Luận văn: Nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1. Tiêu đề

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

2. Tóm tắt

Mục đích chính của nghiên cứu là xác định “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức”, đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức và đề xuất hàm ý quản trị giúp các đơn vị quản lý và cung ứng nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức xây dựng kế hoạch kinh doanh, tiếp thị phù hợp nhằm thu hút thêm nhiều khách hàngvà giúp khách hàng ra quyết định nhanh hơn. Tác giả sử dụng hai phương pháp là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu định tính nhằm loại bỏ, bổ sung thêm một số biến và thống nhất được các biến quan sát.

Từ đó, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu với các thang đo phù hợp.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua việc phỏng vấn với cỡ mẫu có kích thước n=350 và thu về được 298 mẫu hợp lệ. Dữ liệu sau khi thu thập được phân tích bằng phần mềm xử lý thống kê SPSS 20.0. Kết quả phân tích cho thấy, mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức bị tác động bởi 5 nhân tố chính và tầm quan trọng của các nhân tố này đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức được sắp xếp theo trình tự giảm dần như sau: chủ đầu tư (β =0.369); môi trường (β=0.284); vị trí (β= 0.162); tài chính (β = 0.143); tiện ích (β= 0.104).

Mô hình nghiên cứu giải thích được 67.8% sự biến thiên của các biến phụ thuộc quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

3. Từ khóa: nhà chung cư, quyết định mua, các nhân tố ảnh hưởng, chủ đầu tư, tài chính, môi trường, vị trí, tài chính, tiện ích.

ABSTRACT

1. Title

Factors affecting the decision to buy an apartment for customers in Thu Duc City

2. Abstract

The main objective of study is to determine “Factors affecting the decision to buy an apartment for customers in Thu Duc City ”, measuring the magnitude of impact of these factors on the determination to buy an apartment in Thu Duc city and proposing governance implications to help apartment management and supply units in Thu Duc city develop appropriate business and marketing plans to attract more customers and help customers make decisions faster. The author uses two methods in both quantitative and qualitative research. Quantitative research rejects, supplement some variables and unify observed variables. From there, the author suggests a research model with appropriate measuring scales.

Quantitative research is carried out through interviews with a sample size of n=350 and obtained 298 valid samples. Collected data were analyzed using SPPS 20.0 statistical software. The analysis result demonstrates the model of factors affecting on the customer’s decision to buy a condominium in Thu Duc City is affected by five main factors and the crucial of these factors are arranged in descending order as follows: investor (β =0.369); environment (β=0.284); location (β= 0.162); finance (β = 0.143); utility (β= 0.104).

The research model demonstrates 67.8% the variation of the dependent variables on the customer’s decision to buy a condominium in Thu Duc City.

3. Key words: apartment building, purchasing decisions, affected factors, investor, finance, environment, location, utility.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu

Lượng dân cư đô thị đã chiếm tới 28% tổng dân cư toàn quốc và mỗi năm có khoảng 1 triệu dân tiếp tục tham gia vào “đại gia đình” đô thị. Đô thị hóa đã làm thay đổi diện mạo của đất nước, góp phần nâng cao mức sống của một số bộ phận dân cư, tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực cũng đã phát sinh nhiều vấn đề phức tạp cần sớm được giải quyết, một trong những vấn đề phức tạp đó là giải quyết nhu cầu nhà ở cho cư dân. Theo thống kê của UNFPA cho thấy, hiện 25% cư dân thành thị Việt Nam không đủ tiền để mua nhà ở, 20% nhà ở thành thị bị xếp vào loại không đạt tiêu chuẩn, hiện TP Hồ Chí Minh còn có 300 ngàn người đang sống trong các nhà ổ chuột.

Nhìn nhận được vấn đề là quỹ đất trung tâm không thể phát triển mà dân số ngày một đông, điều nay gây sức ép rất lớn cho nền kinh tế cũng như cho an ninh, hạ tầng khu vực. Qũy đất trung tâm thành phố hạn hẹp và đắt đỏ, khó phát triển mô hình nhà ở đầy đủ tiện nghi. Việc giải quyết vấn đề nhà ở là một trong những quan tâm hàng đầu của các cấp lãnh đạo.

Chính vì vậy, loại hình nhà chung cư được coi là xu thế phát triển phù hợp nhất trong thị trường kinh tế hiện tại. Nhà chung cư là sản phẩm của sự kết tinh giữa các nhân tố kỹ thuật, kiến trúc công trình và chất lượng dịch vụ, quản lý của chủ đầu tư cùng với các đơn vị đối tác. Gía trị được đánh giá cao nhất trong sản phẩm nhà chung cư là tính độc lập, sở hữu riêng biệt của khách hàng với khoản không gian riêng trong khoảng không gian chung của tòa nhà với các tiện ích nội và ngoại khu hiện đại.

Trong hơn 2 năm gần đây, mô hình nhà chung cư này phát triển mạnh mẽ ở thành phố Thủ Đức. Nhiều chủ đầu tư đã phát triển dự án trên quỹ đất hiện có, kéo cư dân về ở, tạo nên một quần thể sinh thái nhà chung cư đầy đủ tiện nghi và đa dạng phát triển sôi động cho thành phố Thủ Đức.

Nhận thấy tại thành phố Thủ Đức, mô hình chung cư đang được đầu tư và triển khai mạnh. Hàng loạt dự án lớn nhỏ ra đời với đa dạng phân khúc và vô vàn thiết kế căn hộ khác nhau. Đem đến cho khách hàng nhiều sự lựa chọn.

Riêng đối với khách hàng, nhà chung cư là một sản phẩm có giá trị cao và hầu hết mọi người chỉ thực hiện việc mua nhà một vài lần trong đời của họ vì họ có thể phải dùng tất cả tiền tích lũy trong nhiều năm để mua một căn nhà. Vì vậy, họ xem xét rất cẩn thận, xem xét rất nhiều điều, nhiều nhân tố trước khi quyết định mua một căn nhà chung cư.

Như vậy, để hiểu được những mong muốn, nhu cầu và những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của họ là một vấn đề hết sức quan trọng đối với người bán và các công ty bất động sản. Điều quan trọng là phải biết những gì họ đang thực sự cần và mong muốn, các nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của họ.

Tuy nhiên, với nhiều điều kiện thuận lợi cho người dân mua nhà, nhu cầu nhà chung cư và nhu cầu đầu tư bất động sản cũng ngày càng tăng cao nhưng phần lớn những doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp bán bất động sản tại thành phố Thủ

Đức vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, không bán được nhà chung cư và đứng trước nguy cơ phá sản. Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm hiểu đề tài : “các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức” là rất cần thiết và hữu ích cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhằm gỡ nút thắt xác định những mong muốn, nhu cầu khác nhau của người mua nhà chung cư. Từ đó, đề xuất một số hàm ý chính sách và quản trị cho đơn vị quản lý và cung ứng nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Xác định những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Qua đó, đề xuất hàm ý quản trị cho đơn vị bán bất động sản tại Thủ Đức.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

• Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.
• Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.
• Đề xuất một số hàm ý quản trị cho đơn vị cung ứng nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức.

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

• Những nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức?
• Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức như thế nào?
• Những hàm ý quản trị nào để khách hàng quyết định lựa chọn chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Đối tượng khảo sát: tập trung vào khách hàng đang làm việc hoặc đã từng làm việc, sinh sống và học tập tại thành phố Thủ Đức. Chỉ tập trung khảo sát những đối tượng là những khách hàng đã có quyết định mua nhà chung cư để ở tại Thành phố Thủ Đức.

• Phạm vi nghiên cứu về không gian: nghiên cứu được thực hiện tại thành phố Thủ Đức.
• Phạm vi nghiên cứu về thời gian: thời gian khảo sát từ tháng 6/2022 đến tháng 12/2022

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:

Nghiên cứu định tính: được sử dụng nhằm khám phá, hiệu chỉnh lại mô hình nghiên cứu đề xuất. Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua 2 giai đoạn. Nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước để đề xuất mô hình nghiên cứu và thang đo sơ bộ. Sau đó, tác giả tiến hành thảo luận nhóm với chuyên gia trong ngành bất động sản và khách hàng để khám phá các thành phần mới và hiệu chỉnh lại các thang đo của mô hình nghiên cứu sơ bộ cho phù hợp hơn với đặc điểm của ngành bất động sản. Dựa trên kết quả nghiên cứu định tính tác giả đưa ra mô hình nghiên cứu định lượng.

Nghiên cứu định lượng: được sử dụng để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Dữ liệu để phục vụ nghiên cứu định lượng dựa trên khảo sát bằng bảng câu hỏi với khách hàng tại thành phố Thủ Đức. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 350 người. Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện các phân tích thống kê gồm:

Đánh giá độ tin cậy các thang đo trong mô hình nghiên cứu bằng kiểm định Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng.

1.6 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu này tìm hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở tại thành phố Thủ Đức. Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên các nghiên cứu trước đó về quyết định khách hàng cho dịch vụ bất động sản. Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA với bảng trả lời của khách hàng tại thành phố Thủ Đức, để tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến quyết định ma nhà chung cư cũng như các biến quan sát có liên quan.

Tiếp theo, Tác giả sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư, từ đó đề xuất hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt tâm lý, nhu cầu khách hàng có quyết định mua tốt hơn.

 1.7 Kết cấu của nghiên cứu

Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu. Chương này tác giả trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu. Chương này tác giả trình bày cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng ến quyết định mua nhà chung cư của khách hàng tại thành phố Thủ Đức, tổng quan các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư và đề xuất mô hình nghiên cứu từ đó đặt ra các giả thuyết nghiên cứu.

Chương 3: Thiết kế nghiên cứu. Chương này tác giả trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận. Chương này tác giả trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu.

Chương 5: Kết luận và hàm ý. Chương này tác giả trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà chung cư của khách hàng dựa trên tác động vào các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư. Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Tại Chương 1–Tổng quan nghiên cứu, tác giả đặt ra vấn đề cần nghiên cứu, nêu ra tính cấp thiết của vấn đề được nghiên cứu. Từ đó xác định các mục tiêu tổng quát và mục tiêu cụ thể của đề tài. Đồng thời chi tiết hóa các mục tiêu bằng những câu hỏi nghiên cứu, xác định đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài. Nêu sơ bộ phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài và đưa ra nội dung cần nghiên cứu.     

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 

2.1 Tổng quan lý thuyết

2.1.1 Khái niệm khách hàng

Theo luật bảo vệ quyền lợi khách hàng 2010, điều 3: “Khách hàng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức.” Như vậy ở đây có thể hiểu khách hàng không nhất thiết phải là người tham gia vào giao dịch mua bán sản phẩm và dịch vụ, chỉ cần họ tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ thì họ chính là khách hàng

2.1.2 Khái niệm quyết định mua của khách hàng

Theo N. Gregory Mankiw: “Quá trình ra quyết định của cá nhân được định hướng bởi sự tối đa hóa tính hữu ích trong một lượng ngân sách hạn chế”. Theo đó, với giả thuyết con người là duy lý và thông tin trên thị trường là hoàn hảo, quyết định của khách hàng chịu sự ảnh hưởng bởi hai nhân tố cơ bản sau:

Thứ nhất, sự giới hạn của ngân sách (thu nhập): mọi người đều chịu sự giới hạn hay ràng buộc về mức thu nhập của họ. Khi quyết định mua một loại hàng hóa nào đó, người ta thường phải xem xét đến khả năng chi trả của họ, khả năng đánh đổi của họ để có được hàng hóa này thay vì hàng hóa khác hay dùng vào việc khác.

Thứ hai, mức hữu dụng cao nhất: khách hàng chỉ lựa chọn những loại hàng hóa, dịch vụ nào mang lại cho họ lợi ích lớn nhất. Lợi ích này là tổng hòa những giá trị mà khách hàng nhận được khi lựa chọn sản phẩm hay dịch vụ đó.

2.1.3 Tiến trình ra quyết định mua hàng của khách hàng

Tiến trình quyết định mua của khách hàng có thể được mô hình hóa thành năm giai đoạn: Nhận dạng vấn đề, nghĩa là khách hàng làm rõ xem họ đang cần gì; tìm kiếm thông tin, nghĩa là họ tìm kiếm kiến thức, thông tin sản phẩm; xem xét lựa chọn thay thế khả dụng, nghĩa là khách hàng sẽ xem xét liệu có sản phẩm nào rẻ hơn hay tốt hơn có mặt trên thị trường không; đưa ra lựa chọn sản phẩm sẽ mua cuối cùng họ sẽ quyết định mua. Năm bước trên cho thấy quy trình mua hoàn chỉnh của một khách hàng sẽ trải qua, dù họ có nhận ra hay không, nó đều đi qua khi họ mua một sản phẩm.

Nhận dạng Tìm kiếm Xem xét lựa Đưa ra lựa Quyết định vấn đề thông tin chọn thay thế chọn mua

Hình 2. Hình 2.1 Sơ đ1  ồ tiến trình ra quyết định mua hàng của khách hàng (Nguồn Philip Kotler)

2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua

Theo Philip Kotler (2001), các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định khách hàng thường được phân loại thành bốn nhóm chính như sau:

• Nhóm nhân tố trình độ văn hóa
• Nhóm nhân tố xã hội
• Nhóm nhân tố cá nhân
• Nhóm nhân tố tố tâm lý

2.1.4.1 Nhóm nhân tố trình độ văn hóa

Văn hóa là nhân tố cơ bản đầu tiên quyết định đến quyết định và nhu cầu của khách hàng. Quyết định của con người là sự vật thường được tiếp thu từ bên ngoài.

Những đặc trưng về tác động của văn hóa tới khách hàng thể hiện ở những góc độ như sau:

Văn hóa ấn định những giá trị cơ bản như sự ưa thích, sự cảm nhận, các đặc thù của sản phẩm vật chất và phi vật chất.

Văn hóa ấn định cách cư xử được xã hội chấp nhận: những thủ tục, giao tiếp, cảm xúc, cách biểu đạt tình cảm, …

Văn hóa ảnh hưởng có tính hệ thống: Giá trị văn hóa được truyền thụ trong suốt đời sống của một người, được ảnh hưởng từ những thế hệ đi trước, được giữ gìn và truyền bá thông qua gia đình, tôn giáo, giáo dục, …

Ngoài ra, một cộng đồng xã hội không chỉ có một nền văn hoá duy nhất được tất cả các quyết định đồng tình và thừa nhận mà có cả tính đa dạng về mặt văn hóa. Được gọi là nhánh văn hoá hay tiểu văn hoá. Nhánh văn hoá thể hiện tính đồng nhất, đặc trưng trong quyết định của khách hàng ở một phạm vi nhỏ hơn của nền văn hoá. Điều đó có nghĩa là tồn tại sự khác biệt về sở thích, cách đánh giá về giá trị, cách thức mua sắm và sử dụng sản phẩm ở những người thuộc nhánh văn hoá khác nhau. (PhilipKotler, 2001)

Địa vị xã hội – Giai tầng xã hội, cũng là nhân tố không thể bỏ qua. Theo Philip Kotler (2001), giai tầng xã hội có những đét đặc trưng như sau:

• Những người cùng chung một giai tầng có khuynh hướng xử sự giống nhau.
• Con người chiếm địa vị cao hơn hay thấp hơn trong xã hội tuỳ thuộc vào chỗ họ thuộc giai tầng nào.
• Giai tầng xã hội được xác định không phải căn cứ vào một sự biến đổi nào đó mà là dựa trên cơ sở nghề nghiệp, thu nhập, tài sản, học vấn, định hướng giá trị và những đặc trưng khác của những người thuộc giai tầng đó.
• Các cá thể có thể chuyển sang giai tầng cao hơn hay bị tụt xuống một trong những giai tầng thấp hơn.

2.1.4.2 Nhóm các nhân tố xã hội

Quyết định của khách hàng còn được quy định bởi những nhân tố mang tính chất xã hội như: Những nhóm gia đình, vai trò xã hội và các quy chế xã hội chuẩn mực (Philip Kotler, 2001).

Các nhóm chuẩn mực: bao gồm cả những nhóm mà khách hàng có hoặc không là quyết định bên trong nhóm đó. Các nhóm chuẩn mực thường là nhóm có tác động trực tiếp và thường xuyên (gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, …) hoặc tác động không thường xuyên đến cá nhân như nghiệp đoàn, công đoàn, … Các nhóm chuẩn mực này thường tác động đến lối sống của cá nhân, thái độ, quan niệm, …

Gia đình: Gia đình là tổ chức quan trọng nhất trong xã hội. Các quyết định bên trong gia đình luôn có ảnh hưởng sâu sắc tới quyết định mua sắm của khách hàng. Những vấn đề cần lưu ý khi quan tâm khi nghiên cứu gia đình: Kiểu gia đình, quy mô của hộ gia đình, thu nhập bình quân của hộ gia đình và vai trò ảnh hưởng của các quyết định bên trong gia đình trong các quyết định mua.

2.1.4.3 Nhóm các nhân tố cá nhân

Những nét đặc trưng bề ngoài của con người như: tuổi tác, giai đoạn đời sống gia đình, nghề nghiệp, tình trạng kinh tế, kiểu nhân cách và ý niệm của bản thân, cũng có ảnh hưởng đến những quyết định của người mua.

(Philip Kotler, 2001)-Tuổi tác và giai đoạn chu trình đời sống gia đình: Mỗi giai đoạn thời kỳ của các nhân trong cuộc sống hôn nhân sẽ có những nhu cầu và quyết định mua sắm khác nhau như: giai đoạn độc thân, đã lập gia đình, đã có một con nhỏ, v.v…

Nghề nghiệp: Thường những nhà làm hoạt động thị trường cố gắng tách ra những nhóm khách hàng có thu nhập theo nghề nghiệp nhưng quan tâm nhiều đến hàng hóa và dịch vụ của mình, từ đó có những cách tiếp cận và ứng xử phù hợp.

Tình trạng kinh tế: bao gồm thu nhập, khoản tiết kiệm, khả năng đi vay và quan điểm cá nhân về việc tích lũy tài sản, chi tiêu. Tất cả các tiêu chí trên đều có ảnh hưởng đến mức giá, số lượng hàng hóa sản phẩm mà một người có thể ra sẵn sàng chi trả và tiêu thụ.

Lối sống: cụ thể là cách thức sinh hoạt của khách hàng, chứa đựng các cấu trúc quyết định được thể hiện thông qua hành động, sự quan tâm và quan điểm của người đó trong môi trường sống. Lối sống thể hiện đặc tính cá nhân của khách hàng, điều này quyết định khách hàng sẽ mua sản phẩm gì và cách thức họ cảm nhận về sản phẩm đó.

Nhân cách và ý niệm bản thân: Nhân cách thường được mô tả bằng những đặc tính vốn có của cá thể như tính tự tin, tính thận trọng, tính tự lập, tính khiêm nhường, hiếu thắng, ngăn nắp, tính năng động, bảo thủ, tính cởi mở. Nhân cách và quyết định mua sắm có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng đến thói quen trong ứng xử, giao dịch…  của khách hàng, vì vậy có thể dự đoán được nếu biết được nhân cách của họ. Hiểu biết nhân cách khách hàng sẽ tạo được sự thiện cảm khi chào hàng, thuyết phục mua hàng và làm truyền thông.

2.1.4.4 Nhóm nhân tố tâm lý

Quyết định lựa chọn mua hàng cũng chịu ảnh hưởng của bốn nhân tố cơ bản có tính chất tâm lý sau: Động cơ, tri giác, lãnh hội, niềm tin và thái độ.

Động cơ: Động cơ là nhu cầu đã trở nên cấp thiết buộc cá nhân phải hành động để thoả mãn nó. Động cơ là động lực gây sức ép, thúc đẩy hành động để thoả mãn ước muốn nào đó về chất hoặc về tinh thần hay cả hai.

Tri giác: Động cơ thúc đẩy con người hành động, nhưng cách thức hành động lại phụ thuộc vào sự nhận thức. Khi đã có động cơ mua sắm, khách hàng sẵn sàng hành động như thế nào còn tuỳ thuộc vào nhận thức của họ đối với những tác động ngoại cảnh.

Lĩnh hội: là những biến đổi nhất định diễn ra trong quyết định của cá thể dưới ảnh hưởng của kinh nghiệm mà họ tích luỹ được. Sự hiểu biết (kinh nghiệm) của con người là trình độ của họ về cuộc sống. Đó là kết quả tương tác của động cơ, các vật kích thích, những gợi ý, sự đáp lại và củng cố. Hầu hết quyết định của con người có sự chỉ đạo của kinh nghiệm.

Niềm tin và thái độ:  Những niềm tin có thể được xây dựng trên cơ sở những tri thức thực tế, những ý kiến và lòng tin. Thái độ là sự đánh giá tốt hay xấu của cá thể, được hình thành trên cơ sở những tri thức hiện có về một khách thể hay ý tưởng nào đó. Thái độ khiến cho cá nhân sẵn sàng thích hay không thích một đối tượng nào đó, cảm thấy gần gũi hay xa cách. Thái độ cho phép cá thể xử sự tương đối ổn định đối với những đối tượng giống nhau.

2.2 Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

2.3 Tổng quan các nghiên cứu trước đây

2.3.1 Tổng quan các nghiên cứu nước ngoài

2.3.1.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013)

Theo nhóm tác giả Qiuxue Luo và Paul TJ James (2013) trong bài nghiên cứu. “Những ảnh hưởng của quyết định mua nhà ở thương mại tại thành phố Nam Ninh, Quảng Tây, Trung Quốc”. Đây là một nghiên cứu định lượng được khảo sát thông qua hơn 400 người là những chủ sở hữu các căn hộ để ở và những cá nhân đang có ý định mua căn hộ để ở thì có các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của họ đó là tài chính; lời giới thiệu của người xung quanh; tiện ích căn hộ; vị trí căn hộ; sự ảnh hưởng của quyết định bên trong gia đình. Trong đó nhân tố tài chính là nhân tố nắm vai trò quan trọng và dẫn đến quyết định dễ dàng nhất.

2.3.1.2 Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011)

Trong đề tài nghiên cứu “Quyết định mua nhà: Một nghiên cứu tại vùng thung lũng Klang, Malaysia” của Shyue và cộng sự(2011), nghiên cứu này đã đề xuất những nhân tố marketing 7Ps ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh), vị trí nhà (vị trí gần nơi làm việc, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh tóan trả góp), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người. Kết quả cho thấy rằng quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (tính năng bên ngoài, nội thất của ngôi nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

2.3.1.3 Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011)

Nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad tại đại học AlAlbayt và đại học Applied Science, Jordon “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan” (2011) đã điều tra những nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng đối với căn hộ, và đã cố gắng để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua của họ. Một mẫu thuận tiện bao gồm 120 người đã mua căn hộ tại các khu vực khác nhau ở Amman. Nghiên cứu này cho thấy rằng quyết định của người chịu tác động của các nhân tố bao gồm: thẩm mỹ, kinh tế, marketing, địa lý và cấu trúc xã hội. Và cuộc nghiên cứu kết luận rằng có sự khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định liên quan đến việc mua căn hộ ở theo các giới và độ tuổi.

2.3.1.4 Nghiên cứu của Lee và McGreal (2010)

Trong đề tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), tác giả đã nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm:Tiện nghi công cộng (các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể thao), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh), Vị trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, trường học, siêu thị), Đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những nhân tố liên quan đến ý thức của khách hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp). Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn những người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí và tiện nghi, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt. Tuy nhiên, những người không giàu có lại nhạy cảm hơn với giá nhà.

2.3.2 Tổng quan các nghiên cứu trong nước

2.3.2.1 Nghiên cứu của Ths. Phạm Thị Vân Trinh và Ts. Nguyễn Minh Hà (2012)

Theo nhóm tác giả Ths. Phạm Thị Vân Trinh và Ts. Nguyễn Minh Hà (2012) trong nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh”. Đây là một nghiên cứu định tính kết hợp định lượng được khảo sát thông qua 225 người là những người có ý định mua hoặc đã mua căn hộ cao cấp thì có các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua là thuộc tính sản phẩm, nhân tố xã hội, nhân tố cá nhân, nhân tố gây ảnh hưởng, nhân tố liên quan đến Marketing. Trong đó nhân tố thuộc tính sản phẩm là nhân tố nắm vai trò quan trọng và dẫn đến quyết định mua dễ dàng nhất.

2.3.2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giá Nguyễn Thành Long và Nguyễn Toàn Thắng (2020)

Nghiên cứu của nhóm tác giả Nguyễn Thành Long và Nguyễn Toàn Thắng nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng đối với căn hộ của công ty cổ phần tập Đoàn Đất Xanh tại Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Nghiên cứu khảo sát 125 khách hàng đã mua căn hộ tại Tp Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy quyết định mua căn hộ của khách hàng chịu tác động bởi 6 nhân tố, bao gồm: Nhóm tham khảo; Vị trí-tiện ích của căn hộ; Thủ tục pháp lý; Chính sách hỗ trợ khách hàng; Thương hiệu; Giá trị cảm nhận. Trong đó, khách hàng chọn mua căn hộ của công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh chịu sự tác động mạnh nhất bởi thương hiệu của công ty này.

2.3.2.3 Nghiên cứu của tác giả Phạm Minh Bằng (2013)

Thông qua nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của Kenton residences” tác giả Phạm Minh Bằng (2013) đã điều tra thực nghiệm từ ý kiến của các cá nhân hoặc hộ gia đình đang cư trú tại địa bàn Tp.HCM. Khung lý thuyết quyết định khách hàng, lý luận về chung cư và căn hộ chung cư. Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng (gồm phân tích nhân tố và hồi qui tuyến tính đa biến) được sử dụng. Kết quả phân tích cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: Kiến trúc, Kinh tế, Dịch vụ hỗ trợ, Nhóm tham khảo, Vị trí, Marketing và Tâm lý.

2.3.2.4 Nghiên cứu của tác giả Phạm Thành Nhân (2013)

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Tp. HCM” của tác giả Võ Phạm Thành Nhân (2013) đã sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Dữ liệu để phục vụ nghiên cứu định lượng dựa trên khảo sát bằng bảng câu hỏi với khách hàng tại TP.HCM mà chủ yếu là khách hàng văn phòng. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện với cỡ mẫu là 230 người. Dựa trên dữ liệu thu thập, tác giả sử dụng phần mềm SPSS để thực hiện các phân tích thống kê gồm: Đánh giá độ tin cậy các thang đo trong mô hình nghiên cứu bằng kiểm định Cronbach‟s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng. Kết quả phân tích cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Tình hình tài chính, Đặc điểm nhà, Không gian sống, Vị trí nhà, Tiện nghi công cộng, Môi trường sống, Bằng chứng thực tế.

2.3.2.5 Nghiên cứu của tác giả Đào Nhật Tân (2016)

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở xã hội. Bằng chứng thực nghiệm tại Việt Nam” của tác giả Đào Nhật Tân (2016) đã sử dụng phương pháp định lượng và định tính. Với mục tiêu tìm hiểu cách thức tác động của các nhân tố dẫn đến quyết định lựa chọn nhà ở xã hội. Kết quả nghiên cứu cho thấy quyết định lựa chọn của khách hàng được quyết định bởi 5 nhân tố: tài chính, vị trí, không gian sống, môi trường, các nhân tố chủ quan khác.

2.4 Tổng hợp các nghiên cứu

Bảng 2. 1 Tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp

2.5 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Dựa trên cơ sở lý thuyết cùng với sự tham khảo, kế thừa có điều chỉnh từ các mô hình đã nêu ở mục 2.3, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại khu vực thành phố Thủ Đức” bao gồm 7 khái niệm thành phần. Trong đó, quyết định lựa chọn mua nhà chung cư để ở tại thành phố Thủ Đức sẽ được đo lường thông các thành phần: Tình hình tài chính, vị trí nhà chung cư, môi trường sống, tiên ích nội ngoại khu, ảnh hưởng xã hội, thiết kế nhà chung cư, truyền thông.

Hình 2.2 đề tài  Mô hình nghiên cứu đề xuất

Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H2: Vị trí nhà chung cư có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H3: Môi trường sống có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H4: Tiện ích nội, ngoại khu có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H5: Ảnh hưởng xã hội có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H6: Thiết kế nhà chung cư có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

Giả thuyết H7: Truyền thông có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua nhà chung cư để ở của khách hàng tại thành phố Thủ Đức.

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Chương 2 –Cơ sở lý thuyết. Chương này tác giả trình bày các khái niệm cơ bản nhất có liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu. Đồng thời, nêu ra các cơ sở lý thuyết về quyết định mua hàng. Tham khảo và trình bày các mô hình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, từ đó cớ cơ sở thành lập mô hình nghiên cứu.

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com