Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

2.3.1. Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Chủ thể trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại các Tổ Chức Tín Dụng được quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Bộ luật dân sự về biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên trong thực tế, khi xác lập hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay thì các Tổ Chức Tín Dụng còn xác định chưa chính xác chủ thể thế chấp nên khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại Tổ Chức Tín Dụng bị Tòa án tuyên là vô hiệu như hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất.

• Cụ thể như sau:

Thứ nhất, bên thứ ba trong quan hệ hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất. Thực tế giải quyết tranh chấp trong thời gian liên quan đến yêu cầu khởi kiện của bên thứ ba trong tranh chấp về Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được đi thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay vốn trong HĐ tín dụng. Điều này đẩy bên cho vay vào tình trạng cho vay không bảo đảm trong khi bên cho vay là các Tổ Chức Tín Dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân khác. Bên thứ ba có thể xuất hiện với tư cách như sau: (i) Tổ chức hay cá nhân nước ngoài nhờ người Việt Nam mua và đứng tên thay trên Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị đưa đi thế chấp; (ii) Bên thứ ba là bên tranh chấp đối với bên thế chấp trong việc chia di sản thừa kế là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Trong các trường hợp nêu trên, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Tổ Chức Tín Dụng là bên ngay tình trong quan hệ thế chấp, cần bổ sung quy định theo hướng hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu; thay vào đó các bên có tranh chấp có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bởi hành vi của bên có lỗi trong quan hệ của bên thế chấp với bên thứ ba (nếu có).

Thứ hai, tham gia hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất mà bên giao dịch là tổ chức không có tư cách pháp nhân, Bộ luật dân sự năm 2015 xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự bao gồm cá nhân (Điều 16 đến Điều 24) và pháp nhân (Điều 74 đến Điều 82) là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đồng thời tại khoản 1 Điều 101 quy định: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự…”.

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, một số luật (và văn bản dưới luật) đã có những quy định đặc thù điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực chuyên ngành, trong đó một số văn bản quy phạm pháp luật ghi nhận sự tồn tại và tham gia quan hệ dân sự của thực thể pháp lý đặc thù.

Thứ ba, về chủ thể cùng lúc là bên vay vốn và bên thế chấp: Khoản 3 Điều 141 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc “một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Thực tế cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay phổ biến khi người đại diện bên vay vốn vừa là người đại diện bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản). Khi đó, cùng lúc họ tham gia giao dịch và ký kết hợp đồng với cả hai tư cách, nhiều Tổ Chức Tín Dụng hiện vẫn đang thiết kế hợp đồng bảo đảm ba bên và hợp đồng tín dụng, trong đó, một cá nhân đồng thời sẽ đại diện và ký tên trên hợp đồng với cả hai tư cách bên vay và bên bảo đảm. Thực chất đây là hai giao dịch riêng rẽ độc lập. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp thời gian qua nhiều tổ chức hành nghề công chứng và tòa án lại nhận định việc cùng lúc việc đại diện cho bên vay vốn vừa đại diện cho bên bảo đảm để giao dịch với tổ chức tín dụng là vi phạm quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về phạm vi đại diện, do đó tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm giữa các bên. Cho nên cần hướng dẫn cụ thể hoặc bổ sung quy định đối với vấn đề này, khẳng định tính phù hợp của việc một bên cùng lúc có thể tham gia giao dịch với Tổ Chức Tín Dụng với cả hai tư cách (bên vay và bên bảo đảm), tạo cơ sở để tổ chức tín dụng thuận lợi, yên tâm trong công tác thiết lập chủ thể của hợp đồng bảo đảm và hợp đồng tín dụng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.3.2. Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định đối tượng, điều kiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Cần bổ sung quy định Quyền sử dụng đất thế chấp bắt buộc phải có giấy chứng nhận hợp pháp. Theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất là đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tuy đã được các cơ quan có thẩm quyền chú trọng nhưng tiến độ vẫn còn chậm, nhiều nơi các hộ dân đã sinh sống ổn định, lâu dài nhưng hiện tại vẫn đang chờ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Do đó, việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là một việc làm tất yếu mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện ngay, cụ thể:

Nhà nước cần xây dựng đồng bộ các chính sách pháp luật, khuyến khích người dân thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất như chính sách miễn giảm thuế đất, đặc biệt cho người có công với cách mạng, người nghèo, người khuyết tật… Đơn giản hóa các thủ tục xin miễn giảm thuế đất để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Nhà nước cần có quy định cụ thể về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Đồng thời quy định về trách nhiệm pháp lý và chế định bồi thường thiệt hại cụ thể của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất không đúng theo quy định pháp luật.

Luật Đất Đai năm 2013 cần bổ sung thêm quy định tại Điều 188 hoặc có văn bản hướng dẫn thêm trường hợp bổ sung: nếu Quyền sử dụng đất có giấy tờ, hồ sơ hợp pháp, đủ điều kiện cấp hoặc đang chờ cấp lại giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, không có tranh chấp và được cơ quan địa phương xác nhận tình trạng đất hoặc “có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 100 Luật này, thì người sở hữu Quyền sử dụng đất đó vẫn có quyền thế chấp.

Đối với Quyền sử dụng đất đang có tranh chấp, không nên vô hiệu hợp đồng thế chấp ngay mà nên đợi kết quả của việc giải quyết tranh chấp. Thuộc một trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch đối với Quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Thiết nghĩ, đối với việc đất đai đang có tranh chấp cần có văn bản hướng dẫn cụ thể điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 “Đất tranh chấp nếu tham gia vào giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp thì việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu cần đợi kết quả giải quyết của việc tranh chấp. Nếu sau khi giải quyết, đất vẫn thuộc sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật, trường hợp ngược lại hợp đồng vô hiệu”.

2.3.3. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Khi xảy ra tranh chấp, cần có quy định chi tiết và cụ thể để đảm bảo quyền lợi từ phía các Tổ Chức Tín Dụng bởi các phán quyết của tòa án ảnh hưởng trực tiếp nghiêm trọng đến hoạt động của cơ quan công chứng, chứng thực, văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất, khi các cơ quan này đã thực hiện công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp theo đúng trình tự quy định của pháp luật và đẩy các cơ quan này đứng trước nguy cơ bị khởi kiện vì đã thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký các giao dịch bảo đảm sau đó bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp cũng như phía các TCTD đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.

2.3.4. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Một số hợp đồng thế chấp nhất định có quy định bắt buộc phải đăng ký mới được coi là hợp pháp. Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng về mặt hình thức của hợp đồng, xác định thứ tự ưu tiên để không ảnh hưởng đến mặt nội dung của hợp đồng mà bản chất là sự thỏa thuận của các bên đã được hình thành từ trước thời điểm đăng ký.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”; quy định này tương đồng với khoản 2 Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015: “thế chấp có hiệu lực với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Thông tư số 07/2019/TTBTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện thủ tục đăng ký nhanh, gọn, đơn giản, góp phần đẩy nhanh quá trình giải ngân của Tổ Chức Tín Dụng cũng như cơ hội tiếp cận vốn vay của người dân. Với những điểm mới cơ bản như: bổ sung thêm trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đăng ký đối với trường hợp này được thực hiện như đối với đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng; các trường hợp Văn phòng đăng ký phải thực hiện việc đăng ký thế chấp gồm thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình, tài sản của doanh nghiệp tư nhân…

Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo đảm nói chung. Tuy nhiên, các các quy phạm pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tản mạn tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm cá nhân tác giả, nên có sự thay đổi về đăng ký giao dịch bảo đảm như:

Một là, cần thiết phải pháp điển hóa thành Luật giao dịch bảo đảm. Luật này sẽ thống nhất các quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt. Hơn nữa, việc ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.

Hai là, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Có như thế mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

2.3.5. Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sản đảm bảo là điểm mấu chốt để đảm bảo tính công khai, khách quan của việc xử lý tài sản. Thực tế việc xử lý tài sản bảo đảm của Tổ Chức Tín Dụng vẫn còn gặp nhiều vướng mắc và khó khăn. Để giải quyết được những vướng mắc và khó khăn đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật như sau:

Thứ nhất, việc đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản vay như việc thẩm định điều kiện tài sản thế chấp, năng lực pháp lý của người thế chấp tài sản, định giá tài sản, tính thanh khoản của tài sản, … là hết sức cần thiết và không thể thiếu được trong tình hình hiện nay. Hơn lúc nào hết cần phải đề cao vai trò của tài sản bảo đảm từ việc tuân thủ tỷ lệ xác định cho vay tối đa do hội sở của các ngân hàng thương mại quy định, chẳng hạn như: thẩm định vị trí, tính thanh khoản của nhà ở, Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đồng thời, phải hạn chế hoặc từ chối các tài sản bảo đảm là hàng hóa, máy móc thiết bị khó định giá, khó quản lý và tính thanh khoản thấp.

Thứ hai, trong các quy phạm pháp luật về giao dịch đảm bảo nên hướng dẫn rõ ràng, thống nhất các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đối với các bên có liên quan. Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Làm như vậy sẽ phù hợp hơn với hình thức pháp lý của văn bản cũng như yêu cầu đặt ra.

Thứ ba, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chung trong phạm vi cả nước về giao dịch bảo đảm giúp các ngân hàng thương mại và các chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh và cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời về tài sản bảo đảm. Thông tin khi được hệ thống hóa sẽ giúp các ngân hàng thương mại có thêm thông tin trong quá trình thẩm định tài sản, do đó sẽ giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho khách hàng.

Bên cạnh đó, theo Điều 372 Bộ luật dân sự năm 2015, một trong những căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự là “nghĩa vụ dân sự được bù trừ”. Tuy nhiên, hiện chưa rõ thứ tự ưu tiên giữa quyền bù trừ nghĩa vụ dân sự và quyền phát sinh dưới giao dịch bảo đảm. Vì vậy, để đảm bảo pháp luật được áp dụng thống nhất, cần quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận tài sản đảm bảo với chủ nợ có chi phí đóng góp hình thành tài sản đảm bảo, giữa bên nhận bảo đảm với bên được bù trừ nghĩa vụ và các chủ thể khác có quyền đối với tài sản. Pháp luật về thế chấp tài sản là quy định quan trọng trong bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại các Tổ Chức Tín Dụng. Vì thế, xây dựng và hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi hợp pháp của các bên có liên quan trong quan hệ thế chấp tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

2.3.6. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng

Ngân hàng Nhà Nước cần tăng cường vai trò của công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. Thường xuyên theo định kỳ hoặc đột xuất tiến hành kiểm tra, kiểm soát nội bộ để phát hiện kịp thời các sai phạm và dấu hiệu vi phạm liên quan đến hợp đồng tín dụng nói chung và nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp nói riêng.

Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các cơ quan khác để thành lập một trung tâm chuyên cung cấp thông tin: Qua đó các ngân hàng có thể nhanh chóng nắm bắt được những thay đổi trên thị trường, cập nhật các văn bản, quy định mới của Ngân hàng Nhà nước cũng như các tổ chức khác, giảm thiểu rủi ro. Ngoài ra các ngân hàng trong nước không phải sử dụng dịch vụ thông tin của các tổ chức nước ngoài, giảm được chi phí và theo đó giảm được lãi suất cho vay.

Ngoài ra, cần có sự phối hợp liên thông giữa các Tổ Chức Tín Dụng với các chuyên gia nhiều kinh nghiệm đến từ hệ thống các cơ quan tư pháp không chỉ trong hoạt động tư vấn, phối hợp xử lý vụ việc mà còn hỗ trợ đào tạo thông qua việc thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành, nhằm nâng cao năng lực đánh giá, đo lường, phân tích, kiểm soát rủi ro và công tác xử lý tài sản thế chấp cho cán bộ.

2.3.7. Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Bên cạnh việc các quy định của pháp luật điều chỉnh thế chấp Quyền sử dụng đất cần phải hoàn thiện thì các Tổ Chức Tín Dụng nói chung và Agribank nói riêng cần có sự linh hoạt trong các quy phạm pháp luật để phù hợp với tình hình thế chấp Quyền sử dụng đất trên thực tế của từng ngân hàng. Qua nghiên cứu thực tiễn thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank, để nâng cao hiệu quả, đảm bảo an toàn tín dụng trong việc nhận thế chấp tài sản đặc biệt này thì cần nhiều giải pháp đồng bộ, cụ thể như sau:

• Ban hành quy định, quy trình cụ thể, riêng biệt về nhận thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay.

Hiện tại, Agribank thực hiện việc nhận thế chấp Quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Quy chế số 879/QC-HĐTV-TD ngày 28/12/2021 Về bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của Hội đồng thành viên Agribank. Quy chế này điều chỉnh chung về vấn đề “nhận tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi Agribank cho vay”. Quy định về thế chấp Quyền sử dụng đất chỉ là một phần trong quyết định đó và nằm tản mát, rải rác trong văn bản trên. Điều này, dẫn đến việc các chi nhánh trực thuộc khó khăn trong việc tra cứu, vận dụng. Trong khi đó, thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng thường xuyên, phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của Agribank. Do vậy, cần thiết phải có một văn bản riêng điều chỉnh quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank.

• Ban hành các quy định cụ thể về định giá Quyền sử dụng đất thế chấp.

QSDĐ thế chấp tại Agribank là rất đa dạng từ đất ở đô thị đến đất ở nông thôn, đất thuê trong khu công nghiệp, đất thuê sản xuất nông nghiệp, kinh doanh dịch vụ… Do đó, Agribank cần ban hành quy trình định giá, phương pháp định giá cụ thể hơn nữa đối với từng loại đất khác nhau trong từng thời kỳ, phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Yêu cầu các chi nhánh phải thường xuyên kiểm tra Quyền sử dụng đất thế chấp, nghiêm túc thực hiện việc kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần và việc kiểm tra phải được lập thành văn bản, kèm theo đề xuất phương án xử lý trong trường hợp Quyền sử dụng đất có sự biến động. Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

• Ban hành các quy định cụ thể về xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp.

Các quy định về xử lý Quyền sử dụng đất thế chấp tại Agribank mới chỉ dừng lại ở việc nêu lại các quy định của pháp luật.

Khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất, yêu cầu các chi nhánh trực thuộc chủ động hướng dẫn bên thế chấp ký kết hợp đồng thế chấp tại các phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn.

Trường hợp trên địa bàn huyện không có văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng thì mới chứng thực hợp đồng thế chấp tại UBND cấp xã. Quy định này là cần thiết để hạn chế việc hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.

Thành lập các đoàn thanh tra nội bộ theo định kỳ để kiểm tra, rà soát hồ sơ tín dụng tại các chi nhánh trực thuộc. Thông qua hoạt động kiểm tra này sẽ phát hiện ra các trường hợp nhận thế chấp Quyền sử dụng đất không đúng quy định hoặc không đảm bảo an toàn tín dụng. Trên cơ sở đó, ban lãnh đạo Agribank có những phương án, biện pháp xử lý kịp thời để khắc phục, đồng thời sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành về thế chấp Quyền sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả.

Chủ động phối hợp với Agribank AMC trong việc định giá Quyền sử dụng đất, xử lý Quyền sử dụng đất, quản lý, khai thác Quyền sử dụng đất. Agribank AMC đã chính thức đi vào hoạt động từ ngày 06/4/2013, là một đơn vị độc lập và triển khai các sản phẩm bao gồm: Xử lý nợ, xử lý tài sản; Quản lý & Khai thác tài sản; Định giá, định giá lại; Bán đấu giá … Với đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn cao, có kinh nghiệm và chuyên nghiệp thì việc định giá, xử lý, quản lý khai thác tài sản của Agribank AMC trong nhiều trường hợp sẽ chính xác, hiệu quả hơn so với việc các chi nhánh Agribank tự thực hiện. Theo đó, đối với việc định giá, xử lý Quyền sử dụng đất có tính chất phức tạp, khó khăn thì Agribank cần chủ động phối hợp với Agribank AMC để nhận được sự tư vấn hoặc thuê chính các dịch vụ của Agribank AMC, từ đó hạn chế rủi ro trong việc định giá không chính xác hay xử lý Quyền sử dụng đất không được như mong muốn. Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Đẩy mạnh công tác phối hợp, thường xuyên trao đổi với các cơ quan pháp luật trên địa bàn đặc biệt là Tòa án và Thi hành án dân sự để tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải quyết các vụ việc khởi kiện liên quan đến tranh chấp thế chấp Quyền sử dụng đất và thi hành án về xử lý Quyền sử dụng đất.

Nâng cao trình độ nhân viên thẩm định, xử lý tài sản, xử lý nợ trong hệ thống Agribank thông qua việc thường xuyên tổ chức tập huấn, rút kinh nghiệm về chuyên môn, nghiệp vụ. Thành lập ban chuyên trách thường xuyên giải đáp thắc mắc, hướng dẫn nghiệp vụ cho các nhân viên liên quan đến hoạt động thế chấp Quyền sử dụng đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Thực trạng bất cập về pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng cho thấy việc hoàn thiện pháp luật là yêu cầu cấp thiết và khách quan.

Luận văn nêu ra được các quy định pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM, bao gồm: Các quy định về đối tượng thế chấp, chủ thể thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp Quyền sử dụng đất nhằm tránh hiện tượng áp dụng không đồng nhất quy định của Luật Đất đai và Bộ luật dân sự dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoặc xác định không đúng tài sản thế chấp, xác định không đúng chủ sở hữu Quyền sử dụng đất, không đúng Quyền sử dụng đất bị đem thế chấp dẫn đến việc không thể xử lý Quyền sử dụng đất khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ.

Chính từ đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng. Đặc biệt hơn, tác giả cũng đã đề xuất những giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank nói chung và Agribank tại Tp.HCM nói riêng. Những giải pháp cụ thể được trình bày chính là hành lang pháp lý vững chắc cho pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay phát triển.

KẾT LUẬN Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

“Hoạt động cho vay là hoạt động cơ bản của các Tổ Chức Tín Dụng, mang lại lợi nhuận khổng lồ, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các hoạt động khác. Do đó, cho vay an toàn, bảo đảm việc thu hồi nợ là mục tiêu hàng đầu các Tổ Chức Tín Dụng. Biện pháp bảo đảm tiền vay chính là công cụ giúp các Tổ Chức Tín Dụng đạt được mục tiêu đó.

Thế chấp Quyền sử dụng đất giúp các cá nhân, tổ chức trong xã hội có cơ hội tiếp cận với nguồn vốn dồi dào từ các ngân hàng để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, đầu tư góp phần phát triển đất nước. Đối với các Tổ Chức Tín Dụng, một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất trong hoạt động cho vay chính là thế chấp Quyền sử dụng đất, biện pháp này giúp hạn chế rủi ro trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng việc trả nợ. Vì vậy, thế chấp Quyền sử dụng đất cần sự điều chỉnh đặc biệt của pháp luật.

Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian qua đã có nhiều sự thay đổi tiến bộ, thường xuyên được cập nhật, sửa đổi, bổ sung và ban hành mới để điều chỉnh những nhu cầu phát sinh từ thực tiễn. Do vậy, pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất đã tạo ra khung pháp lý tương đối đầy đủ, góp phần đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất.

Tuy vậy, trong quá trình áp dụng, qua nghiên cứu thực tiễn thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank, nhận thấy hệ thống pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho các Tổ Chức Tín Dụng khi nhận thế chấp loại tài sản đặc biệt này. Hoàn thiện pháp luật và tìm kiếm giải pháp cụ thể nâng cao hiệu quả thế chấp Quyền sử dụng đất tại các Tổ Chức Tín Dụng nói chung và tại Agribank nói riêng là mục đích nghiên cứu chính của luận văn. Trong luận văn, tác giả đã đóng góp một vài kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho Agribank khi nhận thế chấp Quyền sử dụng đất, qua đó góp phần ổn định thị trường tiền tệ, hiện thực hóa mục tiêu phát triển kinh tế đất nước mà Đảng và Nhà nước ta đã đặt ra. Luận văn: Kiến nghị thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY: 

===>>> Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com