Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Thực trạng trong việc áp dụng pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề tại Việt Nam dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1 Việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền chưa thống nhất

• Vụ án thứ nhất,

Cụ S có phần đất diện tích 1.527m2, thửa đất số 7, tờ bản đồ số 27, nằm giáp ranh với phần đất của bà L, có diện tích 1.514m2, thửa đất số 6, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp A, xã T, huyện C. Thửa đất của bà L giáp ranh với thửa đất của bà M. Từ thửa đất của mình cụ S muốn đi ra đường công cộng phải đi qua phần đất của bà M và bà L. Lối đi này có chiều dài hết đất của bà M và bà L. Năm 2017, bà M làm rào chắn lối đi làm cụ S gặp không ít khó khăn để có thể ra vào. Cụ S gửi đơn khởi kiện yêu cầu bà M mở lối đi ngang qua đất bà M và chấp nhận bồi thường. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà M lại lập luận rằng thửa đất của bà M không liền kề đối với Bất động sản của cụ S nên bà M không có nghĩa vụ phải mở một lối đi.

• Vụ án thứ hai,

Trong trường hợp giải quyết vụ án về việc tranh chấp quyền về lối đi qua Bất động sản sản liền kề khác. Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ là chủ sử dụng thửa đất số 09, số 10, tờ bản đồ số 5, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. Bị đơn ông Nguyễn Văn B là chủ sử dụng thửa đất số 76, tờ bản đồ số 5, tọa lạc ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. Ông Đ yêu cầu ông B phải tháo dỡ công trình xây dựng là mái che, mở lối đi ngang 3m thuộc thửa số 76 cho ông để đất của ông có được lối đi. Ông đồng ý trả lại giá trị mái che của gia đình ông B tháo dỡ, còn giá trị đất ông không đồng ý bồi thường cho ông B. Trong vụ việc này Hội đồng xét xử sơ thẩm và người bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng, ông Đ không có sử dụng đất và còn lối đi khác, bất động sản của bị đơn không phải là bất động sản phải gánh chịu nghĩa vụ hay được hiểu là không phải là bất động sản chịu hưởng quyền. Trái ngược với quyết định của Tòa cấp sơ thẩm, Tòa cấp phúc thẩm nhận định, thửa đất của ông Đ bị vây bọc bởi các thửa đất khác, không có lối đi nào ra đường công cộng, chấp nhận yêu cầu của ông Đ mở một lối đi qua thửa đất số 76 dựa trên biên bản thẩm định tại chỗ là căn cứ vào địa thế tự nhiên của chính thửa đất bị vây bọc.

Thửa đất của anh A và anh K nằm cách nhau một con mương. Đất của anh A tiếp giáp với hệ thống nước sạch sinh hoạt, còn anh K ở phía trong phần đất của anh A. Trước đây anh A cho phép anh K đi qua phần đất của mình để dẫn nước phục vụ sinh hoạt nhưng do mâu thuẫn nên không cho anh K tiếp tục sử dụng đường dẫn qua phần đất của mình. Anh K đã khởi kiện yêu cầu anh A phải mở cho mình một lối cấp nước. Giải quyết tranh chấp trong trường hợp này có hai luồng quan điểm trái ngược nhau về việc xác định Bất động sản của anh A có phải là Bất động sản chịu hưởng quyền hay không? Vì Bất động sản của anh A và anh K không liền kề, cách nhau một con mương nên không làm phát sinh quyền đối với Bất động sản liền kề.

Thực tế hiện nay, tại các phiên Tòa xét xử, luôn tồn tại các quan điểm trái ngược nhau hay kết quả phán quyết không thuyết phục. Nguyên nhân xuất phát từ việc nhận thức và áp dụng các quy định pháp luật của các chủ thể không đồng nhất. Bộ luật dân sự năm 2015 tuy không đưa ra cụ thể khái niệm Bất động sản liền kề hay Bất động sản vây bọc nhưng đã có khái niệm về quyền đối với Bất động sản liền kề. Khái niệm về quyền đối với Bất động sản liền kề đã quy định rất rõ ràng: Bất động sản hưởng quyền (không phải là bất động sản liền kề). Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Trên thực tế, các Bất động sản trong quá trình khai thác, sử dụng nếu gặp khó khăn do địa hình hay vì một lý do nào khác thì không chỉ phiền lụy đến Bất động sản ngay cạnh, sát kề có chung ranh giới với mình mà còn cần phải có được sự hỗ trợ từ các Bất động sản tiếp nối với Bất động sản có chung ranh giới hoặc Bất động sản dù không có chung ranh giới nhưng tiếp giáp với nguồn cung cấp cho nhu cầu khai thác, sử dụng Bất động sản có điều kiện hạn chế. Điều này không chỉ áp dụng cho lối đi mà còn áp dụng cho tất cả các quyền khác như quyền về cấp thoát nước, mắc dây tải điện, thông tin liên lạc,…

Vì vậy, để việc xác định Bất động sản hưởng quyền cũng như Bất động sản chịu hưởng quyền trong quan hệ hỗ trợ của các Bất động sản. Tác giả cho rằng cần quy định rõ thế nào là Bất động sản liền kề, Bất động sản bị vây bọc.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

2.2 Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận chưa rõ ràng

Quyền đối với Bất động sản liền kề nếu được xác lập dựa trên căn cứ địa thế tự nhiên và theo quy định của pháp luật thì không cần phụ thuộc vào hình thức xác lập. Vì dù là hình thức nào thì quyền đối với Bất động sản liền kề vẫn đảm bảo được xác lập, hình thức không phải là điều kiện phát sinh quyền. Quyền đối với Bất động sản liền kề xác lập theo di chúc thì có thể liên hệ hình thức từ các quy định của pháp luật thừa kế, di chúc của Bộ luật dân sự. Điều kiện hình thức trong ba căn cứ xác lập quyền này được thực hiện dễ dàng và không ảnh hưởng đến việc xác lập quyền.

Riêng quyền đối với Bất động sản liền kề được xác lập dựa trên căn cứ thỏa thuận thì hình thức thỏa thuận cần được xem xét. Trên thực tế xét xử vì bỏ qua quy định về hình thức nên các bên có thể không công nhận sự thỏa thuận của mình, đơn cử là bản án số: 78/2017/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2017 “Về việc tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề của Toà án Nhân dân huyện Giồng Trôm tỉnh Bến Tre” có nhận định của Tòa như sau:

Phần đất có diện tích 4180,2m2 thuộc thửa 166, tờ bản đồ số 8 của gia đình Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị L có giáp với phần đất có diện tích 1942,9m2 thuộc thửa số 167, tờ bản đồ số 8 của gia đình ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Kim Ng. Cả hai phần đất này đều có nguồn gốc chung của cha mẹ hai ông chia cho. Phần đất của ông B và bà Ng nằm phía trong phần đất của ông B và bà L. Khi đi ra lộ công cộng thì ông B và bà Ng phải đi ngang qua phần đất của ông B và bà L. Năm 1981, gia đình ông B, bà Ng cùng thỏa thuận và được gia đình ông B, bà L đồng ý dành cho gia đình ông B một lối đi ra lộ công cộng có chiều ngang khoảng 0,5m, chiều dài khoảng 108m, đi ngang qua phần đất của gia đình ông B, bà L. Lối đi này được gia đình ông B, bà Ng đổ bê tông và xây dựng 02 cầu bê tông kiên cố. Đến tháng 9/2015, hai gia đình xảy ra mâu thuẫn, gia đình ông B, bà L đã xắn đất lại một bên và rào một bên của lối đi ở đầu trên tính từ phía lộ công cộng đi vào làm cho việc đi lại và sinh hoạt của gia đình ông B, bà Ng rất khó khăn. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Trong vụ việc trên, từ năm 1981 thì cả hai gia đình đã có thỏa thuận để xác lập quyền về lối đi qua cho gia đình ông B và bà Ng. Tuy nhiên, sự thỏa thuận này của hai bên chỉ bằng lời nói; bằng hành vi cụ thể là sau đó gia đình ông B, bà Ng đã dùng lối đi được xác lập qua thỏa thuận để ra vào đường công cộng từ năm 1981 cho tới năm 2015 khi xảy ra mâu thuẫn. Hơn nữa, lối đi này cũng được gia đình ông B, bà Ng đổ bê tông kiên cố và gia đình ông B, bà L không có động thái phản đối. Nên đây cũng được xem là quyền về lối đi qua đã được xác lập thông qua thỏa thuận. Mặc dù trên thực tế giữa các bên có thỏa thuận như vậy nhưng sự thỏa thuận không được xác lập và thể hiện thông qua dưới dạng vật chất nhất định là bằng văn bản nên các bên hoàn toàn có thể thay đổi, phủ nhận việc đã thỏa thuận dẫn đến mâu thuẫn và phát sinh tranh chấp.

2.3 Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc chưa rõ ràng

Khi di sản thừa kế là Bất động sản, là căn hộ chung cư hay là nhà nhiều tầng mà nội dung di chúc không đề cập đến hệ thống đường cấp thoát nước hay lối đi như Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT ngày 2 tháng 19 năm 2009 “Về việc tranh chấp lối đi”.

“Cụ Bênh và cụ Thái có quyền sử dụng lối đi qua tầng trệt của căn nhà lên lầu 1. Năm 1986, sau khi tầng trệt và lầu 2 thuộc sở hữu của bà Dung, bà tiếp tục bán phần nhà cho ông Bằng, bà Lan và những người này đều thực hiện đúng cam kết dành lối đi qua tầng trệt lên lầu 1 cho cụ Bênh, bà Thái. Ngược lại bà Thái, cụ Bênh cũng đồng ý để ông Bằng và bà Dung đi qua cầu thang lên lầu 2 của căn nhà. Các bên đều không hạn chế nhau về thời gian sử dụng lối đi cầu thang và tầng trệt. Ngày 25/1/2000, bà Thái lập di chúc cho bà Nguyệt (em dâu) diện tích lầu 1 nên bà Nguyệt được kế thừa quyền và nghĩa vụ sử dụng lối đi qua cầu thang lầu 1 và tầng trệt. Trong vụ việc trên, Hội đồng thẩm phán Toà án Nhân dân tối cao có nhận định, mặc dù trong di chúc không đề cập về lối đi nhưng trên cơ sở lối đi đã hình thành hợp pháp từ trước, được các bên thừa nhận và sử dụng nên có căn cứ rằng sau khi bà Thái chết đi thì bà Nguyệt (người được hưởng di sản thừa kế theo di chúc) sẽ được tiếp tục sử dụng lối đi chung mà không hề bị giới hạn thời gian”. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Phán quyết của Tòa hoàn toàn hợp lý theo quy định của luật. Vì ngay cả khi trong di chúc để lại di sản cho người thừa kế là Bất động sản bị vây bọc nhưng không đề cập gì đến quyền về lối đi qua (hay các quyền khác) nhưng trên thực tế đã tồn tại quyền về lối đi qua Bất động sản liền kề từ trước (tồn tại nhiều năm) thì người thừa kế được quyền tiếp tục sử dụng lối đi qua mà không có bất kỳ sự phân biệt nào cả. Như vậy, trên thực tế xét xử thì quyền đối với Bất động sản liền kề dù không được nhắc đến trực tiếp trong di chúc nhưng người thừa kế vẫn sẽ được xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề.

Trường hợp tác giả muốn đề cập là khi di chúc đã phân tách, phân chia bất động sản thành nhiều Bất động sản cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 là phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Tuy nhiên, quy định này chỉ phù hợp khi Bất động sản phía ngoài tiếp giáp đường công cộng có đủ quỹ đất để mở lối đi cho Bất động sản ở phía trong. Ngược lại, nếu Bất động sản này không có đủ quỹ đất nên không thể gánh chịu nghĩa vụ này thì Bất động sản nào sẽ gánh chịu sự phiền lụy. Nếu không xác định được Bất động sản chịu hưởng quyền thì không thể xác lập quyền. Pháp luật hiện hành chỉ mới quy định nghĩa vụ cho Bất động sản có chung nguồn gốc mà không có quy định nghĩa vụ đối với các Bất động sản liền kề khác. Vì nếu không mở được nút thắt này cho các Bất động sản ở phía trước thì vô hình trung việc bảo vệ quyền lợi của người này nhưng lại xâm phạm đến quyền lợi của người khác.

Thời hiệu xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề theo di chúc chưa được quy định rõ ràng, đang có sự bất cập so với các quy định liên quan. Theo quy định tại khoản 1 – Điều 623 thì xác lập quyền thời hiệu hưởng di sản của người thừa kế là 30 năm đối với Bất động sản, 10 năm đối với động sản. Còn các quy định tại chương XIV – Bộ luật dân sự năm 2015 thì không quy định về thời hiệu xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề theo di chúc. Nên không loại trừ luận điểm cho rằng, nếu di chúc có nội dung định đoạt cho một chủ thể hưởng quyền đối với Bất động sản liền kề trên Bất động sản của người chết thì không giới hạn khoảng thời gian cho phép chủ thể đó được xác lập quyền. Vấn đề phát sinh là khi người thừa kế 20 năm hoặc hơn 30 năm mới thực hiện việc xác lập quyền thì sẽ gây ảnh hưởng rất lớn chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Vì qua thời gian lâu như vậy, chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền có thể đã thay đổi cơ sở hạ tầng, kiến trúc của Bất động sản nên khi di dời, tháo dỡ Bất động sản để thực hiện xác lập quyền sẽ gây nhiều thiệt hại cho chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền.

2.4 Pháp luật chưa có quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thời hiệu Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Theo pháp luật hiện hành thì chưa có quy định về xác lập quyền đối với Bất động sản sản liền kề theo thời hiệu. Tuy nhiên, trên thực tiễn xét xử các Tòa đều có xu hướng thừa nhận thời hiệu là một trong những căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề.

• Minh chứng cho nhận định này được thể hiện qua các bản án dưới đây:

Bản án số: 78/2017/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2017 ” Về việc tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề của Toà án Nhân dân huyện Giồng Trôm tỉnh Bến Tre”. Phần đất có diện tích 4180,2m2, thuộc thửa số 166, tờ bản đồ số 8 của gia đình Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị L có giáp với phần đất có diện tích 1942,9m2 thuộc thửa số 167, tờ bản đồ số 8 của gia đình ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị Kim Ng. Cả hai phần đất này đều có nguồn gốc chung của cha mẹ hai ông chia cho. Phần đất của ông B và bà Ng nằm phía trong phần đất của ông B và bà L, khi đi ra lộ công cộng thì ông B và bà Ng phải đi ngang qua phần đất của ông B và bà L. Trước đó từ trước năm 1975, ba mẹ ông B cũng đã sử dụng lối đi này. Từ năm 1981, gia đình ông B, bà Ng đến sinh sống tại đây đã sử dụng một lối đi ra lộ công cộng có chiều ngang khoảng 0,5m, chiều dài khoảng 108m, đi ngang qua phần đất của gia đình ông B, bà L. Lối đi này được gia đình ông B bà Ng đổ bê tông và xây dựng 02 cầu bê tông kiên cố. Đến tháng 9/2015, hai gia đình xảy ra mâu thuẫn, gia đình ông B bà L đã xắn đất tại một bên và rào một bên của lối đi ở đầu trên tính từ phía lộ công cộng đi vào làm cho việc đi lại và sinh hoạt của gia đình ông B, bà Ng rất khó khăn.

Trong vụ việc trên thì gia đình ông B và bà Ng đã sử dụng lối đi này một cách công khai, liên tục từ năm 1981 đến tháng 9 năm 2015 (tức là gần 34 năm). Vì lối đi được sử dụng ổn định và lâu dài nên Toà án Nhân dân huyện Giồng Trôm đã xem xét đây là một trong các căn cứ để buộc gia đình ông B, bà L phải dành một lối đi qua cho gia đình nguyên đơn.

Tương tự, tại Bản án số 31/2021/DS-PT ngày 29 tháng 01 năm 2021 “Về việc tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề của Toà án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long”.  Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Nguyên đơn Nguyễn Văn X có các thửa đất số 431, 433 và 422 nằm ở phía sau các thửa thửa đất 434 và 456 thuộc tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại xã Thạnh Phú, huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An do bà C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn gốc thửa đất 434 và 456 do bà C nhận chuyển nhượng từ bà Lê Thị Tại vào năm 2010. Khi đó, trên thửa 434 và 456 có lối đi, có chiều rộng khoảng 1m và chiều dài khoảng 90m dành cho nhà ông X ở phía trong đi ra kênh để ra đường Tỉnh 817. Nhưng đến năm 2019 thì bà C không cho gia đình ông X đi trên phần đường này mặc dù phần đường này đã có trước khi bà C nhận chuyển nhượng đất từ bà Tại. Vụ việc được Tòa án nhận định như sau: Ông X và các con ông X muốn đi ra kênh phải đi qua các thửa đất 434 và 456 mà lối đi ra kênh đã có từ trước năm 1975 và có trước cả thời điểm bà C nhận chuyển nhượng đất từ bà Tại. Mặt khác, các bên trình bày thống nhất ngoài lối đi này thì ông X và các con không còn lối đi nào khác. Do vậy, việc ông X yêu cầu mở lối đi là đúng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cũng có trường hợp việc sử dụng lối đi của nguyên đơn dù có từ lâu nhưng ngắt quãng không liên tục thì Tòa án vẫn xem xét thời hiệu sử dụng lối đi này để làm căn cứ chấp nhận yêu cầu mở lối đi cho họ. Điều này được thể hiện qua bản án số 19/2018/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2018 “Về việc tranh chấp quyền lối đi qua bất động sản liền kề của Toà án Nhân dân huyện V tỉnh Đồng Tháp”. Cụ thể Phạm Thị G đang sử dụng thửa đất số 527, tờ bản đồ số 05 do hộ bà G đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất mà bà G sử dụng nằm phía sau thửa đất số 528, tờ bản đồ số 5 hiện do ông M quản lý sử dụng. Tất cả các thửa đất trên tọa lạc tại xã T, huyện V, tỉnh Đồng Tháp. Trước đây hộ cha chồng bà G có sử dụng lối đi chiều ngang 1,5m, dài khoảng 30m trên thửa đất số 528, tờ bản đồ số 05 do hộ ông Võ Văn M quản lý sử dụng một thời gian dài (từ trước năm 1978). Đến năm 1978 thì cha chồng bà G cho bà G sử dụng đất thì bà G vẫn sử dụng lối đi trên. Đến năm 1985, gia đình bà G đi làm ăn đến năm 1995 thì về ở và tiếp tục sử dụng lối đi trên đất của ông M. Tuy nhiên, đến năm 2005, ông M và bà G xảy ra mâu thuẫn nên ông M rào lối đi và không cho bà G đi tiếp. Ngoài ra, ngoài lối đi trên đất của hộ ông M thì hộ bà G không có lối đi nào. Theo các lời khai, lối đi được xác lập đã có từ rất lâu, từ thế hệ trước của hộ bà G, là cha chồng bà G sử dụng, sau này bà G tiếp tục sử dụng. Vì lý do thay đổi địa điểm làm ăn nên có khoảng thời gian bà G không sử dụng lối đi này sau đó quay về tiếp tục sử dụng lối đi (tổng thời gian trên gần 30 năm). Trong suốt thời gian trên, người quản lý sử dụng thửa đất 528 đều biết và không có ý kiến cho đến năm 2005 xảy ra mâu thuẫn.

Do đó Hội đồng xét xử đã yêu cầu ông M phải dành một lối đi cho hộ bà G và hộ bà G phải đền bù giá trị lối đi được mở.

Như vậy, dựa vào thực tiễn xét xử của ba bản án trên thì các lối đi qua trên bất động sản của người khác đều được hình thành từ rất lâu (khoảng 30 năm hoặc hơn). Trong suốt quá trình sử dụng lối đi, chủ sở hữu Bất động sản có lối đi không hề có ý kiến và các chủ sở hữu Bất động sản ở phía trong sử dụng lối đi một cách công khai và xem đó là điều hiển nhiên. Cho dù việc sử dụng lối đi này không được thực hiện liên tục thì các Tòa đều dựa vào thời hiệu làm căn cứ làm phát sinh quyền đối với Bất động sản liền kề cho các chủ thể. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

2.5 Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 252 – Bộ luật dân sự 2015 thì: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy”; Khoản 1 Điều 254 – Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ” hay theo Điều 255 –  Bộ luật dân sự năm 2015 “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Theo các quy định này thì chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền được yêu cầu chủ sở hữu Bất động sản liền kề mở lối cấp thoát nước; lối đi qua; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Tuy nhiên, khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn thì phát sinh vấn đề chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền có được yêu cầu Tòa án buộc người quản lý Bất động sản liền kề (là chủ thể chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thực hiện nghĩa vụ gánh chịu trách nhiệm hỗ trợ cho Bất động sản hưởng quyền hay không?

Theo bản án số 09/2020/DS-PT ngày 11 tháng 02 năm 2020 “Về việc tranh chấp quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề của Toà án Nhân dân tỉnh Phú Thọ”. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Nguyên đơn là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q có địa chỉ cụ thể tại thửa đất số 83, tờ bản đồ số 39, xóm C, xã S, huyện T, tỉnh Phú Thọ được thành lập trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Mã số dự án: 5446858807) do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Phú Thọ cấp lần đầu ngày 26 tháng 08 năm 2015. Năm 2015, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q (Công ty Q) mua lại nhà máy ván ép của Công ty Trách nhiệm hữu hạn T, khi đó đường dây tải điện đấu nối từ cột điện 58 cũ (nay là cột điện 37) vào trạm biến áp của công ty đã có sẵn của Công ty T. Năm 2017, Nhà nước thi công làm đường quốc lộ bị sụt lở vào chân móng cột đấu nối nên Điện lực T đã phải tháo dỡ đường dây cấp điện vào nhà máy để di dời cột điện cách đó khoảng 30 mét. Đến năm 2018, công ty Q tiến hành đấu nối lại đường dây 35KV cấp điện vào trạm biến áp Công ty Q qua đất khai hoang nhà ông H thì ông H không cho kéo và yêu cầu phía công ty phải ký kết hợp đồng thuê không gian. Công ty không nhất trí với yêu cầu này. Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q khởi kiện yêu cầu buộc bị đơn là ông Trần Văn H phải cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q đấu nối lại đường dây 35KV qua đất khai hoang nhà ông H để cấp điện vào trạm biến áp của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q. Trong vụ việc này Tòa phúc thẩm đã căn cứ vào Điều 255 – Bộ luật dân sự năm 2015 nhận định: Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản của chủ sở hữu khác một cách hợp lý là quyền được luật định. Luật không có quy định chủ sở hữu bất động sản phải ký hợp đồng với chủ sử dụng bất động sản liền kề. Hơn nữa, về pháp luật thì đất vẫn chưa được Nhà nước công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông H, bà K. Cho nên yêu cầu của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Q về việc mắc đường dây tải điện qua đất do gia đình ông H đang sử dụng là phù hợp với quy định của pháp luật.

Tương tự vậy, ở tranh chấp yêu cầu mở lối đi trên bất động sản do người khác quản lý sử dụng theo bản án số 58/2019/DS-ST ngày 26 tháng 7 năm 2019 của Toà án Nhân dân Thị xã Cai Lậy tỉnh Tiền Giang.

Phần đất của nguyên đơn ông Huỳnh Văn L nằm phía sau đất của bà Trần Thị M2, sinh năm 1941 cư ngụ Ấp M, xã B, thị xã C tỉnh Tiền Giang (bà M2 chết năm 2006 và không để lại di chúc). Phần đất của bà M2 giáp đường đi công cộng tại thửa số 959, tờ bản đồ số 02, diện tích 2110m2, đất tọa lạc tại Ấp M, xã B, thị xã C, Tiền Giang. Hiện tại đất của bà M2 do ông H và bà P (đều là con của bà M2) đang quản lý sử dụng. Hộ ông L đã sử dụng lối đi có chiều ngang khoảng 2m, chiều dài 100m qua đất của bà M2 để đi vào đất của ông L từ rất lâu cho đến khi bà M2 chết thì hộ ông H không cho hộ ông L đi nữa. Vì vậy, hộ ông L yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: buộc ông Trần Văn H và bà Trần Thị P hiện đang quản lý và sử dụng phần đất do bà M2 chết để lại, mở cho hộ ông L lối đi có chiều ngang 2m, chiều dài 100m nằm trong phần đất có số thửa 959, tờ bản đồ số 02, diện tích 2.110m2, đất tọa lạc Ấp M, xã B, thị xã C (hiện nay, bà M2 còn đứng tên quyền sử dụng). Căn cứ điều 254 – Bộ luật dân sự năm 2015, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện trên của ông L. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Như vậy, trong hai trường hợp được dẫn chứng ở trên có thể thấy cả hai Tòa án đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện, xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề ngay cả khi bất động sản chịu hưởng quyền chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Bất động sản chịu hưởng quyền đang do người khác quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế có một số ý kiến không đồng tình và cho rằng Tòa án không nên thụ lý giải quyết các tranh chấp này khi mà Bất động sản chịu hưởng quyền là bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi vì sẽ có sự mâu thuẫn về mặt pháp lý ở chỗ bản thân người quản lý, sử dụng Bất động sản này chưa có quyền sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nên Tòa án không thể buộc họ phải chịu ràng buộc hay gánh chịu một phiền lụy trong khi họ không có quyền sử dụng đất này.

Bên cạnh đó, tác giả và một số chủ thể khác ủng hộ quan điểm của Tòa về quyền đối với Bất động sản liền kề được xác lập không phụ thuộc vào yếu tố Bất động sản gánh chịu phiền lụy đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Tòa án phải thụ lý giải quyết các tranh chấp này bởi vì việc cấp, thoát nước; mở lối đi ra đường công cộng hay mắc dây tải điện, thông tin liên lạc là các yêu cầu vô cùng chính đáng và cấp thiết. Nên có thể xem việc công nhận quyền đối với Bất động sản liền kề trong quá trình giải quyết các tranh chấp này là một tuyên bố tạm buộc chủ thể quản lý, sử dụng Bất động sản chịu hưởng quyền phải mở lối dẫn cấp thoát nước; lối đi; lối mắc dây tải điện cho chủ thể sở hữu Bất động sản hưởng quyền nhằm giải quyết nhanh các nhu cầu cần thiết này một cách kịp thời. Tại thời điểm khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình này thì các cơ quan chuyên trách sẽ chịu trách nhiệm cập nhật lại trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật. Qua đây cũng có thể thấy rằng, bản án hay quyết định của Tòa án cũng là một trong những căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Ngoài ra, theo Điều 614 – Bộ luật dân sự năm 2015 thì ngay khi người để lại di sản chết thì những người thừa kế mặc dù đã có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất nhưng họ chưa được ghi nhận trong chứng thư pháp lý (là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì Bất động sản hưởng quyền sẽ được xác lập quyền một cách nhanh chóng mà không phụ thuộc vào yếu tố chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền được ghi nhận trong chứng thư pháp lý. Đây là điểm không hợp lý và đồng nhất với quyết định của Tòa án vì nếu thuộc trường hợp như trên thì theo bản chất người thừa kế đã là chủ thể có quyền sử dụng đất rồi nên có thể họ sẽ phải gánh chịu địa dịch xuất phát từ chính quyền sử dụng đất này.

2.6 Nội dung quyền của chủ thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề chưa đầy đủ Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Phần lớn Bất động sản được thể hiện dưới dạng đất đai, mà đất đai lại có giá trị kinh tế rất lớn trên thị trường. Trong các quyền đối với Bất động sản liền kề thì quyền mở lối đi qua là quyền có ảnh hưởng lớn nhất đến Bất động sản chịu hưởng quyền cũng như việc xác lập quyền sẽ có phương hại nhiều cho chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền, nên các quy định của pháp luật liên quan đến việc xác lập quyền về lối đi qua cần phải cụ thể và rõ ràng hơn. Xem xét thực tế qua bản án số 136/2018/DS-PT ngày 10 tháng 9 năm 2018 “Về việc tranh chấp lối đi và lối cấp thoát nước qua bất động sản liền kề của Toà án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long”.

Gia đình ông Thiệp, bà Tố đang ở trên phần đất của thửa số 192 và thửa số 194, tọa lạc tại ấp N, xã C, huyện M, tỉnh Vĩnh Long. Từ trước đến nay, để đi ra đường công cộng phải đi qua phần đất thửa số 131 của bà Ngô Thị H1 và NLQ1. Do mâu thuẫn giữa gia đình ông T và gia đình bà Ngô Thị H1, năm 2013 bà Ngô Thị H1 đã rào lại lối đi, cắt đường ống dẫn nước nên phát sinh tranh chấp. Gia đình ông Thiệp khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà H1 mở một lối đi qua và lối cấp nước. Tuy vậy, Tòa án chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông T mở một lối đi có chiều ngang 1.5m, chiều dài một cạnh 9,87m, cạnh bên kia 9,54m thay vì theo yêu cầu của ông Thiệp chiều ngang hẹp nhất là 2.85m. Tòa cho rằng yêu cầu của ông Thiệp không hợp lý vì trước khi xảy ra tranh chấp, ông đi nhờ lối đi trên phần đất của bà H1 chiều ngang 1,5m và lối đi như vậy phù hợp với đường giao thông nông thôn.

Tại bản án phúc thẩm số 346/2018/DS-PT ngày 30 tháng 10 năm 2018 của Toà án Nhân dân tỉnh Tiền Giang, Toà án chấp nhận mở lối đi có diện tích 47,13m2 thay vì lối đi có diện tích 32,3m2 trên bất động sản của bị đơn theo như bản án sơ thẩm. “Theo lập luận của Toà cấp phúc thẩm, việc Tòa cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L (nguyên đơn), nhưng ghi nhận việc ông G (bị đơn) tự nguyện giao cho bà L phần đất có diện tích 32,3m2 vừa không hợp lý mà còn gây khó khăn cho việc đi lại của gia đình bà L. Bởi nếu bà L sử dụng lối đi có diện tích 32,3m2 thì phải khởi kiện hoặc thỏa thuận với ông Huỳnh Văn Th để xin mở 01 lối đi có diện tích khoảng 30m2, rồi lại tiếp tục thỏa thuận hoặc khởi kiện ông Huỳnh Văn X xin mở một lối đi nữa mới ra tới đường công cộng. Trong khi nếu buộc ông G mở cho bà L lối đi ngang 1m dài 46m như bà L yêu cầu thì bà L chỉ cần thỏa thuận với ông X mở cho bà một lối đi qua đất ông X là có thể ra đường công cộng mà không cần phải xin mở lối đi thêm qua hai chủ đất nữa mới ra đường công cộng”. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Tại bản án phúc thẩm số 33/2019/DS-PT ngày 06 tháng 5 năm 2019 của Toà án Nhân dân tỉnh Quảng Nam, Tòa án đã tuyên chấp nhận mở lối đi theo vị trí xác định bà L (bị đơn) thay vì như bản án sơ thẩm là chấp nhận mở lối đi theo vị trí yêu cầu của bà H (nguyên đơn). Tại phiên tòa cấp phúc thẩm, Tòa án đã lập luận rằng vị trí diện tích đất được mở lối đi theo như phiên tòa cấp sơ thẩm là chưa phù hợp. Vì trên diện tích lối đi này còn có một số cây cối và vật kiến trúc có trên đất của gia đình bà L nên làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ bà L.

Đối với trường hợp lối đi không đủ tại bản án số 66/2018/DS-ST ngày 23 tháng 10 năm 2018 của Toà án Nhân dân huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh có nguyên đơn là anh C yêu cầu mở lối đi từ chiều ngang hiện tại 01m thành 04m vì nhu cầu vận chuyển vật tư nông nghiệp và nông sản. Tại trang 5 của bản án sơ thẩm trên, Tòa tuyên anh được mở lối đi 03m. Theo nhận định của Tòa, anh C yêu cầu mở lối đi có diện tích ngang 04 mét là không phù hợp vì căn cứ vào thực tế tại địa phương (vùng nông thôn) để đảm bảo việc đi lại và vận chuyển nông sản thì chỉ cần mở lối đi qua bất động sản liền kề cho anh C diện tích ngang 03m mét là phù hợp với quy định tại Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trên thực tế chưa có điều luật hay văn bản nào hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Nhận định của Tòa là không có căn cứ cụ thể và không thuyết phục (mang tính chủ quan). Ngoài ra, tại bản án trên, việc mở đường cho anh C còn buộc ông H (bị đơn) phải di dời 80 cây nhãn, điều này có thể sẽ gây thiệt hại lớn đến lợi ích kinh tế của bên chịu hưởng quyền. Có thể thấy, việc đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho các bên là khó có thể dung hòa vì nếu đảm bảo quyền lợi cho bên này thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại. Đây là một vấn đề hết sức bất cập và cần nhanh chóng có một giải pháp cụ thể trong quy định của pháp luật.

Tại điều 254 – Bộ luật dân sự 2015 thì quy định của pháp luật chỉ mới nhắc đến lối đi được mở trên Bất động sản của người khác sẽ là một lối đi hợp lý; lối đi thuận tiện hợp lý này có kích thước như thế nào do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Các quy định này chưa thật sự đầy đủ và rõ ràng vì tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi khu vực mà các tiêu chí để đánh giá lối đi hợp lý và thuận tiện là khác nhau. Mặt khác, lối đi thuận tiện và hợp lý là lối đi lại thông thường dùng để phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thì pháp luật cũng chưa quy định rõ. Đây là một hạn chế mà ngay cả Bộ luật dân sự 2015 và Bộ luật dân sự 2005 đều chưa giải quyết được.

Phân tích các quy định liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề khi xác lập địa dịch lối đi và thực tiễn áp dụng pháp luật. Thứ nhất, Bộ luật dân sự cần quy định rõ hơn thế nào là lối đi thuận tiện và hợp lý vì theo Khoản 1 Điều 254 thì luật chỉ quy định lối đi thuận tiện, hợp lý là lối đi do các bên thỏa thuận đảm bảo cho việc đi lại và ít gây phiền lụy cho bất động sản chịu hưởng quyền. Tuy nhiên, vì là hai cá thể khác nhau nên khi đánh giá mức độ thuận lợi và hợp lý thì ý chí của họ sẽ khác nhau. Do đó, pháp luật nên đưa ra một quy chuẩn tối đa, tối thiểu cho một lối đi về chiều rộng, chiều dài. Ngoài ra cần bổ sung thêm quy định quyền có lối đi khi lối đi không đủ cho việc khai thác, sử dụng Bất động sản bị vây bọc (trong trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi này nhỏ và không còn phù hợp). Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Trên cơ sở đó, xây dựng các tiêu chí để đánh giá thế nào là lối đi thuận tiện hợp lý, lối đi không đủ cho từng khu vực kinh tế khác nhau. Vì mỗi khu vực địa lý kinh tế khác nhau thì giới hạn về kích thước của lối đi sẽ khác nhau, không nên đồng nhất các tiêu chuẩn đánh giá (do quỹ đất cũng như nhu cầu sinh hoạt ở mỗi nơi là khác nhau, nông thôn khác thành thị, miền núi khác đồng bằng). Ví dụ nếu đây là khu vực thành phố với diện tích đất eo hẹp thì việc yêu cầu 1.5m chiều ngang lối đi trên bất động sản vây bọc có tổng diện tích là 4-5m là điều hoàn toàn không thể.

Hơn nữa, mục đích của địa dịch là dùng để khai thác công năng của Bất động sản nên tùy vào mỗi giai đoạn công năng của Bất động sản có thể thay đổi. Ví dụ như hộ gia đình B (BĐS bị vây bọc). Trước đây để ra vào đường công cộng, hộ gia đình B sẽ phải đi qua đất của bà C với lối đi có chiều ngang là 1.5m đủ cho xe máy và người đi bộ. Tuy nhiên, do tiềm năng phát triển nông nghiệp về trái cây nên hộ gia đình B muốn yêu cầu được mở rộng lối đi có chiều ngang là 2.5m để cho phương tiện xe lớn ra vào vận chuyển nông sản. Nên lối đi qua được xác định trong phạm vi tối thiểu là 1.5m và trong phạm vi khai thác Bất động sản là 2.5m. Vậy mức độ ảnh hưởng Bất động sản chịu hưởng quyền phụ thuộc vào phạm vi quyền được xác định như thế nào? Để vừa hài hòa lợi ích của các bên vừa vì mục tiêu phát triển chung của xã hội thì cần phải bổ sung quy định và hướng dẫn cụ thể về phạm vi quyền đối với Bất động sản liền kề là nhu cầu tối thiểu hay nhu cầu tối đa khai thác Bất động sản. Theo tác giả, khi kinh tế ngày càng phát triển thì công năng của Bất động sản ngày càng được nâng cao nên khuyến khích việc sử dụng Bất động sản để sản xuất kinh doanh, thương mại cho phù hợp với thực tế và tình hình phát triển kinh tế đó. Quy định hướng dẫn không nên quá bám sát vào đảm bảo sự phiền lụy là ít nhất mà làm giảm công năng cũng như giá trị của Bất động sản. Nếu dựa trên đánh giá khách quan, Bất động sản chịu hưởng quyền vẫn có khả năng hỗ trợ tối đa nhu cầu khai thác này.

2.7 Quy định về hiệu lực của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề còn hạn chế Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Điều 247 Bộ luật dân sự năm 2015 được xem là điểm mới khi đã ghi nhận về hiệu lực của quyền đối với Bất động sản liền kề được xác lập. Tuy nhiên, theo tác giả quy định này vẫn còn một số hạn chế như nội dung của quy định còn chung chung, chưa cụ thể; chủ thể của quyền có hiệu lực còn chưa đầy đủ; hiệu lực cho quyền không có giới hạn.

Về hiệu lực của quyền thì Điều 247 – Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền đối với Bất động sản liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân. Theo góc độ pháp lý, nếu một quy định như vậy thì sẽ dẫn đến không có bất kì cơ chế nào để xác định cá nhân, pháp nhân đó là chủ thể nào. Mà quyền đối với Bất động sản liền kề chỉ tồn tại khi có từ hai Bất động sản trở lên: Bất động sản chịu hưởng quyền và Bất động sản hưởng quyền. Chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo pháp luật quy định khi quyền đối với Bất động sản liền kề được xác lập. Có thể thấy chiếu theo bản chất của quyền thì hiệu lực của quyền chỉ tác động đến chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền hoặc Bất động sản hưởng quyền. Tức là, quyền đối với Bất động sản liền kề có hiệu lực chỉ với chủ thể có Bất động sản. Nên nếu Điều 247 quy định với mọi cá nhân, pháp nhân thì có thể dẫn tới cách hiểu hiệu lực của quyền tác động tới cả các cá nhân, pháp nhân không có Bất động sản. Một quy định như vậy sẽ dẫn đến việc có nhiều cách hiểu, làm cho hiệu lực của quyền đối với Bất động sản liền kề bị mờ nhạt hơn, không tập trung vào đúng đối tượng mà luật muốn hướng đến.

Ngoài cá nhân và pháp nhân là những chủ thể phổ biến nhất, độc lập tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự theo Bộ luật dân sự năm 2015 thì trên thực tế còn có sự xuất hiện, tham gia của các tổ chức như hộ gia đình, hợp tác xã và các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân. Các tổ chức này thông qua người đại diện có thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Đặc biệt có những chủ thể thuộc nhóm này còn có quyền sở hữu Bất động sản như hộ gia đình có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên quy định về hiệu lực của quyền đối với Bất động sản liền kề lại bỏ sót nhóm chủ thể này mà chỉ nhắc đến cá nhân và pháp nhân. Sự bỏ ngỏ này trên thực tế nếu xảy ra sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu lực của quyền được xác lập. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Ví dụ trong trường hợp, anh A là chủ sở hữu Bất động sản sản nằm phía trong Bất động sản của hộ gia đình S (BĐS của anh A và của hộ gia đình S đều đã được cấp giấy chứng nhận). Bất động sản của anh A không có lối đi ra đường công cộng cũng như không có lối cấp nước sạch của khu phố. Anh A yêu cầu hộ gia đình S mở một lối đi và một đường ống dẫn nước nhưng hộ gia đình này không chấp nhận yêu cầu đó và cho rằng quyền đối với Bất động sản liền kề không có hiệu lực trong trường hợp này vì pháp luật đối với Bất động sản liền kề quy định hiệu lực đối với cá nhân và pháp nhân (trong khi gia đình S là hộ gia đình).

Bên cạnh đó, Điều 247 có phạm vi rộng trong việc quy định hiệu lực của quyền đối với Bất động sản liền kề. Có thể thấy quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực không giới hạn, không có điểm kết thúc (theo bản chất quyền thì quyền này nhằm phục vụ khai thác cho bất động sản hưởng quyền). Trên thực tế. trong quá trình thực hiện quyền thì luôn có sự thay đổi không ngừng nên có thể hiệu lực của quyền cũng sẽ bị chấm dứt. Vì vậy, quy định của pháp luật nên đặt ra một giới hạn cho hiệu lực của quyền đối với Bất động sản liền kề cho đến khi mục đích của quyền không còn tồn tại. Dĩ nhiên trong trường hợp Bất động sản được chuyển giao thì quyền đối với Bất động sản liền kề phải được chuyển giao. Tuy nhiên, pháp luật nên dự tính đến trường hợp khi Bất động sản được chuyển giao có thể nhu cầu xác lập quyền của Bất động sản hưởng quyền cũng không còn nữa. Ví dụ như, lối đi qua sau khi chuyển giao quyền sử dụng đất thì nhà nước cũng xây dựng hệ thống đường lộ mới nên Bất động sản chịu hưởng quyền không phải hỗ trợ cho Bất động sản khác nữa.

2.8 Quy định về thay đổi thực hiện quyền chưa rõ ràng

Trường hợp phải thông báo khi thay đổi thực hiện quyền thì thời gian hợp lý là bao lâu? Và trường hợp nếu không thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và gây thiệt hại đến lợi ích của bất động sản hưởng quyền thì bên còn lại có chịu trách nhiệm hay không?

Tại bản án số 130/2019/DS-ST ngày 23-10- 2019 của Toà án Nhân dân huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre. Nguyên đơn là anh H mua đất của bà Hết, vì phần đất không có lối đi ra đường công cộng nên lúc đó bà Hết có cho anh H đi qua đất nhà bà để ra đường lớn. Nay, bà Hết bán lại đất cho ông T và ông T không cho anh H đi qua. Nếu chỉ xét một tình huống có những dữ kiện như trên, giả sử việc bà H bán đất cho ông T mà không thỏa thuận về lối đi nêu trên (lối đi dành cho anh H đi ra đường lớn), vậy việc ông T đột ngột không cho anh H đi qua lối đi đó sẽ ảnh hưởng đến việc di chuyển, sinh hoạt, đời sống kinh tế của anh H thì bà Hết có trách nhiệm gì đối với anh H hay không?

Đó là những một câu hỏi rất thực tế liên quan đến quyền của chủ sở hữu Bất động sản liền kề.

2.9 Xác định chủ sở hữu đối với phần đất dành làm lối đi Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tại Điều 171 quy định Quyền về lối đi qua là “quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề” và việc xác lập quyền này thông qua thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, qua các phán quyết của Tòa, phần đất dùng làm lối đi chưa có sự thống nhất trong việc xác định chủ sở hữu. Có quyết định của Tòa chỉ tuyên các đương sự thực hiện việc đăng ký biến động đối với phần đất làm lối đi theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, nhưng có quyết định của Tòa công nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đối với phần đất làm lối đi và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Điển hình qua hai bản án sau:

Tại bản án 294/2018/DS-PT ngày 07 tháng 11 năm 2018 của Toà án Nhân dân tỉnh Bến Tre tuyên ông V (nguyên đơn) được quyền đăng ký xác lập sử dụng quyền sử dụng hạn chế đối với phần lối đi tại cơ quan có thẩm quyền.

Khác với bản án trên, Toà án Nhân dân tỉnh Đak Lak tuyên bản án số 80/2018/DS-PT ngày 22 tháng 5 năm 2018 tại trang số 8 của bản án rằng các đương sự phải có nghĩa vụ làm thủ tục tách quyền sử dụng lối đi theo quy định của pháp luật tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với quy định tại Điều 171, Điều 95 Luật Đất đai 2013 và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể sẽ thay đổi hoặc chấm dứt theo quy định tại các Điều 249, 256 Bộ luật dân sự năm 2015 có thể thấy rằng diện tích đất mà Tòa quyết định buộc chủ đất phía ngoài (chủ bất động sản vây bọc) cho chủ đất liền kề phía trong (chủ bất động sản bị vây bọc) được mở lối đi sẽ được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất phía ngoài, chứ không phải là tách diện tích làm lối đi ra và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong. Vì vậy, Tòa quyết định công nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong (chủ bất động sản bị vây bọc) đối với diện tích đất được mở lối đi ra đường công cộng và kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho chủ đất liền kề phía trong là chưa phù hợp quy định của pháp luật và mang tính áp đặt. Bởi lẽ, chủ sở hữu bất động sản có quyền tự định đoạt quyền tài sản của mình theo ý muốn với điều kiện việc định đoạt này là phù hợp với quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội và thực tế người được mở lối đi chỉ có quyền sử dụng hạn chế đối với lối đi mà mình đang sử dụng. Khái niệm hạn chế khác với khái niệm toàn quyền định đoạt và chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một giao dịch dân sự nên các cơ quan có thẩm quyền phải tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu họ không đồng ý bán thì Tòa không thể buộc họ phải bán.

2.10 Quy định về Quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác chưa đầy đủ Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác được áp dụng chủ yếu ở các khu vực nông thôn hay khu vực chăn nuôi thủy hải sản. Nơi mà người dân sinh sống chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trồng trọt và thâm canh. Những vụ tranh chấp về việc tưới nước, tiêu nước trong canh tác thường xuất phát từ sự thiếu hiểu biết và mâu thuẫn cá nhân của người dân. Điều 253 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó”. Điều luật này được áp dụng đối với những người có quyền sử dụng đất với mục đích canh tác, trồng trọt, sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy hải sản nên cần có đường dẫn nước phục vụ tưới nước, tiêu nước. Vậy đối với các lĩnh vực khác không thuộc ngành nông nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi thủy hải sản thì người có quyền sử dụng đất có được áp dụng theo Điều 253 Bộ luật dân sự năm 2015 hay không? Trong khi đó, điểm đ, khoản 1 Điều 43 Luật Tài nguyên nước năm 2012 quy định: “Quyền của tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên nước được dẫn nước chảy qua đất liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật”. Quy định của Luật tài nguyên nước rõ ràng hơn so với quy định tại Điều 253 của Bộ luật dân sự năm 2015 vì nó quy định chung cho các cá nhân và tổ chức đang sở hữu đất muốn khai thác, sử dụng tài nguyên nước (không quy định riêng đối với đất canh tác, trồng trọt và sản xuất nông nghiệp)

Tuy nhiên, quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Tài nguyên nước năm 2012 chỉ mới dừng lại ở góc độ quyền, chưa có các quy định hay hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện quyền này trong thực tế như: khái niệm về nhu cầu tưới nước, tiêu nước, quy định về tốc độ của dòng nước chảy, về lối dẫn nước, cách thức xác lập lối dẫn nước, chi phí cho việc tạo dựng lối dẫn nước và việc mở lối dẫn nước là cố định hay tạm thời? Người nào có thẩm quyền xác định lối dẫn nước là thích hợp hay không thích hợp? Pháp luật cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể để thực hiện quyền này thuận tiện và hợp lý.

Thực trạng vấn đề này được phản ánh qua vụ án tranh chấp về tưới tiêu nước trong canh tác:

• Nội dung vụ án: Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Tranh chấp giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Xuân Mai và bị đơn là bà Trần Thị Út. Năm 1947, chính quyền cách mạng đã cấp cho ông Nguyễn Văn Bi và bà Lê Thị Một (là bố mẹ của bà Nguyễn Thị Xuân Mai) một dãy đất. Năm 1968, ông Bi bà Một về khu đất này sinh sống, làm vườn và có đảo một con mương ngang khoảng 1.6m dài 74m dẫn nước từ kinh vào ruộng để canh tác. Năm 1988, bà Một chuyển nhượng một phần đất vườn cho bà Nguyễn Thị Hai (là mẹ của bà Trần Thị Út). Khi chuyển nhượng bà Một và bà Hai thỏa thuận miệng với nhau chỉ là chuyển nhượng phần đất vườn, riêng phần đường nước thì để lại cho gia đình bà Mót dẫn nước vào canh tác ruộng bên trong và gia đình bà Một vẫn sử dụng mương nước này. Năm 2002, bà Hai chết để lại phần đất trên cho con gái là là bà Trần Thị Út. Năm 2004, bà Nguyễn Thị Xuân Mai được bà Một cho một phần đất ruộng và phần đất này ảnh hưởng trực tiếp với đường dẫn nước trên. Năm 2010, bà Trần Thị Út và chồng là Phạm Văn Phương đắp chặn đường nước không cho nước ra vào ruộng của bà Mai làm bà Mai không canh tác được. Do đó, bà Mai đã khởi kiện yêu cầu bà Trần Thị Út phải cho bà Mai được sử dụng đường dẫn nước để có nước phục vụ tưới tiêu, canh tác ruộng lúa.

• Giải quyết vụ án:

Ngày 15/2/2013, Tòa án nhân dân huyện Tam Bình, tỉnh Vĩnh Long đã ra quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Xuân Mai. Buộc bà Trần Thị Út phải cho bà Mai được sử dụng phần đường nước để dẫn nước ra vào phục vụ cho việc tưới tiêu. Trong trường hợp bà Mai sử dụng phần đường nước trên gây thiệt hại cho bà Út thì phải bồi thưởng theo quy định của pháp luật.

• Nhận xét vụ án:

Vụ tranh chấp trên, Tòa án nhân dân huyện Tam Bình, tỉnh Vĩnh Long đã căn cứ vào Điều 278 Bộ luật dân sự năm 2005 nay là Điều 253 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền tưới tiêu nước trong canh tác là hoàn toàn hợp lý.

2.11. Quy định về quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề chưa rõ ràng và đồng nhất trong các văn bản luật Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề không những được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn được quy định trong các văn bản chuyên ngành khác như: Luật Xây dựng, Luật Đất đai và các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, quy định giữa các văn bản pháp luật chưa đồng nhất với nhau, đó là:

Theo quy chuẩn Việt Nam 01:2008/BXD quy định: không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với ô đất bên cạnh; không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh. Các quy định này là chưa phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo quy định tại Điều 252 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn cản dòng chảy”. Như vậy quy chuẩn Việt nam 01:2008/BXD cần được nghiên cứu, chỉnh sửa cho phù hợp với các quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.

Bên cạnh đó, Nghị định số 80/2014/NĐ-CP về thoát nước và xử lý nước thải quy định: “Hộp đấu nối hệ thống thoát nước được xác định nằm trên phần đất công sát ranh giới giữa phần đất công và phần đất tư của mỗi hộ thoát nước và tất cả các hộ thoát nước có trách nhiệm đầu tư đường ống thoát nước trong phạm vi khuôn viên phần đất tư của mình và đấu nối vào hộp đấu nối” (Điều 31). Quy định này chưa thể hiện việc thoát nước và xử lý nước thải trong trường hợp việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác theo quy định tại Điều 252 Bộ luật dân sự năm 2015. Nếu áp dụng theo Nghị định số 80/2014/NĐ-CP thì hộp đấu nối đặt ở vị trí nào? Ai chịu trách nhiệm đầu tư ống thoát nước? Nên cần có sự quy định thống nhất và cụ thể giữa hai văn bản pháp luật trên.

Vụ việc liên quan đến tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được thể hiện qua Bản án số: 143/2018/DS-ST, ngày 26/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre.

• Nội dung vụ án:

Ông Phan Thanh N1 có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Cao Thị C1 vào tháng 11/2017. Trước đây bà C1 làm ruộng giáp với thửa đất của bà Võ Thị Quấn là bờ ranh, sau đó đảo mương lên bờ thì giáp ranh giữa hai thửa đất là con mương được hình thành khoảng năm 1984 do bà C1 và bà Q (nay là ông C) tự đào. Như vậy, mương thoát nước thực chất nằm trên đất của ông N1. Khi ông N1 chặn mương thoát nước thì các hộ gia đình bà T cùng các hộ của ông D, ông S, bà E, bà T, ông T1, ông L1, ông Đ1, ông N, ông L (Nguyên đơn trong vụ việc) cũng mở lối thoát nước khác chảy qua đất của ông C, bà N2.

• Giải quyết vụ án: sau khi xem xét vụ việc và dựa trên các chứng cứ thực tế, Tòa án giải quyết:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Văn Đ, ông Phạm Văn D, ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Út E, bà Trần Thị T, ông Huỳnh Văn T1, ông Phạm Văn L1, ông Đoàn Văn N và ông Nguyễn Văn L về việc yêu cầu mở lối cấp thoát nước qua phần đất có diện tích 17,9m2 thuộc thửa số 1/133, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại Áp B, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre do ông Phan Thanh NI đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Ghi nhận ông Phạm Văn C, bà Huỳnh Thị N2 đồng ý cho các nguyên đơn đặt cống cấp thoát nước qua phần đất có diện tích là 15,5m2 thuộc thửa số 1/122, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại Áp B, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre do ông Phạm Văn C, bà Huỳnh Thị N2 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các nguyên đơn phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho ông Phan Thanh N1, ông Phạm Văn C và bà Huỳnh Thị N2 khi lắp đặt đường dẫn nước. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Các nguyên đơn không phải bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho ông Phan Thanh NI, ông Phạm Văn C và bà Huỳnh Thị N2.

• Nhận xét vụ án:

Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kể của các hộ gia đình ông Hồ Văn Đ, ông Phạm Văn D, ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Út E, bà Trần Thị T, ông Huỳnh Văn T1, ông Phạm Văn L1, ông Đoàn Văn N và ông Nguyễn Văn L là hoàn toàn chính đáng và được thừa nhận theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Tòa án chưa xem xét thấu đáo trong trường hợp các hộ gia đình ông Hồ Văn Đ, ông Phạm Văn D, ông Nguyễn Văn S, bà Lê Thị Út E, bà Trần Thị T, ông Huỳnh Văn T1, ông Phạm Văn L1, ông Đoàn Văn N và ông Nguyễn Văn L đã có lối cấp thoát nước khác thì liệu những hộ gia đình này có được quyền mở thêm một lối cấp thoát nước khác qua đất của ông N1 nữa hay không? (các hộ gia đình này đã được ông ông Phạm Văn C và bà Huỳnh Thị N2 cho mở lối thoát nước khác qua đất của ông bà sau khi ông N1 chặn lối cấp, thoát nước cũ). Đây là vấn đề quan trọng cần giải quyết trong vụ tranh chấp trên.

2.12 Quy định về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc chưa rõ ràng

Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 255 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường” và tại khoản 1, Điều 47 Luật Điện lực năm 2004 khách hàng sử dụng điện có quyền: “Mua điện trực tiếp của đơn vị phát điện thông qua hợp đồng có thời hạn hoặc mua điện giao ngay trên thị trường điện lực; Được đấu nối trực tiếp vào lưới điện truyền tải quốc gia”. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Quy định này là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Bên cung ứng điện, cung cấp các dịch vụ để bảo đảm thông tin liên lạc phụ trách việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc theo các hợp đồng sử dụng điện, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc theo quy định tại khoản 2, Điều 41 Luật Điện lực: “Bảo đảm cung cấp dịch vụ phân phối điện cho khách hàng sử dụng điện đáp ứng các tiêu chuẩn về kỹ thuật, chất lượng dịch vụ, an toàn theo hợp đồng”. Như vậy, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc sau khi đã có hợp đồng cung ứng điện, hợp đồng lắp đặt thông tin liên lạc với bên đối tác là các công ty điện lực, bưu chính viễn thông. Điều 255 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định chủ thể là chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác là chưa phù hợp với thực tế hiện nay.

Trong các quy định trên chưa thể hiện việc bồi thường thiệt hại trong quá trình mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Ai là người có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại? (khi việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc là nghĩa vụ của người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc (người bán), chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc là người sử dụng dịch vụ (người mua))? Căn cứ xác định bồi thường và mức bồi thường?

Bồi thường thiệt hại do mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc cần phải lưu ý các trường hợp sau: (1) nếu thiệt hại do các thiết bị điện, thông tin liên lạc gây ra cho người được cung cấp dịch vụ thì người cung cấp dịch vụ phải bồi thường thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại này được xác định là trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng; (2) nếu thiệt hại do các thiết bị điện, thông tin liên lạc gây ra cho chủ sở hữu bất động sản có thiết bị đi qua hoặc người thứ ba thì áp dụng theo chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Người nào là chủ sở hữu thiết bị thì phải bồi thường thiệt hại do thiết bị đó gây ra (người bồi thường có thể là chủ sở hữu bất động sản sử dụng đường dây tải điện, thông tin liên lạc (người mua) hoặc có thể là người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc). Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Tranh chấp về mắc đường dây tải điện qua bất động sản liền kề được thể hiện qua vụ án sau:

• Nội dung vụ án:

Vụ án tranh chấp giữa nguyên đơn là bà Triệu Thị The, ông Lâm Sết với bị đơn là ông Ông Văn Cường. Ông Ông Văn Cường có hỏi ông Lâm Sết cắm cột điện để kéo đường dây tải điện sinh hoạt đi ngang qua thửa đất số 03 của gia đình nguyên đơn bà Triệu Thị The, ông Lâm Sết và gia đình ông Sết chấp nhận cho ông Cường kéo đường dây tải điện đi qua. Tuy nhiên, do ông Cường chỉ dùng cây tạp để làm trụ điện nên 2 cột điện đã bị mục theo thời gian, có thể gãy bất cứ lúc nào và không bảo đảm an toàn khi sử dụng điện, gây nguy hiểm cho gia đình nguyên đơn và những người khác đi qua. Do đó, ông Sết và bà The đã khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Cường tháo dỡ, di chuyển đường dây tải điện và 2 trụ điện bằng cây tạp hiện hữu sang vị trí khác để bảo đảm an toàn, thuận tiện cho gia đình ông Sét sinh hoạt, sản xuất và an toàn cho những người khác. Nếu gia đình ông Cường không còn đường nào để kéo đường dây tải điện thì có thể kéo đường dây tải điện theo hướng băng qua kênh Trà Niên 1 và đi ngang đất của ông Sết vì phía bên kia kênh cũng là đất của gia đình ông Sết và gia đình ông Sết không có yêu cầu đền bù. Phía ông Cường không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Sết với lý do phần đất ông cắm cột điện nằm trong chỉ giới kinh Trà Niên chứ không thuộc quyền sử dụng đất của nhà ông Sết. Ông thừa nhận 2 cây cột điện cắm trên đất của ông Sết đã bị mục, không an toàn nhưng do nhà ông Sết không cho ông sửa chữa nên đã không thể thay thế cột bê tông được.

• Giải quyết vụ án:

Ngày 5/3/2012, Tòa án nhân dân thị xã Vĩnh Châu, tỉnh Sóc Trăng đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Triệu Thị The và ông Lâm Sết. Buộc ông Ong Văn Cường tháo dỡ 2 cây cột điện bằng gỗ tạp và đường dây dẫn hiện hữu dài 118m được cắm đi ngang qua thửa đất của nhà bà The. Đồng thời, chấp nhận yêu cầu của ông Ong Văn Cường: Ông Cường được được quyền mắc đường dây tải điện đi ngang qua thửa đất của nhà bà The với các tiêu chuẩn kỹ thuật theo đúng quy định để bảo đảm an toàn cho gia đình bà The và những người khác đi qua.

• Nhận xét vụ án:

Qua xác minh và thu thập bằng chứng, Tòa án nhân dân thị xã Vĩnh Châu, tỉnh Sóc Trăng đã có đủ cơ sở khẳng định phần đất mà gia đình ông Cường mắc đường dây và cắm 2 cây cột điện thuộc phần đất của gia đình ông Sết. Do đó, việc ông Cường mắc đường dây tải điện qua nhà ông Sết phải đảm bảo an toàn, thuận tiện cho gia đình ông Sết. Theo quy định tại Điều 276 Bộ luật dân sự 2005 (nay là Điều 255 Bộ luật dân sự năm 2015) thì đường dây tải điện và cột điện của nhà ông Cường cắm trên đất của nhà ông Sết là không bảo đảm an toàn. Vì vậy, buộc ông Cường phải tháo dỡ 2 cây cột điện bằng gỗ tạp và đường dây tải điện hiện hữu đi qua đất nhà bà The là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật. Mặc khác, vị trí thửa đất mà ông Cường sử dụng nằm phía trong đất của bà The và chỉ có đường này là đường duy nhất, thuận tiện nhất mà không còn đường nào khác và theo quy định tại Điều 47 Luật Điện lực năm 2004 thì lưới điện của gia đình nhà ông Cường cũng “được đấu nối trực tiếp vào lưới điện truyền tải quốc gia”. Do đó, yêu cầu của ông Cường xin cắm cột điện và mắc đường dây tải điện qua đất của bà The cũng có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc mắc đường dây tải điện này phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho gia đình bà The theo đúng quy định tại điểm g, khoản 2, Điều 46 Luật Điện lực: “Khách hàng sử dụng điện phải bảo đảm các trang thiết bị sử dụng điện đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu về an toàn điện”.

2.13 Nghĩa vụ bảo vệ môi trường chưa chặt chẽ và hiệu quả Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Mặc dù pháp luật có quy định về trách nhiệm của việc bảo vệ môi trường nhưng hiện nay có trên 95% nước thải sinh hoạt xả thẳng ra môi trường. Nguyên nhân chính là do nhận thức của người dân còn hạn chế, chạy theo lợi ích kinh tế bỏ qua yêu cầu bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, việc giải quyết và cải thiện ô nhiễm môi trường gặp nhiều khó khăn và hạn chế do: i) Thể chế, quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường còn chồng chéo, bất cập, ii) Quản lý của Nhà nước chưa chặt chẽ, chưa bắt kịp với những diễn biến ngày càng phức tạp của môi trường, iii) Công tác phòng ngừa, kiểm soát, phát hiện, xử lý các nguồn gây ô nhiễm và sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa hiệu quả. iv) Nguồn lực đầu tư còn hạn hẹp, phân bổ dàn trải.

Mặt khác, quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong lĩnh vực bảo vệ môi trường còn quá chung chung, chưa cụ thể và khó áp dụng trên thực tế. Mặc dù Điều 602 Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Bảo vệ môi trường đã có quy định về “bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật” nhưng chưa quy định rõ ràng để phân biệt trách nhiệm việc bồi thường theo pháp luật hành chính (trách nhiệm, khắc phục, phục hồi môi trường) và trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự.

Ngoài ra, vấn đề nổi bật nhất trong những năm gần đây chính là ô nhiễm về tiếng ồn. Các hộ gia đình khi có đám tiệc thường mở nhạc và karaoke hết công suất với thời lượng kéo dài gây ảnh hưởng đến cuộc sống và sinh hoạt của các hộ dân trong khu vực. Mặc dù có rất nhiều quy định xử phạt về việc gây tiếng ồn, gây mất trật tự tại khu vực thông thường như: Điều 17 – Nghị định 155/2016/NĐ- CP (Vi phạm các quy định về tiếng ồn), Điều 624 – Bộ luật dân sự năm 2015 (Bồi thường thiệt hại do làm ô nhiễm môi trường), Điều 17 – Nghị định số 179/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường , Điều 5 và 6 – Nghị định số 167/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống, chống bạo lực gia đình. Mới nhất là Nghị định 45/2022/NĐ-CP có quy định mức phạt vi phạm tiếng ồn khi vượt quá giới hạn tối đa cho phép về tiếng ồn theo quy định tại Mục 2.1  Thông tư 39/2010/TT-BTNMT  về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường, điểm a khoản 1 Điều 8  Nghị định 144/2021/NĐ-CP – quy định hành vi hát karaok gây ồn ào, Điều 68 và Điều 69  Nghị định 144/2021/NĐ-CP – quy định về thẩm quyền xử lý hành vi hát karaoke gây ồn ào nhưng vẫn không thể giải quyết triệt để và làm giảm tình trạng trên, người dân vẫn thờ ơ và xem thường pháp luật. Chính vì thế, đã xuất hiện những vụ án mạng thương tâm do việc mở nhạc quá to, điển hình là vụ án “Mất mạng chỉ vì chê hàng xóm mở nhạc ồn ào”: Ngày 28/5, Toà án Nhân dân Thành phốHCM đã mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên phạt bị cáo Võ Hùng Hậu (28 tuổi, ngụ quận 3, Thành phốHCM) 7 năm tù giam về tội “giết người”. Theo cáo trạng, chiều 17/1/2013, Hậu cùng vài người bạn giăng tấm bạt và làm tủ treo mắt kính bán ở trước nhà mình. Hậu mở nhạc nghe cho đỡ buồn. Lúc này có anh hàng xóm tên Nguyễn Đông Phương đi đến trước mặt Hậu phàn nàn mở nhạc to quá gây ồn ào nên cả hai xảy ra mâu thuẫn, thách thức nhau. Bị tấn công. Hậu cầm kéo đâm liên tiếp 5 nhát trúng vào vùng trán, ngực bụng…. làm Phương ngã gục chết tại chỗ. Hay vụ “Phóng hỏa vì hàng xóm mở nhạc quá to”: Theo cáo trạng tối một ngày cuối tháng 11/2013, khi đang uống bia, Nguyễn Mạnh Hà (32 tuổi, ở quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) phàn nàn với bạn về việc nhà bà Lệ (hàng xóm) mở nhạc to làm mất giấc ngủ trưa. Nghe vậy, hai người bạn khuyên Hà bỏ qua. Không tiếp thu góp ý của họ. Hà vẫn mua 17 lít xăng đổ vào trước cửa nhà bà Lệ rồi châm lửa. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Hiện nay, khi có phát sinh thì ngoài biện pháp nhắc nhở giảm âm lượng (Công an khu vực và tổ trưởng tổ dân phố) thì hầu như chưa có biện pháp xử lý triệt để nên không đủ răn đe. Một phần vì thiếu thiết bị đo tiếng ồn tại địa phương (để xác định âm lượng vượt mức quy định) vì phải thông qua công ty trung gian để phân tích mức độ tiếng ồn nên không chủ động được trong việc xác định mức độ của tiếng ồn và một phần là thời gian quy định trong thông tư không có khoảng nghỉ trong ngày nên mặc nhiên tiếng ồn được phát liên tục. Để hạn chế tình trạng này cần có thêm các quy định rõ ràng về việc quy định thời gian sử dụng tiếng ồn và biện pháp xác định mức độ tiếng ồn tại các khu vực thông thường.

Ngoài ô nhiễm về tiếng ồn thì hiện nay còn xảy ra tình trạng ô nhiễm về mùi không khí bẩn. Vấn đề phát sinh tại các khu chung cư (chung cư bình dân đến chung cư cao cấp), các tòa nhà cao tầng. Cụ thể là hàng ngày mùi thức ăn của các nhà hàng kinh doanh bên dưới tòa nhà chung cư bốc lên và xộc thẳng vào khu vực hành lang, cầu thang và không gian sinh sống của người dân đang sống tại khu đô thị Trung Hòa Nhân Chinh, Hà Nội. Có thể nói, siêu thị, nhà hàng, quán ăn ở bên dưới các tòa nhà cao tầng hay các khu chung cư đã cung ứng các tiện ích và nhu cầu thiết yếu cho toàn cư dân của tòa nhà đồng thời cũng làm tăng thêm giá trị tòa nhà. Tuy nhiên, cần có sự quản lý chặt chẽ trong quá trình vận hành để những tiện ích này không trở thành nỗi ám ảnh của người dân.

Ngoài ra, hiện nay tại các khu chung cư hay những hộ dân dưới mặt đất còn bị “tra tấn” bởi mùi hôi, thối từ việc nhà hàng xóm nuôi động vật như chó, mèo và thương tâm hơn là các trường hợp người dân bị vật nuôi của nhà hàng xóm tấn công làm ảnh hưởng đến tính mạng. Cụ thể là trường hợp “Đàn chó 7 con cắn bé trai 7 tuổi tử vong” hay vụ một bé gái 3 tuổi (ngụ huyện Phú Xuyên, Hà Nội) bị chó Pitbull nhà hàng xóm cắn nhiều vết làm đùi trái bị gãy, phải chỉ định ghép da tự thân ở một số vết cắn… Bên cạnh đó, các hộ dân còn phải “hứng đủ các loại mùi” hôi thối từ các chậu phân động thực vật tự ủ mà các hộ dân dùng để trồng cây và chăn nuôi ở trước sân, ban công hay sân thượng nhà mình. Đó là một trong các nguyên nhân gây mâu thuẫn, bất đồng, rạn nứt tình cảm hàng xóm láng giềng trong thời đại hiện nay.

Mặc dù đã có những quy định pháp luật cụ thể cho các trường hợp kể trên như quy định trong Luật về phòng chống bệnh truyền nhiễm năm 2007: “1. Việc chăn nuôi, vận chuyển, giết mổ, tiêu hủy gia súc, gia cầm và động vật khác phải bảo đảm vệ sinh, không gây ô nhiễm môi trường, nguồn nước sinh hoạt hoặc làm phát tán tác nhân gây bệnh truyền nhiễm” (khoản 1, Điều 15); Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều 99/2015/NĐ-CP của Luật Nhà ở 2014: “Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư” (khoản 3, Điều 35), thậm chí có cả quy định về cấm: “Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư; cấm chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư” (khoản 2, khoản 4, Điều 2 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư) nhưng những quy định này chưa đủ sức răn đe và việc chế tài xử lý chưa đủ nặng nên các hộ dân vẫn “phớt lờ” và thản nhiên thực hiện theo ý thích của mình. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

2.14 Pháp luật về trường hợp xảy ra tình thế cấp thiết chưa rõ ràng

Khoản 2, Điều 171 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trong tình thế cấp thiết chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản không được cản trở người khác dùng nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra” và “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản bị thiệt hại trong tình thế cấp thiết được bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 595 của Bộ luật này”. Tuy nhiên, Điều 595 chỉ quy định việc bồi thường thiệt hại trong trường hợp vượt quá yêu cầu của tình thể cấp thiết: “Trường hợp thiệt hại xảy ra do vượt quá yêu cầu của tình thế cấp thiết thì người gây thiệt hại phải bồi thường phần thiệt hại xảy ra do vượt quá yêu cầu của tình thế cấp thiết cho người bị thiệt hại”, trường hợp vẫn trong giới hạn của tình thế cấp thiết thì không được quy định. Ví dụ: Vì xảy ra hỏa hoạn nên chủ sở hữu bất động sản ở phía bên trong buộc phải phá tường của chủ sở hữu nhà ở phía bên ngoài để thoát ra. Mặc dù trong giới hạn của tình thế cấp thiết nhưng đã gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (nhà bị hỏng). Trong trường hợp này cần có quy định về mức đền bù thích hợp để khắc phục thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề nói trên.

2.15 Pháp luật về nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội; tôn trọng quy tắc xây dựng thiếu chặt chẽ và rõ ràng

Quy tắc xây dựng yêu cầu: Phải tuân theo Luật Xây dựng như phải có giấy phép xây dựng; phải bảo đảm an toàn, không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh; không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định. Nếu chủ thể vi phạm nguyên tắc này thì có thể phải chịu xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng hoặc phải chịu trách nhiệm dân sự như bồi thường thiệt hại về tài sản đã gây ra: nếu thiệt hại gây ra nghiêm trọng cả về tài sản và con người thì chủ thể có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, muốn áp dụng quy định này còn phải kết hợp với nhiều văn bản lập quy xây dựng, thậm chí cả tập quán xây dựng được chấp nhận trong từng vùng, từng địa phương. Cụ thể tòa nhà số 8B Lê Trực, quận Ba Đình, Hà Nội đã xây dựng vượt quá độ cao cho phép và bị buộc tháo dỡ đối với phần xây dựng không phép (không cho phép xây dựng các tòa nhà quá cao xung quanh Lăng Chủ Tịch Hồ Chí Minh để đảm bảo tính hài hòa và tôn nghiêm của cảnh quan).

Hiện nay có nhiều ý kiến xoay quanh các nội dung trong Thông tư 03/2018/TTBXD hướng dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Cụ thể như việc Thông tư cho phép nộp phạt để những công trình trái phép được tồn tại nên thực tế có rất nhiều công trình, tòa nhà hay nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng. Cũng có ý kiến cho rằng, vì phần lớn nhà cao tầng nằm lẫn trong khu dân cư nên việc thực hiện phá dỡ phần công trình vi phạm rất khó khăn. Hơn nữa nếu phần vi phạm thuộc phần ngầm thì sẽ loại bỏ gần như toàn bộ công trình (nếu đã thi công xong một phần hoặc toàn bộ phần thân công trình). Do đó, cần kiểm soát chặt chẽ trước khi công trình hiện rõ hình hài. Thông tư cần phải quy định rõ trường hợp nào được nộp phạt, trường hợp nào sẽ bị tháo dỡ hoặc thu hồi sung vào công quỹ (không quy định một cách chung chung) thì mới tạo được sự răn đe. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Hiện nay nhu cầu sinh sống trong các căn hộ chung cư là khá cao. Tuy nhiên, khi sinh sống trong các căn hộ này thường xảy ra tình trạng thấm, dột từ tầng trên xuống tầng dưới hay tình trạng nứt, lở, bong, tróc trần, tường. Nghiêm trọng hơn là hệ thống cung cấp điện, nước và vệ sinh tại các tòa nhà, chung cư. Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định: “Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó” nhưng để giải quyết việc này là rất khó khăn vì chủ sở hữu thường quy trách nhiệm cho chủ đầu tư. Từ đó dẫn đến các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các cư dân chung cư hay giữa dân cư của hai chung cư gần bên cạnh nhau trong việc quản lý, sử dụng các tiện ích chung của khu chung cư. Tính đến tháng 6/2018, cả nước có 108 dự án chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư (chiếm tỉ lệ 30%). Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp phần lớn là từ hai nguyên nhân sau:

Thứ nhất: chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện theo quy định của pháp luật như sử dụng sai phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch, sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà sai quy định, tiến độ xây dựng và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không đúng với cam kết.

Thứ hai, sự không rõ ràng trong quy định của pháp luật, đó là cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng chưa rõ và gây hiểu nhầm. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Thực trạng nêu trên được thể hiện qua 2 vụ việc tranh chấp dưới đây:

Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư Goldmark City, cư dân của chung cư Goldmark City và cư dân chung cư Vinaconex 7 liên quan đến đoạn đường tiếp giáp giữa 2 khu chung cư này.

Cư dân sống trong căn hộ Goldmark City đã cho rằng: Việc sử dụng các con đường nội bộ thuộc dự án Goldmark City phải được sự đồng ý của toàn thể cư dân Goldmark City và cư dân khu Goldmark City tiếp tục dùng ghế đá chặn không cho các hộ Vinaconex 7 đi lại, không có lối đi ra đường công cộng, nhiều cư dân chung cư Vinaconex 7 tự ý gỡ bỏ hàng rào do chủ đầu tư dự án Goldmark City dựng lên để mở lối đi thông đường. Căng thẳng lên cao khi hàng trăm cư dân sinh sống tại hai khu dân cư này đã tụ tập tại hai bên hàng rào để đòi quyền lợi cho mình. Một bên xô đỗ hàng rào, một bên kiên quyết giữ lại tạo nên cảnh tượng hỗn loạn. Tuy nhiên, bản chất của con đường giáp ranh này là con đường liên khu chứ không phải con đường độc quyền của Goldmark City. Vì chủ đầu tư Goldmark City muốn đẩy giá thành bán chung cư lên cao nên đã giải thích con đường này là đất của dự án, do đó mới xảy ra tình trạng tranh chấp giữa cư dân của 2 chung cư nói trên.

Căn cứ pháp lý về con đường giáp danh giữa hai dự án đã thể hiện rõ ràng tại các văn bản của Uỷ ban Nhân dân thành phố như công văn số 3389/QĐ-UBND ngày 20/7/2011, công văn số 3262/QĐ-UBND, ngày 22/5//2013, Uỷ ban Nhân dân HN và văn bản số 2106/QĐ- UBND Phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án Goldmark City. Theo đó, thành phố giao cho chủ đầu tư của Goldmark City 14.732 m2 đất để làm đường giao thông theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau khi xây dựng xong phải bàn giao cho chính quyền để sử dụng chung cho khu vực. Hơn nữa, theo khoản 2, điều 100, Luật Nhà ở 2014: “Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm đường kết nối bên trong các tòa chung cư và kết nối giữa nhà chung cư đó với hạ tầng kỹ thuật bên ngoài… Trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bản giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì đây không được xem như phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Như vậy, chủ đầu tư Goldmark City đã che dấu về bản chất con đường liên khu khiến người dân hiểu lầm, dẫn đến tranh chấp với hàng xóm ở Vinaconex 7.

Vụ việc thứ hai: Tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư Home City với cư dân.

Chung cư này đã diễn ra tranh chấp từ lâu khi chủ đầu tư bịt lối đi tại số 177 Trung Kính, Cầu Giấy, Hà Nội và chuyển người dân đi tạm một lối đi trên đường Nguyễn Chánh. Cư dân tại đây cho biết khi mua nhà, chủ đầu tư quảng cáo chung cư đi theo lối đi tại 177 Trung Kinh. Tranh chấp lên đến đỉnh điểm khi đầu 2019, chủ đầu tư là Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên đầu tư Văn Phú – Trung Kinh khởi công xây dựng trường tiểu học tư thục trên phần lối đi ra số 177 Trung Kinh. Người dân phản đối vì nếu ngôi trường này được xây dựng, lối đi ra phố Trung Kinh sẽ bị bịt lại hoàn toàn. Qua thực tế cho biết, đường đi của tòa nhà Home City là đường quy hoạch 21 m và phần đất tại số 177 phố Trung Kinh là phần đất dành riêng cho trường tiểu học, nhưng chủ đầu tư Home City giải thích mập mờ nên làm cho cư dân không hiểu. Rõ ràng, những tranh chấp tại toà nhà Home City là điển hình cho việc buông lỏng quản lý các chung cư hiện nay, đặc biệt đây là chung cư cao cấp với những lời quảng cáo hấp dẫn về dịch vụ, tiện ích và lợi thế về vị trí, mặt bằng.

2.16 Pháp luật về việc trổ cửa, thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn chưa phù hợp và rõ ràng Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

• Pháp luật về việc trổ cửa

Khi xây nhà, việc trổ cửa sổ là vấn đề rất được người dân quan tâm để không phải bị phạt và không bị hàng xóm tranh chấp. Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hạn chế quyền trổ cửa như sau: “1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Theo Quy chuẩn xây dựng năm 1997 thì nhà ở chỉ được trổ cửa khi cách ranh đất nhà lân cận từ 2m trở lên (quy chuẩn xây dựng năm 2008, Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 533 và 9411 năm 2012 thì vẫn giữ nguyên quy định này). Thực tế, nhà liền kề thường sát vách nhau, không đủ khoảng cách 2m để trổ cửa sổ nên bản vẽ xin phép xây dựng ít thể hiện các cửa sổ (nếu trong bản vẽ xin phép xây dựng không có cửa sổ mà chủ nhà tự trổ cửa sổ thì đó là hành vi xây dựng sai phép).

Việc trổ cửa sổ không đưa vào Quy chuẩn xây dựng nhằm tạo điều kiện cho hai bên tự thỏa thuận. Giả sử khoảng cách ranh đất giữa 2 nhà không đủ 2m nhưng nhà này xây trước mà nhà kia chưa xây thì có thể thỏa thuận với nhau về việc trổ cửa sổ, khi nào nhà kia xây lên cao thì nhà này sẽ bít cửa sổ lại. Quy định mềm như vậy là để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên và kết nối tình hàng xóm láng giềng. Nếu hai bên thỏa thuận được với nhau thì được trổ cửa sổ, tạo sự thông thoáng. Còn một khi đã ban hành thành quy định bắt buộc thì sẽ làm hạn chế quyền lợi của người dân (trong trường hợp cả hai bên đều đồng ý và mong muốn được trổ cửa sổ).

Mặt khác, khoản 2 Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề như sau: “Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm 2.8.10 chương II của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 Về quan hệ với các công trình bên cạnh như sau: ” Quy định về mái che quay ra đường đi chung, mái hè phố phải ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5 m trở lên và bảo đảm mỹ quan đô thị”. Quy định này không đồng nhất với quy định tại Điều 178 Bộ luật dân sự 2015.

Trong thực tế, khi giải quyết nhu cầu của người dân, các quận huyện mỗi nơi làm một kiểu. Một số quận/huyện cho trổ cửa mà không yêu cầu người dân phải xin ý kiến hàng xóm, trừ trường hợp là lối đi chung của cộng đồng. Trong khi đó, một số quận/huyện vẫn áp dụng theo văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng từ năm 2010 buộc phải có sự đồng ý của hàng xóm trên cùng tuyến hẻm mới giải quyết (Luật Xây dựng 2014 quy định việc trổ cửa thuộc trường hợp miễn phép xây dựng nếu việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc).

• Vụ việc dưới đây là một minh chứng cho thực trạng này: Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Theo hồ sơ, năm 1998, ông T. mua một mảnh đất sát nhà bà N và xây nhà một trệt một lầu. Do bề ngang mảnh đất khá thoải mái (6,7 m), ông B chừa hẳn 1,7 m làm thành một lối đi lát sỏi chạy dọc tường nhà bà N, có trồng trúc, cây cảnh Trên lầu, ông trổ ba cửa sổ nhìn thắng sang nhà bà N nên Bà N khiếu nại.

Căn cứ vào Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm Quyết định số 682 ngày 14-12-1996 của bộ trưởng Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương đã ra quyết định buộc ông T phải lấp các cửa sổ này vì vi phạm (từ lầu một trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi). Ông T chấp hành, kêu thợ xây đến bịt hết các cửa sổ. Đầu năm 2011, tranh chấp giữa hai nhà lại tái diễn khi ông T phá nhà cũ đi xây lại nhà mới một trệt ba lầu. Lần này, trên mỗi lầu phía hướng về nhà bà N, ông đều trổ hai cửa sổ khá lớn. Bà N lại khiếu nại nhưng lần này không được địa phương giải quyết dứt điểm nên bà nóng lòng khởi kiện ra tòa. Khi thụ lý, Tòa án rất băn khoăn bởi nếu áp dụng theo các quy định hiện hành thì ông T không vi phạm gì cả. Cụ thể, theo Điều 271 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là Điều 178 Bộ luật dân sự năm 2015): việc trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong khi đó, Luật Xây dựng không có quy định vấn đề này. Đặc biệt, Quy chuẩn xây dựng mới ban hành kèm Quyết định số 04 ngày 3/4/2008 của bộ trưởng Bộ Xây dựng lại không đề cập tới chuyện trổ cửa sổ quay sang nhà hàng xóm.

Hiện nay, các Tòa chỉ dựa vào quy định của Bộ luật dân sự và quy định riêng của từng địa phương làm căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp (nơi nào có quy định riêng thì toà nơi đó có căn cứ để xử, nơi nào không có thì tòa xử lý theo quy định, quy định của địa phương nào thì áp dụng riêng cho từng địa phương đó. Đơn cử là Công văn 5673 ngày 20/7/2009 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh quy định công trình xây dựng có khoảng cách đến ranh đất của hộ liền kể từ 2m trở lên thì được trổ cửa sổ). Trong khi đó, Bộ luật dân sự chỉ ghi chung chung là việc trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chưa kể đối với các trường hợp như chủ nhà làm lỗ thông gió, thông hơi quay sang nhà hàng xóm,… chưa được quy định trong luật này.

Hiện nay, Tòa án đang thiếu những quy định có giá trị thi hành chung trên cả nước để vận dụng thống nhất nên Bộ luật dân sự cần quy định rõ hơn về điều kiện trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, số lượng, khoảng cách… Song song đó, luật chuyên ngành (Luật Xây dựng) cũng cần phải bổ sung quy định chi tiết việc trổ cửa trong việc cấp phép xây dựng để phù hợp với tình hình xây dựng hiện nay. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

• Pháp luật về việc thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn

Việc lắp đặt máy điều hòa không khí hay tạo khe sáng là một nhu cầu bình thường của người dân. Đây là một kỹ thuật trong xây dựng giúp đưa không khí và ánh sáng tự nhiên vào bên trong căn nhà. Quy định pháp lý về lỗ thông khí còn khá đơn giản và chỉ nói về lỗ thông khí trong mối quan hệ với vách tường chung, được quy định tại khoản 3 Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015 “nếu không có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung, thì việc đục lỗ thông khí trên vách chung là không hợp pháp.

Trong tập quán xây dựng ở Việt Nam, các lỗ thông khí,  khe sáng thường được làm ở vị trí gần sát trần nhà. Người ta dùng lỗ thông khí để tiếp nhận ánh sáng tự nhiên và để đối lưu không khí trong nhà, còn các khe sáng có tác dụng điều hòa không khí.

Hiện nay, luật không quy định một giới hạn nào đối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của chủ sở hữu bất động sản và ngược lại, cũng không đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản liền kể phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các công trình xây dựng có tác dụng che chắn hoặc hạn chế tầm nhìn đó. Thực tiễn chưa pht1 sinh các xung đột gay gắt liên quan đến việc xây dựng các ban công có tác dụng phóng tầm nhìn sang bất động sản lân cận và Luật cũng chưa có quy định về tầm nhìn từ các ban công.

2.17 Bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề

• Thực trạng pháp luật về đăng ký Quyền đối với bất động sản liền kề

Để mọi người có thể biết và tôn trọng sự tồn tại của các vật quyền thì phải thực hiện đăng ký vật quyền để bất kỳ chủ thể nào cũng có thể tiếp cận. Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản; 2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác; 3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai”.

Có thể hiểu quy định này như sau, các quyền khác đối với tài sản được xác định là bất động sản thì phải đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản, đối với các quyền khác đối với tài sản là động sản thì không bắt buộc phải đăng ký. Đến nay chỉ có Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đăng ký xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo trình tự đăng ký biến động đất đai (điểm 1 khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013). Tài sản được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của các giao dịch về quyền sử dụng đất, giao dịch nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa thể hiện các thông tin về quyền đối với bất động sản liền kề. Việc thể hiện các thông tin trên sẽ bảo đảm tính công bằng của các bên khi xác lập các giao dịch, tránh những tranh chấp về đất đai. Trên thực tế, có nhiều tranh chấp về vấn đề này mà nguyên nhân chủ yếu là khi thực hiện chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không biết được thông tin trên mảnh đất đó có một lối đi dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.

Bên cạnh đó, việc không thể hiện thông tin quyền về lối đi qua trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hạn chế quyền của người sử dụng đất. Ví dụ: Vợ chồng ông T và bà V có mảnh đất liền kề với nhà ông A, 2 nhà có một lối đi chung duy nhất đã hình thành và sử dụng từ rất nhiều năm. Trên bản đồ địa chính, thửa đất của vợ chồng ông T và ông A đều thể hiện có phần lối đi chung. Tuy nhiên, vợ chồng ông T tới nhà các con sinh sống, mảnh đất trên không ai sử dụng. Sau đó, vợ chồng ông T có nhu cầu muốn chuyển nhượng thửa đất, nhưng khi làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp, vì ông A cho rằng trong thời gian qua, gia đình ông đã được cấp số đỏ và lối đi chung đã thuộc quyền sở hữu của gia đình ông. Nếu gia đình ông T bán mảnh đất cho người khác thì gia đình ông A sẽ bịt lối đi. Trong trường hợp này, cần xem xét bổ sung Điều 7 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hai mục liên quan đến quyền đối với bắt động sản liền kề, đó là: quyền – nghĩa vụ đối với bất động sản chịu hưởng quyền và quyền – nghĩa vụ đối với bất động sản hưởng quyền. Ví dụ như: Hai thửa đất số 25A và 25B đã được xác lập đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện rõ nội dung: chủ sử dụng thửa đất số 25A có quyền có lối đi qua thửa đất số 25B. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất tối thiểu phải đủ theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp ngoại lệ (như Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 – Điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu). Nếu các bất động sản vây bọc đều có diện tích bằng hoặc nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi mở lối đi qua thì không đủ diện tích đất tối thiểu sẽ được giải quyết như thế nào trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khi mà tiêu chí để mở lối đi qua phải là thuận tiện và ít gây phiền hà nhất).

Theo tác giả trường hợp này vẫn phải xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sở hữu bất động sản nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của họ.

• Pháp luật về biện pháp tự bảo vệ

Biện pháp này hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên (chủ thể quyền và người xâm phạm) khi có hành vi xâm phạm. Do đó, phương thức này hoàn toàn phụ thuộc vào chủ thể quyền hoặc sự thiện chí và tự nguyện của chủ thể có hành vi xâm phạm. Trong những trường hợp nhất định, chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề vẫn phải sử dụng đến biện pháp khác mang tính hữu hiệu hơn – đó là yêu cầu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hầu như các tranh chấp liên quan đến Quyển đổi với bất động sản liền kể thưởng phải nhờ sự can thiệp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ít có trường hợp nào giải quyết thành công bằng phương thức tự bảo vệ vì thiếu tính cưỡng chế. Cùng nhìn lại vấn đề trên bằng một thực tiễn giả định dưới đây. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Ông A là chủ sở hữu bất động sản vây bọc được sử dụng lối đi nhà ông B để ra đường. Lúc đầu lối đi được mở 2m. Tuy nhiên, trong quá trình sinh sống 2 gia đình thường xuyên cãi nhau, do đó ông B đã bịt không cho nhà ông A đi qua. Bằng phương thức tự bảo vệ, gia đình ông A đã yêu cầu nhà ông B gỡ bỏ bức tường đã bịt lối đi, thậm chí nhà ông A đã phá bức tường đó. Qua thỏa thuận, thương lượng lối đi đã được mở. Tuy nhiên, vài ngày sau lối đi lại bị bịt lại vì ông B cho rằng: Lối đi là phần đất nhà ông và ông thích cho đi hay không là quyền của nhà ông? Mặc cho nhà ông A cứ phá tường xong thì nhà ông B lại xây tường mới. Và như vậy, muốn giải quyết dứt điểm vụ việc này, nhà ông A phải nhờ sự can thiệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Pháp luật về biện pháp yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ

Các tranh chấp mà tòa thụ lý giải quyết nhiều nhất thường là các tranh chấp về lối đi. Tranh chấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau: Hai hộ gia đình nằm trên hai bất động sản liền kề, hộ gia đình ở phía trong đã sử dụng lối đi ngang qua đất của hộ phía ngoài một thời gian rất dài để đi ra đường công cộng. Nhưng sau đó xảy ra mâu thuẫn, hộ phía ngoài không cho hộ phía trong đi và xây tường, dùng vật chắn ngang lối đi, đe dọa gây thương tích nếu hộ phía trong đi qua đất của họ. Hoặc hộ phía ngoài trước đây có cho hộ phía trong đi qua đất nhưng khi chuyển nhượng đất cho người khác thì người nhận chuyển nhượng mới không cho hộ phía trong đi nữa. Các vụ việc thực tiễn liên quan để vấn đề này đã được tác giả đã đề cập ở phần trên. Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử, nghiên cứu các bản án trên, tác giả nhận thấy có một số vấn đề còn vướng mắc như sau:

Thứ nhất: Tòa án chấp nhận cho hộ phía trong được đi qua bắt động sản liền kề của hộ phía ngoài vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi sẽ được cấp cho ai? Nghiên cứu các bản án thì quyết định của Tòa án đối với phần đất dùng làm lối đi qua khác nhau và chưa đồng nhất. Có quyết định của Tòa án chỉ tuyên các đương sự thực hiện việc đăng ký biến động đối với phần đất làm lối đi theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 nhưng có quyết định của Tòa án thì công nhận quyền sử dụng đất cho hộ phía trong đối với phần đất làm lối đi và kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi cho hộ phía trong.

Theo quy định của pháp luật liên quan, khi có căn cứ xác lập Quyền đối với bất động sản liền kề (theo quyết định, bản án của Tòa án) thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan gửi hồ sơ đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề cho Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện quyền sử dụng hạn chế này trên Giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất mà Tòa án quyết định buộc hộ phía ngoài cho hộ liền kề phía trong được đi qua sẽ được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ phía ngoài (chứ không phải diện tích làm lối đi qua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ phía trong). Mặt khác, quyền đối với bất động sản liền kề có thể sẽ chấm dứt theo quy định tại Điều 249, 256 Bộ luật dân sự năm 2015 nên quyết định công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi qua cho hộ liền kề phía trong là phù hợp quy định của pháp luật. Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ hai: Tòa án buộc hộ liền kề phía trong phải đền bù cho hộ phía ngoài như thế nào là hợp lý

Theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Có Tòa án quyết định buộc hộ liền kề phía trong phải đền bù cho hộ liền kề phía trước số tiền theo kết quả định giá phần diện tích đất dùng làm lối đi nhưng cũng có Tòa án buộc hộ phía sau bồi thường thêm một số tiền nào đó nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại cho hộ liền kề phía ngoài. Tuy nhiên, cách tính giá trị đền bù như thế thì hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể nên gặp vướng mắc này trong thực tiễn xét xử.

Việc bảo vệ quyền sở hữu thường gắn liền với việc thi hành án dân sự. Trong trường hợp người hành án không tự nguyện thi hành bản án thì buộc cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định cưỡng chế thi hành. Khi tổ chức cưỡng chế thi hành án, cơ quan thi hành án phải phối hợp với chính quyền địa phương (nơi có tranh chấp về bất động sản liền kề hay là nơi cư ngụ của người phải thi hành án). Tuy nhiên, trong thực tế, việc cưỡng chế thường phải kéo dài, gây tốn kém chi phí, không đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án cũng như tính tôn nghiêm của pháp luật vì:

• Chính quyền địa phương thường không nhiệt tình phối hợp, hỗ trợ cơ quan thi hành án trong việc tổ chức cưỡng chế thi hành bản án tại địa phương.
• Người phải thi hành án thường không có thái độ hợp tác, có những hành vi dọa nạt, chống đối, cản trở quá trình thi hành án.
• Cơ quan Thi hành án và các Chấp hành viên trực tiếp làm nhiệm vụ thường có tâm lý e ngại va chạm, không muốn đối mặt với những đối tượng phải thi hành án, thiếu sự quyết liệt trong việc tổ chức thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Các vấn đề về quyền đối với bất động sản liền kề được tác giả phân tích thông qua việc nghiên cứu thực tiễn xét xử của Tòa án và các quy định pháp luật hiện hành.

Tác giả phân tích những bất cập còn tồn đọng trong quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 cũng như thực trạng giải quyết của các Tòa hiện nay.

Nếu ở chương 1, tác giả đã khái quát về các vấn đề cơ bản, lý luận về quyền đối với bất động sản liền kề. Thì ở chương 2, tác giả làm rõ hơn các vấn đề về bất động sản chịu hưởng quyền, hình thức xác lập quyền theo thỏa thuận và theo di chúc, xác lập quyền theo thời hiệu, xác lập quyền khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bổ sung thêm một số nội dung của quyền, bổ sung thêm căn cứ xác lập quyền, thay đổi thực hiện quyền, hiệu lực của việc xác lập quyền, khung định giá đất đền bù và xác định chủ sở hữu của phần đất làm lối đi qua.

Từ thực tiễn xét xử có thể thấy các tranh chấp liên quan về lối đi qua là chủ yếu. Phần lớn các tranh chấp này không được giải quyết theo phương thức thương lượng, hòa giải hay thông qua thủ tục hành chính mà phải giải quyết theo thủ tục tố tụng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Bên cạnh đó, thực trạng áp dụng pháp luật về giới hạn quyền đối với bất động sản liền kề hiện nay đang khá phức tạp do phát sinh nhiều trường hợp liên quan đến các hộ dân trong các căn hộ chung cư cao tầng hay các vấn vấn đề về tiếng ồn, xả thải, thoát mùi, trổ cửa sổ,… Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề.

Qua việc phân tích và nghiên cứu các vấn đề trên, tác giả phát hiện những hạn chế trong lý luận và thực tiễn áp dụng. Qua đó có những đề xuất, những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật trong chương 3.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY: 

===>>> Luận văn: Kiến nghị pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com