo tính khoa học và độ tin cậy, bảng câu hỏi (biểu mẫu khảo sát) của đề án tốt nghiệp này đã được tác giả thiết kế bảng khảo sát dưới dạng biểu mẫu điện tử (Google Form) với phương pháp phỏng vấn gián tiếp thông qua việc gửi thư, email và đường dẫn khảo sát trực tuyến đến nhóm đối tượng mục tiêu. Hình thức khảo sát này vừa tạo sự tiện lợi cho khách hàng, vừa giúp tối ưu hóa thời gian, chi phí, đồng thời hạn chế sai sót trong quá trình tổng hợp và xử lý dữ liệu. Các câu hỏi trong bảng khảo sát được thiết kế đa dạng, bao gồm cả câu hỏi đóng nhằm lượng hóa cảm nhận của khách hàng lẫn câu hỏi mở để khai thác sâu hơn về ý kiến, kỳ vọng và trải nghiệm cá nhân của họ. Cấu trúc bảng khảo sát được thiết kế khoa học, minh bạch, và được trình bày cụ thể tại Phụ lục 2 của đề án. Tuy nhiên, nhìn chung có thể tóm lược thành ba phần chính, cụ thể:

Phần thứ nhất là lời mở đầu, trong đó tác giả giới thiệu khái quát về đề tài, nêu rõ lý do và tính cấp thiết của nghiên cứu, đồng thời giải thích mục đích khảo sát nhằm tạo sự gắn kết và khuyến khích khách hàng tham gia trả lời.

Phần thứ hai tập trung vào nội dung chính, thu thập ý kiến từ 100 khách hàng cá nhân vay mua bất động sản, bao gồm cả khách hàng cũ (đã tất toán hoặc không còn dư nợ) và khách hàng hiện hữu (đang còn dư nợ tại ABBank Tao Đàn). Đây là nguồn dữ liệu quan trọng phản ánh trải nghiệm thực tế, sự hài lòng, cũng như những khó khăn, vướng mắc của khách hàng trong quá trình vay vốn, qua đó làm căn cứ đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản.

Phần thứ ba là lời cảm ơn của tác giả, đồng thời khẳng định nguyên tắc bảo mật tuyệt đối thông tin cá nhân của người tham gia khảo sát, qua đó thể hiện thái độ tôn trọng, tính minh bạch và tuân thủ chuẩn mực nghiên cứu khoa học.

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Hoạt động cho vay bất động sản đối với Khách hàng cá nhân tại các Ngân hàng thương mại là một lĩnh vực chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Dưới góc độ nghiên cứu của đề án, tác giả tiếp cận theo ba nhóm chính: yếu tố bên ngoài, yếu tố bên trong (thuộc về ngân hàng), và yếu tố thuộc về khách hàng vay vốn. Mỗi nhóm yếu tố đều có vai trò nhất định trong việc ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn, quyết định vay vốn của khách hàng, cũng như hiệu quả và mức độ rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

1.2.4.1. Yếu tố thuộc về ngân hàng

Thứ nhất là chính sách tín dụng của ngân hàng. Chính sách tín dụng là kim chỉ nam định hướng hoạt động cho vay tại mỗi Ngân hàng thương mại. Các yếu tố như điều kiện vay, mức lãi suất, thời hạn vay, phương thức trả nợ và tài sản đảm bảo… đều ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của khách hàng cá nhân. Một chính sách tín dụng linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thị trường và năng lực tài chính của khách hàng sẽ góp phần mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả cho vay Bất động sản. Ngược lại, nếu quy định cho vay quá chặt chẽ hoặc cứng nhắc sẽ làm giảm khả năng tiếp cận vốn, hạn chế sự phát triển tín dụng trong lĩnh vực này.

Thứ hai là năng lực tài chính và quản trị rủi ro của ngân hàng. Ngân hàng thương mại có nguồn vốn dồi dào, cơ cấu vốn ổn định và hệ thống quản trị rủi ro bài bản sẽ có khả năng chủ động hơn trong việc tài trợ các khoản vay Bất động sản, kể cả những khoản vay có thời hạn dài và giá trị lớn (Rose, 1999). Đồng thời, khả năng đánh giá, phân loại và giám sát rủi ro tốt sẽ giúp ngân hàng hạn chế được tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo an toàn tài chính. Ngược lại, những ngân hàng yếu về vốn hoặc thiếu công cụ quản trị rủi ro sẽ gặp khó khăn trong việc mở rộng tín dụng Bất động sản hoặc phải chấp nhận rủi ro cao hơn.

Thứ ba là chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng. Cán bộ tín dụng là lực lượng trực tiếp thực hiện các khâu: tư vấn, thẩm định, phê duyệt và quản lý khoản vay. Trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tín dụng. Một đội ngũ giỏi sẽ giúp ngân hàng thẩm định chính xác hồ sơ, hạn chế cho vay sai đối tượng và đảm bảo hiệu quả thu hồi nợ. Ngoài ra, các nhân viên có kinh nghiệm và hiểu biết chuyên sâu về thị trường Bất động sản sẽ giúp ngân hàng đánh giá đúng mức độ rủi ro và đưa ra các tư vấn phù hợp cho khách hàng. Ngược lại, cán bộ yếu chuyên môn hoặc thiếu trách nhiệm có thể dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng, ảnh hưởng đến uy tín và lợi nhuận của ngân hàng.

Thứ tư là ứng dụng công nghệ và quy trình nghiệp vụ. Trong thời đại số, các Ngân hàng thương mại ứng dụng công nghệ thông tin vào quy trình cho vay như thẩm định tự động, hồ sơ điện tử, phê duyệt trực tuyến… sẽ rút ngắn thời gian xử lý và nâng cao trải nghiệm khách hàng. Đồng thời, các hệ thống quản lý dữ liệu và chấm điểm tín dụng hiện đại giúp ngân hàng đánh giá khách hàng chính xác hơn, từ đó cải thiện chất lượng khoản vay. Những Ngân hàng thương mại chậm đổi mới công nghệ sẽ dễ mất lợi thế cạnh tranh, đặc biệt trong bối cảnh khách hàng ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi và minh bạch trong giao dịch

1.2.4.2. Yếu tố thuộc về khách hàng Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Bên cạnh các yếu tố nội tại của ngân hàng, đặc điểm của khách hàng cá nhân vay vốn cũng có tác động quyết định đến hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản.

Thứ nhất, khả năng trả nợ của khách hàng là tiêu chí then chốt để đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng. Khi tham gia vay vốn mua bất động sản tại Ngân hàng thương mại, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016. Khả năng trả nợ được thể hiện qua nguồn thu nhập ổn định, tình hình tài chính cá nhân minh bạch và mức độ phù hợp với hạn mức tín dụng. Trong thực tiễn, khách hàng có thu nhập bền vững, lịch sử tín dụng tích cực và tỷ lệ nợ hợp lý sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro phát sinh, từ đó nâng cao khả năng thu hồi nợ gốc và lãi đúng hạn, góp phần cải thiện hiệu quả cho vay mua bất động sản.

Thứ hai, tài sản bảo đảm cũng là tiêu chí quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay. Mặc dù pháp luật không bắt buộc khách hàng cá nhân phải có tài sản bảo đảm khi vay vốn (căn cứ Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2016) nhưng tiêu chí này thường được ngân hàng ưu tiên xem xét trong quá trình thẩm định. Bởi nếu KH có các tài sản có giá trị thực, hồ sơ pháp lý rõ ràng và khả năng thanh khoản tốt giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả xử lý nợ trong trường hợp khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán.

Thứ ba, mức độ trải nghiệm và hiểu biết tài chính của khách hàng cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn vay. Sự am hiểu về thị trường bất động sản, khả năng phân tích điều kiện tín dụng và việc tham khảo ý kiến tư vấn từ cán bộ quan hệ khách hàng giúp khách hàng lựa chọn khoản vay phù hợp và nâng cao khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, kinh nghiệm tín dụng trong quá khứ, thể hiện qua việc trả nợ đúng hạn và tuân thủ hợp đồng, phản ánh uy tín và độ tin cậy của khách hàng, qua đó tạo điều kiện để ngân hàng yên tâm mở rộng tín dụng bất động sản, góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động cho vay đối với phân khúc khách hàng cá nhân.

1.2.4.3. Yếu tố khác Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Thứ nhất là môi trường kinh tế vĩ mô. Nền kinh tế của một đất nước phát triển hay suy thoái đều có sự ảnh hưởng nhất định tới tất cả mọi hoạt động kinh tế diễn ra trong nó và hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân cũng không nằm ngoài quy luật đó. Sự ổn định hoặc biến động của nền kinh tế, cùng với các yếu tố như lãi suất, tỷ lệ lạm phát và chính sách tiền tệ, đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ của khách hàng và mức độ rủi ro tín dụng mà ngân hàng phải đối mặt. Vì thế, Lê Phúc Minh Chuyên (2024) đã nhận định rằng sự ảnh hưởng của nền kinh tế đối với hoạt động cho vay Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân của Ngân hàng thương mại là sự ảnh hưởng cùng chiều. Thật vậy, khi kinh tế phát triển, nhu cầu vay vốn tăng, hoạt động cho vay diễn ra sôi động và cạnh tranh giữa các ngân hàng cũng gia tăng. Ngược lại, trong giai đoạn suy thoái, chính sách tiền tệ thắt chặt làm lãi suất tăng, khiến hoạt động cho vay bất động sản bị thu hẹp.

Thứ hai là môi trường pháp lý. Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật hiện hành có liên quan. Với một môi trường pháp lý rõ ràng, ổn định và đồng bộ có thể giúp các Ngân hàng thương mại an tâm triển khai hoạt động tín dụng một cách minh bạch, đúng quy trình và bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của cả ngân hàng và khách hàng. Ngược lại, nếu các văn bản pháp luật có nội dung chồng chéo, thiếu thống nhất hoặc chưa kịp thời cập nhật với thực tiễn, sẽ gây khó khăn trong khâu thẩm định, xét duyệt và xử lý nợ, từ đó làm giảm tính linh hoạt trong cho vay và gia tăng rủi ro pháp lý. Do đó, xây dựng hành lang pháp lý vững chắc là nền tảng quan trọng để thúc đẩy hoạt động cho vay Bất động sản đối với khách hàng cá nhân phát triển lành mạnh và bền vững.

Thứ ba là môi trường cạnh tranh. Mức độ cạnh tranh trong ngành ngân hàng ngày càng gia tăng, đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng cá nhân. Sự ra đời của nhiều ngân hàng, sự mở rộng mạng lưới chi nhánh và phòng giao dịch khiến các Ngân hàng thương mại không chỉ cạnh tranh về lãi suất mà còn về dịch vụ, tiện ích, quy trình xử lý hồ sơ, thời gian giải ngân và các chương trình ưu đãi. Sự cạnh tranh này buộc các Ngân hàng thương mại phải cải tiến không ngừng, từ đó góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm tín dụng Bất động sản. Tuy nhiên, cạnh tranh quá mức có thể dẫn đến tình trạng buông lỏng tiêu chuẩn tín dụng để thu hút khách hàng, làm gia tăng rủi ro tín dụng và ảnh hưởng đến chất lượng danh mục cho vay. Ngoài ra, thị phần cho vay Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân bị phân tán nhiều ngân hàng cũng khiến mỗi Ngân hàng thương mại gặp khó khăn trong việc mở rộng quy mô tín dụng ở mảng này.

Thứ tư là thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là đầu ra của tín dụng Bất động sản, do đó mức độ sôi động của thị trường này có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại. Khi thị trường Bất động sản phát triển, giá trị giao dịch tăng, nhu cầu đầu tư, mua bán, sửa chữa nhà cửa tăng cao, kéo theo nhu cầu vay vốn lớn từ phía khách hàng cá nhân. Ngược lại, khi thị trường Bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, giá giảm hoặc nguồn cung dư thừa, thì người dân có xu hướng trì hoãn kế hoạch đầu tư, giảm nhu cầu vay vốn, thậm chí xảy ra tình trạng bán tháo tài sản để trả nợ. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng trong việc mở rộng và thu hồi vốn tín dụng bất động sản Lê Phúc Minh Chuyên (2024).

1.3. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

1.3.1. Các nghiên cứu nước ngoài

Nghiên cứu của Neal và cộng sự (2023) về việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong lĩnh vực tài chính thế chấp tại Hoa Kỳ cho thấy AI có tiềm năng cách mạng hóa ngành này thông qua việc cải thiện hiệu quả và giảm thiểu những định kiến mang tính chủ quan của con người. Bằng phương pháp nghiên cứu định tính, nhóm tác giả Neal và cộng sự (2023) đã tiến hành phỏng vấn gần 50 bên liên quan trong hệ sinh thái thế chấp, bao gồm đại diện từ chính phủ liên bang, các công ty công nghệ tài chính, khách hàng vay thế chấp và các tổ chức nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu của Neal và cộng sự (2023) chỉ ra rằng AI có thể tham gia vào nhiều giai đoạn của quy trình vay thế chấp như tiếp thị, thẩm định, định giá tài sản và phát hiện gian lận, đồng thời cho thấy xu hướng gia tăng tích hợp AI vào hoạt động dịch vụ. Bên cạnh đó, nghiên cứu của Neal và cộng sự (2023) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thiết kế có chủ đích, đặt trọng tâm vào công bằng và minh bạch ngay từ đầu; khuyến nghị triển khai các chương trình thí điểm nhằm đo lường kết quả đối với người tiêu dùng khi áp dụng AI; đồng thời đề xuất xây dựng hướng dẫn cụ thể của liên bang và các biện pháp bảo vệ khách hàng vay. Từ những kết quả này, nghiên cứu của Neal và cộng sự (2023) cũng mở ra gợi ý cho việc vận dụng AI nhằm nâng cao hiệu quả và tính công bằng trong hoạt động cho vay thế chấp nói chung cũng như trong cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam nói riêng.

Nghiên cứu của Khuc The Anh và cộng sự (2024) về tiếp cận tín dụng trong giao dịch bất động sản tại các thị trường mới nổi, với bằng chứng thực nghiệm từ Việt Nam, đã tập trung phân tích tác động của thái độ, khả năng tiếp cận tín dụng và chính sách đến ý định vay vốn của cá nhân. Kết quả nghiên cứu cho thấy có sự chênh lệch rõ rệt về khả năng tiếp cận tín dụng giữa các nhóm khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng cao cấp. Nghiên cứu được tiến hành bằng phương pháp hỗn hợp (định lượng và định tính) thông qua khảo sát 889 người tại nhiều tỉnh thành trong vòng ba tháng, qua đó chỉ ra rằng chính sách và thái độ tác động trực tiếp, trong khi khả năng tiếp cận tín dụng lại ảnh hưởng gián tiếp đến ý định vay vốn. Trong mô hình nghiên cứu, yếu tố thái độ được cấu thành từ ba biến tiềm ẩn: nhận thức về tính hữu ích, sự tiện lợi và ảnh hưởng xã hội; còn yếu tố khả năng tiếp cận tín dụng được phản ánh bởi năm biến: tài sản thế chấp, lãi suất vay, năng lực tài chính, khả năng chấp nhận rủi ro và cơ hội thị trường. Việc cấu trúc các yếu tố này trong một mô hình toàn diện giúp lý giải cách chúng tương tác, qua đó ảnh hưởng đến quyết định tiếp cận tín dụng của cá nhân trong các giao dịch bất động sản. Đáng chú ý, nghiên cứu chỉ ra rằng chính sách của Chính phủ có vai trò then chốt trong việc định hình hành vi vay vốn, thông qua việc tác động đến khả năng tiếp cận tín dụng và thái độ của người vay. Chính sách tích cực không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư và cá nhân, mà còn góp phần thúc đẩy tính minh bạch, bền vững của thị trường thông qua khung pháp lý rõ ràng, thủ tục vay đơn giản, chi phí minh bạch và dịch vụ khách hàng tốt. Từ đó, nhóm tác giả khuyến nghị mở rộng sự đa dạng các gói vay, áp dụng lãi suất ưu đãi cho từng phân khúc khách hàng, cung cấp thông tin chính xác – kịp thời về thị trường bất động sản, cũng như củng cố quy định và thủ tục vay, nhằm đảm bảo phát triển tín dụng an toàn, hiệu quả và bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Theo nghiên cứu của Jeffrey và cộng sự (2024) hoạt động vay mua nhà của người Hồi giáo tại Úc, nhóm tác giả đã tiến hành khảo sát và phỏng vấn chuyên sâu với mười bảy nhà lãnh đạo cộng đồng thuộc sáu nhóm Hồi giáo lớn nhất, hiện đang sinh sống tại Melbourne và Sydney. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay mua nhà của người Hồi giáo bao gồm: mức độ thuận tiện trong quá trình sử dụng dịch vụ, chất lượng dịch vụ, ứng dụng công nghệ (như ngân hàng trực tuyến), cùng với tác động từ nhóm xã hội và cộng đồng.Thông qua phương pháp nghiên cứu định tính, công trình của Jeffrey và cộng sự (2024) đã góp phần lý giải thái độ, đặc điểm nhận diện cá nhân, các chuẩn mực chủ quan và những yếu tố hành vi liên quan đến việc tiếp cận sản phẩm tín dụng nhà ở của người Hồi giáo. Từ đó, nghiên cứu cung cấp cơ sở để phát triển các sản phẩm tài chính phù hợp, xây dựng chiến lược tiếp thị hấp dẫn đối với khách hàng Hồi Giáo, mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng cũng như nâng cao mức độ hòa nhập xã hội và tài chính. Dựa trên lý thuyết hành vi dự định và các tài liệu tham khảo có liên quan, nghiên cứu của Jeffrey và cộng sự (2024) đã phân tích các tiền đề về thái độ, nhận thức hành vi và mức độ kiểm soát hành vi nhận thức ảnh hưởng đến ý định hành vi vay mua nhà. Qua đó, công trình không những chỉ ra những động lực thúc đẩy người Hồi Giáo tại Úc tham gia vay mua nhà, mà còn đóng góp vào việc xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu về hành vi tiêu dùng các sản phẩm tài chính của cộng đồng này.

1.3.2. Các nghiên cứu trong nước

Nguyễn Thị Như Thủy (2015) tiến hành đánh giá hiệu quả tín dụng cá nhân của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Quảng Nam. Tác giả đã tập trung phân tích hiệu quả tín dụng cá nhân dưới góc độ ngân hàng thông qua hai nhóm chỉ tiêu: (i) nhóm chỉ tiêu phản ánh lợi nhuận tín dụng bao gồm quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng; (ii) nhóm chỉ tiêu trung gian phản ánh hiệu quả hoạt động của nguồn vốn tín dụng. Trên cơ sở dữ liệu thực tiễn, nghiên cứu tiến hành đánh giá hiệu quả sử dụng vốn tín dụng cá nhân, xác định vòng quay vốn tối ưu và đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, đặc biệt là trong công tác xử lý nợ xấu. Nguyễn Thị Như Thủy (2015) còn thực hiện so sánh giữa Agribank Quảng Nam và các tổ chức tín dụng khác trên địa bàn, nhằm nhận diện những đặc thù trong hoạt động tín dụng cá nhân cũng như xác định các yếu tố hạn chế cần khắc phục để nâng cao hiệu quả tín dụng tại địa phương. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) thực hiện đề tài về vấn đề phát triển cho vay nhà ở đối với khách hàng cá nhân của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Để đạt được mục tiêu đề ra, Nguyễn Thị Minh Thảo (2016) đã tập trung phân tích thực trạng phát triển hoạt động cho vay nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV trong giai đoạn 2010–2015 và đề xuất các giải pháp định hướng cho giai đoạn 2016–2020, tầm nhìn đến năm 2025. Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính kết hợp định lượng, trong đó bao gồm khảo sát mức độ hài lòng của khách hàng cá nhân đối với chất lượng dịch vụ cho vay nhà ở, đồng thời ứng dụng mô hình hồi quy để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng trong cho vay nhà ở. Trên cơ sở phân tích ma trận SWOT, tác giả đề xuất một hệ thống giải pháp gồm: (i) phát triển quy mô và mở rộng danh mục dịch vụ cho vay nhà ở đối với khách hàng cá nhân; (ii) tăng cường công tác quản trị rủi ro nhằm nâng cao chất lượng tín dụng và (iii) cải thiện chất lượng dịch vụ cho vay nhà ở nhằm nâng cao mức độ hài lòng và giữ chân khách hàng.

Nghiên cứu của Lê Thị Anh Quyên (2019) đánh giá về cho vay cá nhân của các ngân hàng thương mại giai đoạn 2014–2018 bằng việc phân tích dữ liệu dư nợ cho vay cá nhân tại 14 tổ chức tín dụng, bao gồm: Vietcombank, GPBank (chi nhánh TP.HCM), VietinBank, VIB, Agribank, Techcombank, TPBank, VPBank, Sacombank, Eximbank, ACB, MB, SCB và MSB. Kết quả phân tích cho thấy, cho vay cá nhân ngày càng đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân như: điều chỉnh chiến lược theo nhu cầu và hành vi tiêu dùng tài chính mới của khách hàng, phân khúc khách hàng theo tiêu chí phù hợp, đẩy mạnh chuyển đổi số trong hoạt động tín dụng, tăng cường sử dụng truyền thông để tiếp cận thị trường mục tiêu, chuẩn hóa và nâng cao hiệu quả quy trình thẩm định – giải ngân, đồng thời chú trọng đào tạo và phát triển năng lực đội ngũ cán bộ tín dụng.

1.3.3. Khoảng trống nghiên cứu Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

Để xác định được cơ sở thực hiện vấn đề nghiên cứu của đề án tốt nghiệp này, tác giả đưa một số quan điểm đánh giá sau:

Sau quá trình lược khảo các nghiên cứu trước, đề án nhận thấy các nghiên cứu trước xoay quanh vấn đề nâng cao hiệu quả hoạt động của cho vay khách hàng cá nhân của NH, các NH cũng như nội bộ tương ứng. Nhìn chung các nghiên cứu trên đều cho thấy việc phát triển hay nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay Khách hàng cá nhân là một tất yếu cần thiết của các Ngân hàng thương mại. Các nghiên cứu trước đều phản ánh một cách toàn diện trong hoạt động cho vay đối với Khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, mỗi đề tài có một cách tiếp cận và nội dung nghiên cứu khác nhau tùy vào tình hình thực tế, đặc điểm của từng ngân hàng, từng địa phương và mang tính chất thời điểm, phạm vi trong một tổ chức cụ thể.

Không những vậy, theo quan điểm của tác giả, hoạt động cho vay Khách hàng cá nhân trong thực tế chứa đựng nhiều sản phẩm vay khác nhau cần được liệt kê như: (i) cho vay tiêu dùng, bao gồm vay mua nhà, vay sửa chữa nhà ở, vay mua ô tô, vay chi tiêu cá nhân hoặc vay phục vụ học tập – y tế; (ii) cho vay phục vụ hoạt động sản xuất – kinh doanh cá thể như vay vốn lưu động, vay đầu tư mở rộng cơ sở kinh doanh, hộ gia đình buôn bán nhỏ lẻ và (iii) cho vay không có tài sản bảo đảm (tín chấp) dựa trên uy tín, thu nhập ổn định và lịch sử tín dụng của khách hàng. Trong các khoản vay được đề cập phía trên, các khoản vay phục vụ mục đích mua nhà ở, đất nền, căn hộ dự án, hoặc xây dựng và sửa chữa nhà ở được xoay quanh vấn đề về “cho vay mua bất động sản” đối với phân khúc Khách hàng cá nhân được xem một trong nhiều sản phẩm chủ lực. Chính vì vậy, trong quá trình hoạt động kinh doanh, mỗi tổ chức cần chú trọng quá trình nâng cao hiệu quả hoạt động của sản phẩm chủ lực này. Mặt khác, đề án vẫn chưa tiếp cận được công trình liên quan trực tiếp đến vấn đề nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay Bất động sản đối với phân khúc Khách hàng cá nhân.

Từ các sơ sở lập luận phía trên, đề án cho rằng nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua bất động sản đối với Khách hàng cá nhân là vấn đề cấp bách và đặt trong bối cảnh cụ thể là ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn. Như vậy, các cơ sở lập luận từ lý thuyết đến thực tiễn sẽ là giải pháp cụ thể và thực tiễn cho ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – Phòng giao dịch Tao Đàn về hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 của đề án tốt nghiệp đã tiến hành hệ thống hóa các cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua bất động sản của các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Cụ thể, chương này đã trình bày một cách tổng quan về hoạt động cho vay mua Bất động sản và hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân thông qua việc lập luận về các khái niệm, đặc điểm và vai trò có liên quan. Không những vậy, đề án cũng tiếp cận các chỉ tiêu đo lường hiệu quả hoạt động cho vay mua Bất động sản đối với Khách hàng cá nhân cũng như các nhân tố được xem là có ảnh hưởng đến hoạt động này của tổ chức trong quá trình hoạt động. Mặt khác, tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu trước để xác định được khoảng trống nghiên cứu nhằm thêm nền tảng vững chắc cho tác giả thực hiện đề án này. Nhìn chung, quá trình phân tích tại Chương 1 là cơ sở để tác giả tiến hành lập luận các chương tiếp theo. Luận văn: Hoạt động cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Luận văn: Thực trạng cho vay mua BĐS khách hàng tại NH Abbank

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com

Post Views: 9