Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Khái quát chung về hoạt động cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam

2.1.1. Giới thiệu tổng quan về sự hình thành của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trong hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất.

Ngày 26/3/1988 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) đã ký Quyết định số 53/HĐBT về việc thành lập Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam, tiền thân của Ngân hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam (Agribank) ngày nay. Sự ra đời của Ngân hàng Phát Triển Nông Nghiệp Việt Nam là một dấu mốc mới trong chặng đường phát triển của ngành ngân hàng, với bối cảnh cả nước tập trung đầu tư, đẩy mạnh thực hiện thắng lợi các chương trình kinh tế lớn, đặc biệt là chương trình phát triển lương thực thực phẩm, thực hiện chính sách lớn của Đảng đối với nông nghiêp nông thôn và nông dân.

Tại Agribank, hoạt động cho vay được thực hiện dưới hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản là chủ yếu. Việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản khá hạn chế và phải đáp ứng được các điều kiện tín dụng ngặt nghèo. Trên thực tế hoạt động cho vay của Agribank, thế chấp Quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là biện pháp phổ biến nhất và chiếm tỷ trọng cao nhất về giá trị tài sản bảo đảm tại các Agribank trên địa bàn TP.HCM nói riêng và trên toàn quốc nói chung.

Đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Agribank đạt 1,82 triệu tỷ đồng; nguồn vốn đạt trên 1,63 triệu tỷ đồng; tổng dư nợ cho vay nền kinh tế đạt trên 1,44 triệu tỷ đồng, trong đó khoảng 65% dư nợ cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp, nông dân và nông thôn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong dư nợ tín dụng “Tam nông” tại Việt Nam.

Trong năm 2022 Agribank một lần nữa khẳng định vị thế của mình bằng việc đạt nhiều giải thưởng trong nước và quốc tế. Đối với giải thưởng trong nước: Agribank tiếp tục là ngân hàng dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng tỉ lệ giao dịch thanh toán chạm; Thương hiệu quốc gia Việt Nam năm 2022; Top 10 Thương hiệu Mạnh ngành Ngân hàng Tài chính năm 2022 (do Tạp chí Kinh tế Việt Nam – VnEconomy – Vietnam Economics Times bình chọn); Giải thưởng Chuyển đổi Số Việt Nam năm 2022, Agribank được vinh danh tại 2 hạng mục đó là Sản phẩm cộng nghệ số tiêu biểu của Hệ thống thanh toán giá trị thấp thời gian thực và Doanh nghiệp chuyển đổi số xuất sắc của Hệ thống hạ tầng thanh toán tập trung ; Giải thưởng Sao Khuê 2022 với sản phẩm Thẻ Agribank Lộc Việt; Top 10 thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm 2022; Top 10 Ngân hàng Thương mại Việt Nam uy tín năm 2022 (Vietnam Report). Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Về giải thưởng quốc tế của Agribank năm 2022: Agribank được ngân hàng JP Morgan-Mỹ trao tặng giải thưởng “Chất lượng Thanh toán xuất sắc”; tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s nâng hạng tiền gửi nội tệ và nhà phát hành nội tệ/ngoại tệ từ mức “Ba3” lên mức “Ba2” với triển vọng “Ổn định”. Thương hiệu Agribank được xếp hạng cao nhất trong các Ngân hàng Việt Nam tại bảng xếp hạng Brand Finance Banking 500 năm 2022. Tại bảng xếp hạng này Agribank đứng thứ 157 tăng 16 bậc so với năm 2021,  xếp hạng cao nhất trong 11 ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam được xếp hạng toàn cầu năm 2022.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.1.2. Khái quát về quá trình xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, khi nhận thế chấp, pháp luật yêu cầu các bên phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định. Do vậy, để việc nhận quyền sử dụng đất được hiệu quả, an toàn, Agribank đã rất chú trọng đến việc chỉ đạo, hướng dẫn các đơn vị thành viên trong toàn hệ thống trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Việc xây dựng văn bản định chế về điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng tài sản là Quyền sử dụng đất cũng là vấn đề Agribank đặt lên hàng đầu.

Để đáp ứng yêu cầu trong hoạt động cho vay đảm bảo quyền lợi của mình khi cho vay và thu hồi vốn vay, Agribank căn cứ theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp…từng thời kỳ, từ đó xây dựng các văn bản quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam. Có thể kể đến như Quyết định số 35/QĐHĐTV- HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 của Hội đồng thành viên Agribank quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các hình thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các hình thức cấp tín dụng khác của Agribank đối với khách hàng. Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ thể, toàn diện, chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng. Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ thể hóa các quy định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng.

Tính đến thời điểm hiện tại, Agribank đã thay thế Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX bằng Quy định số 2929/QyĐ/NHNo-TD ngày 31/12/2021 và Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 “Về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng” do Hội đồng thành viên Agribank ban hành nhằm phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính Phủ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Phạm vi điều chỉnh của Quy chế này quy định về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của Agribank gồm: tài sản bảo đảm; xác lập, thực hiện biện pháp bảo đảm cấp tín dụng và xử lý tài sản bảo đảm trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam. Đối tượng áp dụng là khách hàng được cấp tín dụng; Bên bảo đảm; Các đơn vị, cá nhân có liên quan thuộc Agribank để hướng dẫn một cách cụ thể các quy định của pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, đảm bảo an toàn, hiệu quả. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Các chi nhánh hoạt động trên toàn quốc phải thống nhất thực hiện theo quy định này và văn bản này đã khẳng định rõ Agribank, khách hàng, bên bảo đảm thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về thực hiện các biện pháp bảo đảm cấp tín dụng bao gồm: Thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, ký quỹ, bảo lãnh. Nghiên cứu quy định trên của Agribank có thể thấy, biện pháp bảo đảm thế chấp Quyền sử dụng đất đã được quy định một cách khá chi tiết, rõ ràng. Bên cạnh việc áp dụng tương tự pháp luật về các điều kiện cơ bản liên quan đến chủ thể thế chấp, đối tượng Quyền sử dụng đất thế chấp, giao kết hợp đồng thế chấp, đăng ký hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất… thì Agribank còn có thêm những quy định đặc thù nhằm hướng dẫn hướng dẫn một cách đầy đủ và cụ thể những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ nguyên tắc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện nhận thế chấp, thủ tục nhận thế chấp, các đối tượng được thế chấp, định giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, phạm vi và mức cho vay so với giá trị quyền sử dụng đất, kiểm tra, đánh giá lại quyền sử dụng đất trong quá trình cho vay, xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi của ngân hàng,…

2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

2.2.1. Kết quả áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023

Trong giai đoạn từ 2019 đến nay, nhờ áp dụng quy định về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay một cách chặt chẽ và có hiệu quả cũng như triển khai nghiêm túc chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà Nước về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng bị ảnh hưởng dịch Covid-19, Agribank đã góp phần phát triển đáng kể cho kinh tế – xã hội không chỉ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh nói riêng mà cả nước nói chung. Tại báo cáo tài chính riêng tính đến cuối năm 2021, giá trị sổ sách các tài sản thế chấp Agribank đạt tới 2,327 triệu tỷ, tăng thêm hơn 262.000 tỷ đồng, tương đương 13% so với cuối năm 2020. Tổng giá trị tài sản thế chấp tại Agribank hiện cao hơn 77% so với số dư cho vay khách hàng cùng thời điểm. Trong đó, tài sản thế chấp là bất động sản đạt mức hơn 2,018 triệu tỷ đồng, tăng 10% so với năm trước, chiếm đến 87% tổng giá trị tài sản thế chấp. Còn lại, tài sản thế chấp là động sản ghi nhận hơn 139.218 tỷ đồng, tăng nhẹ 2% so với đầu năm; tài sản thế chấp là giấy tờ có giá ghi nhận hơn 57.524 tỷ đồng, tăng thêm 35.953 tỷ đồng, tương đương tăng vọt 167% và các tài sản đảm bảo khác cũng tăng thêm 32.412 tỷ đồng, lên mức hơn 70.184 tỷ đồng, tương đương tăng 86%.

Kết quả nói trên chính là thành công từ việc áp dụng quy định pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank, cụ thể được quy định như sau: Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Về điều kiện đối với Quyền sử dụng đất thế chấp. Agribank quy định các điều kiện đối với Quyền sử dụng đất thế chấp gồm: Có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Còn trong thời hạn sử dụng đất; Được phép giao dịch và có khả năng chuyển nhượng.

Mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị Quyền sử dụng đất thế chấp. Mức cấp tín dụng đối với Quyền sử dụng đất thế chấp tối đa bằng 75% giá trị Quyền sử dụng đất đó. Trường hợp mức cấp tín dụng tối đa cao hơn mức trên thì phải do Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc phê duyệt theo thẩm quyền quyết định cấp tín dụng.

Về đăng ký hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất. Giống như quy định của pháp luật, Agribank quy định việc đăng ký hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất là bắt buộc. Trình tự, thủ tục đăng ký sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

• Định giá Quyền sử dụng đất thế chấp.

Tại Agribank quy định: Tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, Quyền sử dụng đất thế chấp phải được xác định giá trị và phải được lập thành văn bản, là một bộ phận không tách rời hợp đồng thế chấp. Việc xác định giá trị Quyền sử dụng đất tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp chỉ làm cơ sở để Agribank xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý Quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Quyền sử dụng đất phải được định giá bằng đồng Việt Nam.

Đối với Quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị Quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị QSDĐ đối với thời gian đã sử dụng đất; Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Đối với Quyền sử dụng đất còn lại thì giá trị Quyền sử dụng đất sẽ do Agribank và bên thế chấp thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương nơi cho vay vào thời điểm thế chấp trên cơ sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo tại thời điểm định giá; giá trị hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tương ứng cùng loại; Giá theo tài liệu của phòng tài nguyên và môi trường; Công ty môi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản …

Đối với Quyền sử dụng đất thuê trước ngày 01/7/2004 của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì trong trường hợp này, Agribank xác định giá trị tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất với giá trị tương đương bằng số tiền thuê đất bên thế chấp đã trả còn lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào đặc điểm của Quyền sử dụng đất thế chấp mà Agribank chia thành các nhóm khác nhau để áp dụng phương pháp xác định Quyền sử dụng đất. Quy định này là hoàn toàn hợp lý, đảm bảo cho việc định giá Quyền sử dụng đất được chính xác nhất có thể.

Thông thường, giá trị Quyền sử dụng đất thế chấp là do hai bên thỏa thuận quyết định. Tuy nhiên, đối với những trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm có giá trị lớn hoặc Quyền sử dụng đất có giá trị lớn thì Agribank quy đinh việc định giá Quyền sử dụng đất thế chấp được thực hiện bởi tổ chức có chức năng thẩm định giá chuyên nghiệp, cụ thể như sau:

Một là, Quyền sử dụng đất có giá trị dự kiến từ 50 tỷ đồng trở lên đối với khách hàng là người có liên quan của Agribank và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng;

Hai là, Quyền sử dụng đất có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên;

Ba là, Quyền sử dụng đất thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ theo các hợp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên.

Quy định này cho thấy Agribank đã nhận thức được rủi ro trong trường hợp giao dịch có giá trị lớn. Kết quả định giá không chính xác, cao hơn giá trị thực của Quyền sử dụng đất thì ngân hàng đứng trước nguy cơ không thu hồi đủ nợ. Do vậy, quy định tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện việc định giá trong những trường hợp trên là cần thiết, đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá, từ đó hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng.

Bộ hồ sơ thế chấp Quyền sử dụng đất: Để được giải ngân, trong bộ hồ sơ bảo đảm của bên vay phải có những giấy tờ mà Agribank yêu cầu như sau: Hợp đồng thế chấp (Bản chính); Biên bản xác định giá trị Quyền sử dụng đất thế chấp (Bản chính); Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Bản chính); Sơ đồ thửa đất (nếu có); Chứng từ nộp tiền thuê đất (Trường hợp được thuê đất).

Sau khi có được một bộ hồ sơ thế chấp Quyền sử dụng đất hoàn chỉnh, thì Agribank tiến hành phân loại và cấp mã tài sản bảo đảm. Mỗi Quyền sử dụng đất thế chấp được cấp một mã số duy nhất liên kết với mã số khách hàng để phục vụ công tác quản lý tài sản bảo đảm. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Như vậy, song song với công việc làm sao để ký kết được hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ nhất, thì Agribank cũng đã rất chú trọng đến công việc quan trọng không kém đó là lưu trữ hồ sơ thế chấp. Khi đảm bảo được đầy đủ tài liệu cần thiết liên quan đến giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất thì ngân hàng sẽ thuận lợi, chủ động hơn khi có tranh chấp xảy ra hoặc xử lý Quyền sử dụng đất.

Kiểm tra Quyền sử dụng đất thế chấp: Việc kiểm tra Quyền sử dụng đất thế chấp được thực hiện định kỳ tối thiểu sáu tháng hoặc đột xuất. Việc kiểm tra Quyền sử dụng đất thế chấp phải được ghi bằng văn bản và thể hiện rõ các nội dung sau: Tình trạng của Quyền sử dụng đất so với thời điểm nhận thế chấp; Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong việc quản lý, sử dụng Quyền sử dụng đất; Đề xuất thay đổi biện pháp quản lý Quyền sử dụng đất (nếu cần thiết);

Nhận thấy, Agribank đã ý thức rất rõ việc Quyền sử dụng đất khi nhận thế chấp hoàn toàn có thể bị biến động theo thời gian. Quy định này tạo điều kiện cho Agribank nắm bắt mọi thay đổi của Quyền sử dụng đất so với thời điểm nhận thế chấp. Trường hợp phát hiện giá trị Quyền sử dụng đất bị giảm sút hoặc có sự biến động về hình thể thì Agribank có thể đưa ra phương án khắc phục kịp thời.

• Xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp.

Về nguyên tắc xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp. Trường hợp Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu giá trị Quyền sử dụng đất sau khi xử lý đủ để thu nợ gốc, lãi và phí (nếu có), nếu không thì Quyền sử dụng đất được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trường hợp Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Quyền sử dụng đất được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy, Agribank luôn tôn trọng thỏa thuận với khách hàng trong việc xử lý Quyền sử dụng đất. Chỉ khi Agribank và bên thế chấp không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì Agribank mới tiến hành thủ tục bán đấu giá Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Đồng thời, nhận thức được hành động chây lỳ, bất hợp tác của bên thế chấp Quyền sử dụng đất, để tạo quyền chủ động khi xử lý Quyền sử dụng đất. Agribank quy định rõ: Agribank căn cứ vào nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để tiến hành xử lý Quyền sử dụng đất mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý Quyền sử dụng đất của bên thế chấp.

Về các trường hợp xử lý Quyền sử dụng đất. Agribank thực hiện xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp trong các trường hợp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật; Pháp luật quy định Quyền sử dụng đất phải được xử lý để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Về các phương thức xử lý Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận:

Thứ nhất, phương thức chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Agribank và bên thế chấp có thể thỏa thuận chuyển nhượng không thông qua bán đấu giá hoặc qua bán đấu giá. Trường hợp chuyển nhượng qua đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất không thông qua bán đấu giá thì việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự. Agribank và bên thế chấp có thể tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá chuyển nhượng. Nếu sau khi xác định giá chuyển nhượng Quyền sử dụng đất mà không đủ để thu nợ gốc, lãi, phí (nếu có) thì Agribank thỏa thuận với bên thế chấp thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thông qua phương thức bán đấu giá.

Thứ hai, phương thức Agribank nhận chính Quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Việc nhận chính Quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp phải được hội đồng thành viên phê duyệt trên cơ sở sau: Agribank nơi cấp tín dụng phải có phương án cụ thể thực hiện việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 03 năm; Trường hợp Agribank sử dụng Quyền sử dụng đất thế chấp phục vụ trực tiếp cho các hoạt động của mình thì phải đáp ứng được tỷ lệ mua, đầu tư vào tài sản cố định theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng.

2.2.2. Những vướng mắc khi áp dụng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2019 – 2023 Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên thì đối với việc tiếp cận các chính sách tín dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN), doanh nghiệp khởi nghiệp còn hạn chế vì vay vốn tại ngân hàng đòi hỏi nhiều thủ tục, yêu cầu tài sản thế chấp cho các khoản vay phải tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật, trong khi các DNVVN lại hạn chế về tài sản thế chấp. Nhiều DNVVN có tài sản nhưng không có đủ giấy tờ hợp pháp, hợp lệ để làm các thủ tục thế chấp như: doanh nghiệp được giao đất sử dụng nhưng chưa được cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất, hay doanh nghiệp có hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm nhưng lại không được thế chấp đất đai để vay vốn ngân hàng.Những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động cho vay thế chấp quyền sử dụng đất tại Agribank tại Tp. HCM khi áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành có thể kể đến như sau:

• Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

Việc xác định chủ thể thế chấp và chủ thể ký hợp đồng thế chấp cũng là một vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng. Có trường hợp việc xác định chủ thể ký hợp đồng còn có sự nhầm lẫn giữa người thế chấp và người bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực (do tài sản bảo đảm không thuộc bên thế chấp) hay như việc xác định chủ thể tham gia quan hệ về đăng ký biện pháp bảo đảm trong một số trường hợp xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay vẫn chưa xác định chính xác chủ thể thế chấp dẫn tới tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là, ngân hàng không thu hồi được nợ và cũng không xử lý được tài sản bảo đảm để bù đắp cho khoản vay đã cấp cho khách hàng.

Ví dụ: Trường hợp vay vốn của Công ty trách nhiệm hữu hạn HT, Công ty vay vốn tại ngân hàng, Giám đốc ký hợp đồng tín dụng, sau đó Giám đốc lại ký hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất mang tên mình để bảo đảm cho khoản vay, hợp đồng thế chấp lại đứng tên Công ty là bên thế chấp. Như vậy, mặc dù về ý chí, Giám đốc đã ký hợp đồng thế chấp và thể hiện mong muốn mang chính tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay nhưng hợp đồng thế chấp đó vẫn bị coi là không có giá trị vì quyền sử dụng đất không thuộc về bên thế chấp (không phải là đất của Công ty mà là đất của cá nhân Giám đốc). Đáng lẽ ra, trong trường hợp này, Giám đốc phải là người nhân danh cá nhân để bảo lãnh cho Công ty vay vốn bằng chính quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, các tổ chức tín dụng khi áp dụng pháp luật cần phải nắm và hiểu rõ bản chất quy định của pháp luật để xác định chính xác đối tượng của hợp đồng, chủ thể của hợp đồng, … Mỗi đơn vị nên có cán bộ pháp chế được đào tạo cơ bản về pháp luật, am hiểu pháp luật để giúp tổ chức tín dụng tránh những rủi ro không đáng có.

• Về hợp đồng và thủ tục công chứng, chứng thực. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Việc chứng thực (xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất) xác nhận thực trạng của đất thế chấp liệu có đảm bảo an toàn cho các tổ chức tín dụng nói chung hay các ngân hàng thương mại nói riêng hay không? Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bất kỳ tổ chức tín dụng nào cũng hầu như tin tưởng tuyệt đối vào việc có xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định đất đó có tồn tại “thật” trên thực tế hay không, bởi vì không ai khác ngoài Ủy ban nhân dân địa phương là người thay mặt Nhà nước theo dõi, quản lý đất đai tại địa phương. Tuy nhiên, xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương không phải lúc nào cũng an toàn cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Hàng ngàn rủi ro trong hoạt động tổ chức tín dụng có thể xảy ra và xảy ra bất cứ lúc nào, trong bất kỳ trường hợp nào mà không thể lường trước được. Từ thực tế trên, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp (ngân hàng), pháp luật cần quy định cụ thể trách nhiệm của những người thực hiện hoạt động công quyền, không những chịu trách nhiệm trước pháp luật (bị xử lý theo quy định của pháp luật) mà còn chịu trách nhiệm trực tiếp về tài sản trước người bị thiệt hại do hành vi của họ gián tiếp gây ra.

• Về định giá quyền sử dụng đất

Hiện nay, mặc dù Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã trao quyền tự chủ cho các tổ chức tín dụng tự quy định, quyết định và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn vay. Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam cũng đã quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất, còn việc định giá cụ thể sẽ được bộ phận định giá (Hội đồng hoặc Tổ định giá) lựa chọn, đề xuất và được người có thẩm quyền cấp tín dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Hiện nay thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Thực tế cho thấy khung giá đất do Uỷ ban nhân dân ban hành thường thấp hơn, thậm chí có nơi thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Điều này khiến cho khả năng vay vốn của khách hàng bị hạn chế đáng kể. Bởi lẽ, giá trị tài sản bảo đảm của họ bị đánh giá thấp so với giá thị trường. Bên cạnh đó, việc định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để quyết định cho vay còn nhiều bất cập do cán bộ định giá thiếu tính chuyên nghiệp, chưa được đào tạo chuyên sâu về kỹ năng định giá, ảnh hưởng đến kết quả định giá, gây thiệt hại cho ngân hàng.

• Về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Có thể nói, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hiện nay là một trong những vấn đề nổi cộm đối với hầu hết các tổ chức tín dụng nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng. Quy định của pháp luật hiện hành cũng bộc lộ rất nhiều bất cập, hạn chế như: Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Về quyền thu giữ tài sản: Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quyền thu giữ Tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điều này sẽ gây khó khăn rất lớn đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng lý do sau: Tổ chức tín dụng không thể chủ động thu giữ nếu các chủ tài sản không đồng thuận, cố tình chống đối, thậm chí tạo ra các tranh chấp khác liên quan đến tài sản bảo đảm để khởi kiện ra tòa nhằm kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm. Tổ chức tín dụng sẽ phải chờ bản án của Tòa án, tạo tâm lý chây ỳ trả nợ của bên có nghĩa vụ, tạo áp lực lên cho các cơ quan xét xử. Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng sẽ bị kéo dài thời gian, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng.

Tổ chức bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá chuyên nghiệp chưa được thành lập nhiều, do vậy, tổ chức tín dụng không thể thực hiện theo quy định. Nếu có, qua Trung tâm bán đấu giá thuộc Sở Tư pháp thì thời hạn thực hiện việc bán đấu giá rất lâu, cá biệt có trường hợp do thời hạn ủy quyền bán đấu giá ngắn, thường là 30 ngày và phải ủy quyền nhiều lần, mỗi lần ủy quyền đều phải nộp phí bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, do vậy cả tổ chức tín dụng và khách hàng đều không thích lựa chọn hình thức xử lý tài sản này.

Trường hợp ngân hàng lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục rất phức tạp, có nhiều vụ việc kéo dài hàng năm trời, do khách hàng lợi dụng quy định của pháp luật tố tụng để kháng cáo hoặc đề nghị kháng nghị qua nhiều cấp, nhiều giai đoạn tố tụng hoặc khi đã có bản án có hiệu lực thì vẫn tiếp tục chây ỳ không thi hành án. Trong khi đó, do thời hạn tố tụng kéo dài ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của tài sản bảo đảm. Trong khi đó phán quyết của Tòa án dù có đem lại phần thắng thì khả năng thu hồi vốn là đến đâu còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó phần lớn phụ thuộc vào hiệu quả thi hành án.

Việc định giá tài sản thế chấp cũng là một vấn đề khó khăn khi xử lý quyền sử dụng đất. Các bên trong quan hệ thế chấp khi định giá tài sản rất khó đi đến thống nhất, bên thế chấp thường không chấp nhận mức giá do tổ chức tín dụng định giá, thậm chí có trường hợp đã thuê Đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập định giá nhưng khi đưa ra bên thế chấp vẫn không chấp thuận và cho rằng giá đó là quá thấp và quá thiệt thòi cho cá nhân, doanh nghiệp và tìm mọi cách trì hoãn việc xử lý quyền sử dụng đất.

Có thể tham khảo qua vụ án nổi cộm giữa Agribank chi nhánh Chợ Lớn và Công ty TNHH – SXTM Thiên Phú về phát mãi tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của dự án Hoà Lân diễn ra trong thời gian dài, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp cũng như quá trình thu hồi, xử lý nợ xấu của Agribank”.

• Tóm tắt vụ án: Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

“Dự án Khu dân cư Hòa Lân (phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, Bình Dương) do Công ty TNHH – SXTM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư có tổng diện tích 490.765 m2 (218.964,7 m2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và 246.853,1 m2 đất nhà nước giao không thu tiền tiền sử dụng đất).

Trong quá trình thực hiện, Công ty Thiên Phú đã thế chấp dự án này tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) để thực hiện gói vay 1.100 tỷ đồng.

Vào ngày 17/4/2015, phía Agribank và Công ty Thiên Phú ký biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, bên ngân hàng được quyền xử lý phát mãi tài sản mà Công ty Thiên Phú đang thế chấp, thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.

Ngày 21/2/2019, Công ty Thiên Phú khởi kiện Agribank ra Tòa án nhân dân quận 7, TP.HCM yêu cầu giải quyết các nội dung: Tuyên hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá dự án Hòa Lân vô hiệu, hủy kết quả bán đấu giá. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Thiên Phú và Agribank. Ngày 27/2/2019, TAND Q.7, TP HCM đã thụ lý vụ án và ngày 15/3 đã có Quyết định số 01/2019/QĐ-BPKKTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản dưới mọi hình thức đối với các tài sản là quyền sử dụng đất thuộc dự án Hòa Lân. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Trải qua các phiên xét sử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm. Ngày 22-62021, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân Cấp cao tại TPHCM đã ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án sơ thẩm số 99/2020/KDTM-ST ngày 12/11/2020 của TAND quận 7 và bản án phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24/3/2021 của TAND TP Hồ Chí Minh. Ngày 15/11/2021, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã xét xử giám đốc thẩm, chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, hủy cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm vụ án “Yêu cầu huỷ kết quả đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng” của TAND Quận 7, TAND TP Hồ Chí Minh liên quan đến việc Công ty Kim Oanh trúng đấu giá 490.765,1m2 (gần 50 hecta) đất tại Dự án Hòa Lân. Theo Quyết định Giám đốc thẩm, việc đấu giá không đảm bảo khách quan, công khai, minh bạch, công bằng, dẫn đến Nhà nước thất thoát số tiền lớn.

Tuy nhiên, ngày 14/2/2022, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao đã có quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với quyết định giám đốc của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM liên quan khu dân cư Hòa Lân, tỉnh Bình Dương.

Theo kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao, quyết định hủy án của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM cho rằng việc định giá để bán đấu giá khu dân cư Hòa Lân không đúng theo quy định pháp luật về đất đai là không phù hợp. Vì thế, Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao đề nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy quyết định của Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP.HCM trong vụ “yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá và tranh chấp hợp đồng tín dụng” liên quan khu dân cư Hòa Lân.

Mới đây Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã chấp thuận kháng nghị của chánh án Tòa án nhân dân tối cao, hủy quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.HCM, giữ nguyên bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP.HCM.

Trong vụ kiện nêu trên, Agribank đã phát mãi tài sản thế chấp là toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc Dự án khu dân cư Hòa Lân của công ty Thiên Phú. Nhưng phía công ty lại đưa đơn lên TAND quận 7 với nhận định việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, mua bán đấu giá tài sản liên quan đến Khu dân cư Hòa Lân có rất nhiều sai phạm như: Vi phạm trong ký hợp đồng thế chấp tài sản khi Agribank buộc thế chấp cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; Vi phạm trong việc định giá tài sản khi định giá cả đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để đem bán đấu giá; Vi phạm trước khi tiến hành định giá và đấu giá Agribank Chợ Lớn đã không đo vẽ dẫn đến sai sót về diện tích bán đấu giá và thế chấp; Không thực hiện niêm yết bán đấu giá tài sản theo quy định; Vi phạm về công chứng bán tài sản khi bán chưa giải chấp, chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng.. Khi đó biên bản thỏa thuận đã ký giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ thì biên bản này vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 173 Luật Đất Đai năm 2013 quy định rõ, “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.” Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Tuy nhiên, Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 02/2022/KDTM-GĐT ngày 22.03.2022, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao nhận định:

Về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp: Để đảm bảo cho các khoản vay, ngày 1.7.2003, Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn ký hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất tại Dự án KDC Hòa Lân. Việc thế chấp, nhận thế chấp thực hiện đúng các quy định pháp luật. Do không có khả năng trả nợ, Thiên Phú tự nguyện giao tài sản thế chấp để Agribank Chợ Lớn xử lý thu hồi nợ. Hai bên thống nhất thuê Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn quốc tế (VALUCO) thẩm định giá để đưa ra giá khởi điểm. Tại Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 25.5.2017 và Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG ngày 01.7.2017 đều ghi rõ: “Đối với phần diện tích đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không tiến hành bán đấu giá mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật”. Như vậy, các bên chỉ thỏa thuận đối với diện tích 243.912m 2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Do đó, Quyết định Giám đốc thẩm nhận định Agribank Chợ Lớn đã bán đấu giá cả phần diện tích đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là không đúng. Hội đồng thẩm phán TAND tối cao chấp nhận Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm số 03/2022/KM-KDTM ngày 14.2.2022 của Chánh án TAND tối cao. Hủy Quyết định Giám đốc thẩm số 45/2021/KDTMGĐT ngày 15.11.2021 của TAND cấp cao tại TP.HCM. Giữ nguyên bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 264/2021/KDTM-PT ngày 24.3.2021 của TAND TP.HCM giữa nguyên đơn là Công ty Thiên Phú với bị đơn là Công ty đấu giá Nam Sài Gòn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác”.

Đối với vụ án nêu trên, việc yêu cầu Tòa án xử lý quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục phức tạp, kéo dài hàng năm trời, do khách hàng lợi dụng quy định của pháp luật tố tụng để kháng cáo, kháng nghị qua nhiều cấp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi vốn, mà ngân hàng còn tốn nhiều công sức, thời gian và tiền bạc trong quá trình theo đuổi vụ kiện. Trong khi đó phán quyết của Tòa án dù có đem lại phần thắng thì khả năng thu hồi vốn là đến đâu còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó phần lớn phụ thuộc vào hiệu quả thi hành án. Thực tế việc thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất trong cho vay thì yêu cầu các bên phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng, bởi lẽ đây chính là biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi ngân hàng cho khách hàng vay vốn. Ngoài ra, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm còn có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế do hoạt động ngân hàng có ảnh hưởng sâu sắc, lâu dài và mang tính chất dây truyền đối với toàn bộ nền kinh tế. Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY: 

===>>> Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com