Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

“Tiêu đề: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – từ thực tiễn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt: Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Trên thực tế, việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại các tổ chức tín dụng còn gặp một vài tồn tại. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch liên quan đến đất đai, cụ thể là thế chấp quyền sử đụng đất tại các tổ chức tín dụng ngày càng đa dạng, phức tạp; một số quy định trước đây chưa rõ ràng, dẫn đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện.

Việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp

Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM” bằng các phương pháp nghiên cứu như hệ thống, phân tích và tổng hợp, thống kê, quy nạp, diễn giải sẽ là làm sáng tỏ cơ sở lý luận của về các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng; phân tích thực trạng pháp luật và thi hành pháp luật về bảo đảm quyền của các bên tham gia thế chấp quyền sử dụng đất; từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng trong giai đoạn hiện nay.

Từ khóa: thế chấp quyền sử dụng đất, cho vay thế chấp, các tổ chức tín dụng.”

ABSTRACT

Title: Law on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions – from the practice of Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development in Ho Chi Minh City

Summary: Mortgage of land use rights is one of the important rights of land users. The regulations on mortgage of land use rights are specific legal standards of the State, as well as legal responsibilities that subjects must comply with when establishing property mortgage relationships. In fact, the practice of mortgaging land use rights to secure loans at credit institutions still faces some problems. With the development of the market economy, transactions related to land, specifically mortgages of land use rights at credit institutions, are increasingly diverse and complex; Some previous regulations were unclear, leading to inconsistent interpretation and difficulty in implementation. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Research on the topic “Legislation on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions – From the practice of Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development in Ho Chi Minh City” using various methods Research methods such as systematic, analysis and synthesis, statistics, induction, and interpretation will clarify the theoretical basis of the legal provisions on mortgage of land use rights in lending activities. of credit institutions; Analyze the current legal situation and enforce the law on ensuring the rights of parties involved in mortgaging land use rights; From there, provide orientations and solutions to improve the law and improve the effectiveness of law enforcement on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions, contributing to perfecting the legal corridor. regulations on mortgage of land use rights in lending activities of credit institutions in the current period.

Keywords: mortgage of land use rights, mortgage lending, credit institutions.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Nhận Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đối với nền kinh tế Việt Nam, hoạt động của các Tổ Chức Tín Dụng luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng khi là nguồn cung ứng vốn và là cầu nối cho các doanh nghiệp với thị trường. Với bản thân các Tổ Chức Tín Dụng, hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động chính, thuộc về bản chất, đóng góp chủ yếu vào thu nhập của ngân hàng và cũng như phục vụ chính yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế. Việc các cá nhân, tổ chức thế chấp Quyền sử dụng đất vay vốn tại các tổ chức tín dụng hiện nay diễn ra khá thường xuyên và khi đó, các Tổ Chức Tín Dụng ngoài việc đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp, cá nhân, đánh giá mức độ khả thi của phương án… thì còn ưu tiên chọn tài sản bảo đảm là tài sản có giá trị lớn, có sự ổn định, lâu dài để hạn chế rủi ro trong cho vay. Do vậy, thế chấp Quyền sử dụng đất đang là sự lựa chọn tối ưu nhằm bảo đảm cho khoản vay của khách hàng cũng như hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng.

Trên thực tế, do quy định của Luật Đất Đai còn nhiều vấn đề phức tạp, chưa được làm rõ, chi tiết và cụ thể về điều kiện quyền sử dụng đất thế chấp tại các Tổ Chức Tín Dụng cũng như mối quan hệ trong thế chấp Quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với Tổ Chức Tín Dụng. Trong đó có các trường hợp cá nhân, tổ chức kinh tế không thực hiện được quyền giao dịch bằng hình thức thế chấp Quyền sử dụng đất do các cơ quan, tổ chức hữu quan không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Mặc dù thế chấp Quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng trong suốt quá trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp Quyền sử dụng đất qua mỗi thời kỳ có thể thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế. Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo dẫn đến có nhiều mâu thuẫn đã cản trở đến việc áp dụng các quy định về thế chấp Quyền sử dụng đất tại các Tổ Chức Tín Dụng. Chủ thể của thế chấp Quyền sử dụng đất, đối tượng của thế chấp Quyền sử dụng đất, đặc biệt là pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất để vay vốn tại các Tổ Chức Tín Dụng còn thiếu những văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể như: điều kiện đối với tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất; hình thức thế chấp Quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất; xử lý tài sản bảo đảm là Quyền sử dụng đất … Vì vậy, để tạo cơ hội cho mọi đối tượng là cá nhân hay tổ chức có nhu cầu vay vốn được tiếp cận nguồn vốn tín dụng, Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng.

Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM” để thực hiện đề tài tốt nghiệp luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát  Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Mục tiêu tổng quát của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng tại Việt Nam, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng nói chung và Agribank tại TP.HCM nói riêng, chỉ ra những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó, đề xuất một số giải pháp phù hợp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp  luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng hiện nay.

2.2. Mục tiêu cụ thể Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Phân tích và làm sáng tỏ cơ sở lý luận pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất như: Khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng hiện nay.

Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank trong những năm qua và xác định những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất tại các Tổ Chức Tín Dụng.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng, nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM.

3. Câu hỏi nghiên cứu

1. Pháp luật hiện hành của nước ta quy định như thế nào về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng?
2. Thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại Agribank hiện nay diễn ra như thế nào?
3. Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM trong giai đoạn từ năm 2019 – 2023?
4. Những kiến nghị cụ thể nào để hoàn thiện các quy định pháp luật, góp phần tạo điều kiện cho thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các tổ chức tín dụng nói chung và Agribank nói riêng?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

“Đối tượng nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các quy định thế chấp Quyền sử dụng đất và pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng hiện nay như các quy định trong Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017….; Làm rõ những thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023.”

4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

“Luận văn tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp lí về thế chấp Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng. Luận văn không đề cập, nghiên cứu chủ thể là doanh nghiệp nhà nước và đối tượng thế chấp là tài sản thuộc vốn ngân sách nhà nước thế chấp tại các Tổ Chức Tín Dụng.

Về không gian: nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM.”

Về thời gian: việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất của Agribank trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn 05 năm (từ năm 2019 – 2023).

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện luận văn: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng – Từ thực tiễn của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM”, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học xã hội, khoa học pháp lý như: phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích và bình luận, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh về các quy định của pháp luật… Tác giả đã lựa chọn những phương pháp nghiên cứu phù hợp để đảm bảo hiệu của cao nhất, cụ thể như sau:

Phương pháp phân tích, bình luận: phương pháp này sử dụng nhằm mục đích làm rõ các vấn đề pháp lý, các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các vấn đề lí luận của pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Phương pháp so sánh: phương pháp này được tác giả sử dụng nhằm so sánh các quy định của pháp luật để tìm kiếm những điểm khác biệt, mâu thuẫn, chồng chéo từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp. Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn.

Phương pháp thống kê: tác giả sử dụng phương pháp này để thống kê, liệt kê, đưa ra các dẫn chứng về thực tế áp dụng pháp luật, các vấn đề về trình tự, thủ tục về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng

Phương pháp tổng hợp: Qua việc phân tích, đánh giá, bình luận, thống kê và so sánh các vấn đề lý luận tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về vấn đề nghiên cứu. Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank tại TP.HCM nhằm đưa ra các quan điểm hoàn thiện về pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng nói riêng cũng như của Agribank tại TP.HCM nói chung.

6. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Về lý luận, luận văn góp phần hệ thống cơ sở lý luận các quy định pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan, chi tiết và rõ ràng hơn.

Về thực tiễn, luận văn chỉ ra các vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng; Bên cạnh đó, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng nói chung và Agribank nói riêng.

Ngoài ra, luận văn còn có thể xem như một nguồn tài liệu tham khảo cho đối tượng là học sinh, sinh viên chuyên ngành Luật, cũng như nhân viên ngân hàng muốn tìm hiểu hơn về thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Agribank.

7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng hiện nay là một vấn đề được nhiều tác giả quan tâm, các nghiên cứu tập trung ở nhiều khía cạnh khác nhau về pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất. Đây không phải là vấn đề mới, tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và khó khăn cần nghiên cứu, cho nên cần đưa ra những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc tồn đọng trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nêu trên. Trong quá trình tìm tòi và nghiên cứu, tác giả đã tham khảo được một vài công trình tiêu biểu như sau:

7.1. Luận án Tiến sĩ

Phạm Văn Lưỡng (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội. Ở công trình này, tác giả đã nghiên cứu lý luận pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDD của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay;

Nguyễn Quang Hương Trà (2021) “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Trường Đại Học Luật Hà Nội. Nghiên cứu một số vấn đề lí luận về thế chấp bất động sản. Phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản và thực tiễn áp dụng; từ đó đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này.” Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

7.2. Luận văn Thạc sĩ

Nguyễn Văn Ngọc (2014), “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thể chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam”. Luận văn thạc sĩ Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn đã đưa ra những phân tích những lý luận chung về pháp luật cho vay có thế chấp bằng Quyền sử dụng đất. Luận văn đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp Quyền sử dụng đất.”

Phạm Minh Đông (2018), “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank)”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật Hà Nội.Tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, để từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay;

Nguyễn Hoàng Vũ (2018), “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại Học Luật – Đại Học Huế. Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại: khái niệm, đặc điểm, thực tiễn áp dụng nhằm chỉ ra nhưng bất cập của pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại; đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.”

Hoàng Văn Thịnh (2020), “Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng Bảo Việt”, Luận văn thạc sĩ Học Viện Khoa Học Xã Hội. Ở nghiên cứu này, tác giả đã làm rõ về thực trạng thế chấp Quyền sử dụng đất ở bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở.

7.3. Các đề tài nghiên cứu khoa học và bài viết liên quan

Đoàn Thái Sơn (2011), “Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng”, đăng trên trang cổng thông tin điện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Tác giả đã tóm tắt được những vướng mắc và bất cập của thế chấp bằng Quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng, đưa ra được những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục những vướng mắc, bất cập đó. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Viên Thế Giang (2014), “Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn tại các ngân hàng thương mại Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa Thiên Huế. Tác giả đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay, bảo đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất trong quan hệ cho vay của Ngân hàng thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng Quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.

Nguyễn Thị Nga (2016), Sách chuyên khảo: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện”, NXB Tư pháp, Hà Nội. Tác giả đã phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp Quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho sự phát triển thị trường bất động sản, thị trường vốn trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.

Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm (2017), “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” Đề tài khoa học cấp trường của Trường Đại học Luật Hà Nội: Đây là công trình khoa học nghiên cứu có tính hệ thống về pháp luật thế chấp bất động sản.

Trong đề tài, các tác giả đã phân tích, luận giải được một số lý luận về thế chấp bất động sản như khái niệm bất động sản, điều kiện bất động sản thế chấp, phân loại bất động sản, đồng thời đã có một số phân tích về thực trạng pháp luật thế chấp bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu cơ bản đã đánh giá các quy định của pháp luật về hoạt động thế chấp Quyền sử dụng đất tại các Tổ Chức Tín Dụng, ngoài ra còn nêu lên được những thực trạng hiện có tại một số các Tổ Chức Tín Dụng trên thị trường. Tuy nhiên, đa số những nghiên cứu này đều hình thành trước khi Luật Đất Đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015… ra đời, vì vậy còn có những điểm chưa khai thác hết được quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, những công trình này là nghiên cứu tổng quan các chủ thể của pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất tại các Tổ Chức Tín Dụng, chưa nêu rõ được sự khác biệt của các chủ thể này trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Ở luận văn này, tác giả sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển những công trình đi trước, những lý luận về pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất sẽ được nghiên cứu, cập nhật hệ thống văn bản pháp luật hiện hành để mang lại một nội dung hoàn chỉnh và toàn diện hơn. Ngoài ra, luận văn có sự nghiên cứu chi tiết hơn về chủ thể là các tổ chức kinh tế thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng. Trong quá trình tìm hiểu, tác giả thấy rằng chưa có công trình nghiên cứu cụ thể, chi tiết về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam trên địa bàn TP.HCM, vì vậy đối với nghiên cứu này, tác giả mong sẽ mang lại một cái nhìn mới và hữu ích trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay tại các Tổ Chức Tín Dụng nói chung và Agribank nói riêng.

8. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu bằng 02 chương, với các nội dung chính sau đây:

Chương 1: Tổng quan lý luận về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam tại Tp.HCM giai đoạn từ năm 2019 – 2023 và một số kiến nghị hoàn thiện.”

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1.1. Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá, và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản; có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được gọi là tài sản bảo đảm. Bốn loại tài sản đều có thể được sử dụng trong biện pháp thế chấp. Sự khác biệt cơ bản giữa các Bộ luật dân sự: thế chấp theo Bộ luật dân sự năm 2005 và BLDS năm 2015 là bao gồm cả bất động sản và động sản, trong khi theo Bộ luật dân sự năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản. Hơn nữa, một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp. Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp.

Theo lý thuyết về sở hữu, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: “Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản”. Do đặc thù của nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy không tồn tại khái niệm sở hữu tư nhân về đất đai. Chủ sử dụng đất đai chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng. Trong Luật Đất Đai năm 1987 một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận là “Quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993 chính thức ghi nhận và cho phép hộ gia đình, cá nhân được sử dụng lâu dài cũng như chuyển Quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Từ đó đến nay, khái niệm này vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất Đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc Quyền sử dụng đất và cụ thể là thế chấp Quyền sử dụng đất được tham gia trong nền kinh tế thị trường. Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng Quyền sử dụng đất mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất. Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và Quyền sử dụng đất, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về các giao dịch về Quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp Quyền sử dụng đất nói riêng: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Cụ thể tại Luật Đất Đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền về chuyển Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, bao gồm: “quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp Quyền sử dụng đất và quyền góp vốn bằng Quyền sử dụng đất”.

Thế chấp Quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ của các bên được Bộ luật dân sự và Luật Đất Đai quy định, mà theo đó bên có Quyền sử dụng đất dùng Quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi xảy ra quan hệ thế chấp tài sản cần phải thực hiện đầy đủ. Chính sự điều chỉnh này đã tạo ra hành lang pháp lý để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất, phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất cho thấy, pháp luật quy định khá chi tiết điều kiện về chủ thể, đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất, nhưng lại không thấy khái niệm nào về thế chấp Quyền sử dụng đất. Việc nhận định sự khác biệt của thế chấp Quyền sử dụng đất so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật điều chỉnh quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch chưa được phân định rõ gây ra nhiều tranh chấp phát sinh do chưa thống nhất được phương cách giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau… Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, chính xác về thế chấp Quyền sử dụng đất rất quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Thế chấp Quyền sử dụng đất là một dạng của thế chấp tài sản, ngoài những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp Quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản như sau:

• Thứ nhất, đối tượng thế chấp là Quyền sử dụng đất.

Trong thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đai. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài chứ không trực tiếp sử dụng đất. Do đó, khi thế chấp Quyền sử dụng đất, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

• Thứ hai, trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất, bên thế chấp được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.

Khi thế chấp Quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp như Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất… để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn tiếp tục được Quyền sử dụng đất, tức là quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức cũng như khai thác công dụng từ đất đai. Khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp, bên thế chấp được Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Thứ ba, thế chấp Quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định

Trình tự, thủ tục về thế chấp Quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thế chấp Quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Hơn nữa, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp Quyền sử dụng đất, bên thế chấp được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất.

• Thứ tư, thế chấp Quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật.

Trong quan hệ hợp đồng, người có quyền thường đòi hỏi một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm này có thể là biện pháp bảo đảm đối vật hoặc biện pháp bảo đảm đối nhân. Theo đó, thế chấp Quyền sử dụng đất là một dạng của bảo đảm đối vật, bởi lẽ thế chấp Quyền sử dụng đất quy định bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Ở đây đối tượng của quyền chính là tài sản thế chấp Quyền sử dụng đất. Đây chính là sự khác biệt đối với biện pháp bảo đảm đối nhân. Ví dụ: Trong trường hợp áp dụng biện pháp bảo đảm đối nhân bảo lãnh, người nhận bảo lãnh (người có quyền) chỉ được phép yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên có nghĩa vụ mà không được thực hiện quyền của mình trên bất kỳ một tài sản cụ thể nào của người bảo lãnh. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về hoạt động cho vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng

Cho vay là hiện tượng kinh tế khách quan, xuất hiện khi trong xã hội loài người có tình trạng tạm thời thừa và tạm thời thiếu vốn. Khái niệm cho vay, theo nghĩa chung nhất được hiểu là việc một người thoả thuận để cho người khác được quyền sử dụng tài sản của mình (vật cùng loại) trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối với người đó. Luật Các Tổ Chức Tín Dụng định nghĩa: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là hình thức cho vay trong đó nghĩa vụ trả nợ tiền vay được bảo đảm bằng tài sản của bên vay hoặc của người thứ ba. Để xác lập và thực hiện việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản, giữa Tổ Chức Tín Dụng và khách hàng vay (hoặc có thể liên quan đến người thứ ba khi thực hiện bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh) phải ký kết cả hai loại hợp đồng, bao gồm hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay (hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh). Tuy nhiên, do pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận lập hợp đồng chung nên trong trường hợp này các thoả thuận về bảo đảm tiền vay được xem là bộ phận hợp thành của hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản.

• Những đặc điểm của hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng như sau:

Đầu tiên về chủ thể cho vay là Tổ Chức Tín Dụng. Khác các giao dịch vay tài sản thông thường, chủ thể vay có thể là bất kì ai có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, sở hữu tài sản vay, trong hoạt động cho vay, bên cho vay phải là Tổ Chức Tín Dụng được thành lập và hoạt động hợp pháp, có đủ điều kiện để tiến hành hoạt động cho vay. Ở đây, hoạt động cho vay không phải là một giao dịch dân sự đơn thuần mà thực chất là một hoạt động kinh doanh, trong đó, Tổ Chức Tín Dụng muốn có được lợi nhuận thông qua hoạt động cho vay. Bên cạnh yếu tố về mục đích, hoạt động cho vay của Tổ Chức Tín Dụng còn được thực hiện một cách chuyên nghiệp, liên tục và có tính chuyên môn nghiệp vụ sâu sắc. Chính vì hoạt động cho vay trong lĩnh vực ngân hàng là hoạt động mang tính chuyên nghiệp cao nên chủ thể thực hiện hoạt động cho vay là các Tổ Chức Tín Dụng phải được thành lập hợp pháp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật cụ thể là các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015; Luật Các Tổ Chức Tín Dụng …vv, và chịu sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Thứ hai là: đối tượng cấp tín dụng trong hoạt động cho vay là vốn (tiền tệ). Khác với hoạt động cho thuê tài chính, đối tượng là tài sản; đối với hoạt động chiết khấu, tái chiết khấu các giấy tờ có giá, đối tượng cấp tín dụng là giá trị của các giấy tờ có giá thì đối tượng của hoạt động cho vay luôn luôn là vốn (tiền tệ). Vốn ở đây có thể là đồng Việt Nam hoặc ngoại tệ. Trong hoạt động cho vay bằng ngoại tệ, Tổ Chức Tín Dụng cần đáp ứng thêm một số yêu cầu khác của pháp luật.

Thứ ba: thời hạn trong hoạt động cho vay rất đa dạng, có thể là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Trong hoạt động cho vay thì mục đích của Tổ Chức Tín Dụng là cấp cho bên đi vay một khoản tiền để họ sử dụng vào hoạt động sản suất kinh doanh hoặc tiêu dùng. Yếu tố mà Tổ Chức Tín Dụng xem xét để quyết định cho vay chính là tính hiệu quả của việc sử dụng tiền vay và căn cứ vào các biện pháp đảm bảo tiền vay. Nói cách khác, khi tiến hành cho vay Tổ Chức Tín Dụng sẽ không bị phụ thuộc vào thời hạn tối đa hay tối thiểu phải tuân thủ. Căn cứ vào nhu cầu xin vay của bên đi vay, Tổ Chức Tín Dụng có thể tiến hành cho vay với nhiều thời hạn khác nhau, thậm chí thời hạn vay có thể chỉ là một vài ngày (trong trường hợp cho vay qua đêm). Đây chính là điểm khác biệt giữa hoạt động cho vay và các hoạt động cấp tín dụng khác của Tổ Chức Tín Dụng. Trong hoạt động cho thuê tài chính, thời hạn vay phụ thuộc vào thời gian khấu hao của tài sản thuê. Trong chiết khấu giấy tờ có giá, Tổ Chức Tín Dụng phải căn cứ vào thời hạn thanh toán còn lại của giấy tờ có giá để quyết định có nên mua lại hay không. Còn đối với hoạt động bao thanh toán, thời hạn cấp tín dụng phải căn cứ vào thời gian phát sinh các khoản phải thu của bên được cấp tín dụng.

Thứ tư: quan hệ cho vay được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật ngân hàng. Với bản chất là hoạt động ngân hàng nên quan hệ pháp luật về cho vay giữa Tổ Chức Tín Dụng và khách hàng chịu sự điều chỉnh trước tiên và trên hết bởi các quy định của pháp luật ngân hàng. Luật các Tổ Chức Tín Dụng đã có nhiều quy định về hoạt động cho vay như điều kiện vay vốn, nội dung hợp đồng tín dụng, các biện pháp bảo đảm tiền vay, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tín dụng, vv… Để làm rõ các quy định này của luật các Tổ Chức Tín Dụng, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành quy chế cho vay của Tổ Chức Tín Dụng đối với khách hàng (Ban hành theo Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của Tổ Chức Tín Dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 06/2023/TTNHNN), điều chỉnh khá chi tiết các nội dung của quan hệ cho vay. Chính vì vậy, mặc dù cũng có bản chất là quan hệ pháp luật dân sự, nhưng Bộ luật dân sự chỉ đóng vai trò là luật chung, còn Luật các Tổ Chức Tín Dụng là luật chuyên ngành. Do đó, chỉ những vấn đề không được Luật các Tổ Chức Tín Dụng điều chỉnh, các bên mới vận dụng các quy định trong Bộ luật dân sự để áp dụng.

1.2. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ phát sinh xảy ra trong đời sống xã hội. Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng là các quan hệ hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất, bản chất của quan hệ này là giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng. Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp (TCTD). Các quy định về thế chấp Quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, thông qua pháp luật mà Nhà nước tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ đó. Bên cạnh đó, tuỳ thuộc từng tính chất những quan hệ về Quyền sử dụng đất có tác dụng làm cân bằng và hài hoà quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm.

Từ những sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước thừa nhận hoặc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp (Bên vay vốn hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (TCTD) theo đó bên nhận thế chấp nhận các giấy tờ chứng nhận Quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay của bên vay vốn tại các Tổ Chức Tín Dụng. Hết thời hạn vay, nếu bên vay không hoàn trả đầy đủ hoặc không hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý Quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ.

Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng là tổng thể các quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ, ràng buộc để điều chỉnh quan hệ thế chấp nêu trên. Pháp luật thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng gồm những nội dung sau:

1.2.1. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đát trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng

Chủ thể trong quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay tại các ngân hàng thương mại được quy định tại Luật Đất Đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Bộ luật dân sự về biện pháp bảo đảm bao gồm: chủ thể nhận thế chấp và chủ thể thế chấp. Nếu như bên nhận thế chấp là các Tổ Chức Tín Dụng thì bên thế chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân. Bản chất của thế chấp Quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Do vậy, bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân là điều kiện để giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

• Bên thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế – Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013; ii) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê – Khoản 2

Điều 180 Luật Đất Đai năm 2013.”

Các tổ chức trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê – Khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước – Khoản 2 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; ii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê – Khoản 3 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê – Khoản 4 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm – Khoản 1 Điều 178 Luật Đất Đai năm 2013; iii) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước – Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013.”

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư – Khoản 1, khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất –  Khoản 5 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Luật Đất Đai năm 2013 đã tạo được cơ chế pháp lý mở để phần đông các chủ thể được tham gia vào giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên phương diện tài sản là Quyền sử dụng đất thì quy định về chủ thể được quyền thế chấp Quyền sử dụng đất nêu ở trên còn khá “dè dặt” khi chỉ thừa nhận quyền thế chấp của các chủ thể trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Về mặt nguyên tắc, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đất hàng năm chỉ khác biệt ở phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều được pháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp Quyền sử dụng đất của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm quy định tại Luật Đất Đai năm 2013 hiện tại là chưa xác đáng.

Bên nhận thế chấp Quyền sử dụng đất: Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Trong đó, các Tổ Chức Tín Dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật Tổ Chức Tín Dụng năm 2010 bao gồm: Các Tổ Chức Tín Dụng Việt Nam: Ngân hàng (ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, ngân hàng chính sách, Tổ Chức Tín Dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân; Các Tổ Chức Tín Dụng nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty tài chính liên doanh.

Có thể thấy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp Quyền sử dụng đất đã được mở rộng đáng kể, tạo cơ hội cho chủ thể thế chấp Quyền sử dụng đất lựa chọn được bên nhận thế chấp phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch về thế chấp Quyền sử dụng đất hiện nay vẫn phát sinh chủ yếu giữa bên thế chấp với các Tổ Chức Tín Dụng. Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân đủ điều kiện thường tham gia trong những hoàn cảnh nhất định, giữ vai trò bổ trợ thêm cho hoạt động của các Tổ Chức Tín Dụng. Việc xác định các Tổ Chức Tín Dụng được phép hoạt động tại Việt Nam căn cứ theo Điều 4 Luật Các Tổ Chức Tín Dụng. Có thẻ thấy phạm vi chủ thể nhận thế chấp Quyền sử dụng đất được mở rộng tạo cơ hội cho người sử dụng đất được thế chấp Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các Tổ Chức Tín Dụng.

1.2.2. Đối tượng, điều kiện trong quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Theo quy định tại các điều 107, 109, 110 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì đối tượng của quan hệ thế chấp Quyền sử dụng đất bao gồm: “Quyền sử dụng đất; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận các của bên”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất.” Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Đất đai do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý cho nên với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài chứ không trực tiếp sử dụng đất. Do đặc trưng của Quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất và được thực hiện các giao dịch đối với Quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp Quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ.

Pháp luật đất đai không ghi nhận quyền được cầm cố, ký quỹ hay các biện pháp bảo đảm khác đối với Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là sự khác biệt giữa Quyền sử dụng đất với các tài sản khác. Để đảm bảo việc thế chấp Quyền sử dụng đất, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Điều 104 Luật Đất Đai năm 2013 xác định quyền được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp Quyền sử dụng đất. Việc pháp luật quy định Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là điều kiện thế chấp Quyền sử dụng đất giúp ràng buộc trách nhiệm pháp lý đối với chủ thể sử dụng đất, đồng thời hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật sẽ xảy ra trong lĩnh vực đất đai. Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch Quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể sử dụng đất (Điều 5 Luật Đất Đai năm 2013). Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch Quyền sử dụng đất, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Khoản 1 Điều 168 và Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013). Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể sử dụng đất được phép tiến hành giao dịch. Những người không phải là chủ thể sử dụng đất vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu chế xuất, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng), khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm có quyền cho thuê lại Quyền sử dụng đất; người không có Quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế Quyền sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể sử dụng đất nên không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm e Khoản 1 Điều 99 Luật Đất Đai năm 2013). Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế). Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể sử dụng đất chỉ có quyền tiến hành giao dịch Quyền sử dụng đất khi được chủ sở hữu cho phép.

• Thứ hai, đất không có tranh chấp Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thế chấp Quyền sử dụng đất, pháp luật quy định chỉ được thế chấp Quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không có tranh chấp. Theo khoản 2 Điều 4 Luật Đất Đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo đó, ở đây hiểu rằng tranh chấp đất đai nhằm xác định ai là người có Quyền sử dụng đất, vì vậy có thể hiểu “đất không có tranh chấp” là Quyền sử dụng đất của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện với chủ thể khác tại thời điểm thế chấp. Tranh chấp đất đai thường có các dạng sau: (i) tranh chấp xác định chủ thể có Quyền sử dụng đất (bao gồm cả tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua nhiều lần thay đổi chính sách ruộng đất đã được chia cấp cho người khác); (ii) tranh chấp ranh giới thửa đất giữa các chủ thể sử dụng đất liền kề; (iii) tranh chấp lối đi chung. Trong các dạng tranh chấp đất đai thì tranh chấp xác định chủ thể có Quyền sử dụng đất là phổ biến, phức tạp và còn nhiều khó khăn, vì vậy phạm vi luận văn này chỉ để cập đến giải quyết tranh chấp đất đai dạng này. Trường hợp đất có tranh chấp thì người sử dụng đất không có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất, để được có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải giải quyết việc tranh chấp này theo trình tự: hoà giải giữa các bên theo quy định tại điều 202 Luật Đất Đai năm 2013; nếu không hoà giải thành công sẽ đưa ra nơi có thẩm quyền xử lý theo quy định tại điều 203 Luật Đất Đai năm 2013.

• Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Để tiến hành giao dịch Quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: “các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ” (khoản 1, 2 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước” (khoản 3 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” (Điều 194 Luật Đất Đai năm 2013). Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án được hiểu là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự đã được cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án. Thông qua quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền, người sử dụng đất không có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất. Đối với Quyền sử dụng đất không bị kê biên thì mới đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

• Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất

Luật Đất Đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất gồm: Sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Đây là quy định ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất đặc biệt đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê Quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh…

Theo Điều 125 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ các trường hợp sau đây người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài bao gồm: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng – khoản 3 Điều 131 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; Đất xây dựng trụ sở cơ quan – khoản 1 Điều 147 của Luật Đất Đai năm 2013”; “đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính – khoản 2 Điều 147 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất cơ sở tôn giáo – Điều 159 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất tín ngưỡng; Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – vãn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất tổ chức kinh tế sử dụng – khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất Đai năm 2013”.

Theo Điều 126 Luật Đất Đai năm 2013 thì người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này; Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này; Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm; Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này; Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính; Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

1. Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.
2. Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
3. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
4. Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
5. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai năm 2013, các chủ thể sử dụng đất không có quyền giao dịch Quyền sử dụng đất là các chủ thể sử dụng đất theo các hình thức: “thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền sử dụng đất; công nhận Quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở. Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khi Quyền sử dụng đất được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. Riêng đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho ngay cả khi Quyền sử dụng đất có được do Nhà nước giao đất có thu tiền và không được miễn tiền sử dụng đất.

Quy định trên về điều kiện đối với thế chấp Quyền sử dụng đất là hợp lý và cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp, phòng ngừa rủi ro cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp dùng Quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để đi thế chấp hoặc đã là đối tượng để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ khác.

1.2.3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng  Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Khi thực hiện nhận thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:

Kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp Quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng Quyền sử dụng đất bao gồm:

(1) Kiểm tra Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến Quyền sử dụng đất; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản.
• Nhận bản gốc giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013;
• Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có QSDĐ), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;
• Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.”

Theo đó, trình tự thủ tục đăng ký thế chấp được tổ chức tín dụng thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Theo Điều 32 Nghị định 99/2022/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, người yêu cầu đăng ký thế chấp (tổ chức tín dụng) chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

1. Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 02a tại Phụ lục (01 bản chính).
2. Một trong các loại giấy tờ sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):
3. Văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm trong trường hợp đăng ký thay đổi theo thỏa thuận trong văn bản này;
4. Văn bản chuyển giao quyền đòi nợ, chuyển giao nghĩa vụ trong trường hợp đăng ký thay đổi do chuyển giao quyền đòi nợ, chuyển giao nghĩa vụ;
5. Văn bản khác chứng minh có căn cứ đăng ký thay đổi đối với trường hợp không thuộc điểm a và điểm b khoản này.
6. Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.
7. Trường hợp đăng ký thay đổi quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định này thì ngoài giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, hồ sơ đăng ký còn có thêm Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp tài sản này đã được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

Căn cứ theo khoản 1 Điều 35 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các nội dung giải quyết hồ sơ như sau: Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định này thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ đăng ký và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào Sổ đăng ký và Giấy chứng nhận thì chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.

1.2.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

1.2.4.1 Chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, để chứng minh việc các bên (ít nhất là hai bên – bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đó, pháp luật cũng đã quy định cụ thể ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện để kí hợp đồng. Như vậy hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất phải có ít nhất hai bên cùng kí, đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Chủ thể của hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất là bên thế chấp và bên nhận thế chấp QSDĐ.

Bên thế chấp: Chủ thể kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trường hợp chủ thể ký kết hợp đồng không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết thì có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Trường hợp Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tại Khoản 2 Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với quy định này, chúng ta có thể chỉ ra 3 tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất gồm:

Các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ đây là mối quan hệ của từng thành viên với chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ gia đình);

Quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành viên);

Cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc, thiên tai).

Tuy nhiên, với quy định định tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng đất. Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất phải hội đủ hai yếu tố đó là có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó. Do đó việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình.

Bên nhận thế chấp: Đối với tổ chức nhận thế chấp, hợp đồng thế chấp phải do người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp.

1.2.4.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

“Đầu tiên về chủ thể của hợp đồng thế chấp gồm bên nhận thế chấp (thường là các tổ chức tín dụng) và bên thế chấp (là các tổ chức, cá nhân có quyền thế chấp QSDĐ). Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Thứ hai, hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất thường đi kèm hợp đồng tín dụng… với mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên được cấp tín dụng (có thể là bên thế chấp hoặc chủ thể thứ ba) phát sinh theo hợp đồng tín dụng. Đặc điểm này xuất phát từ chính bản chất của biện pháp thế chấp, một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Thứ ba, hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất phải được lập dưới hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định.

Thứ tư, hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất là hợp đồng không đền bù. Đặc điểm này của hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất xuất phát từ việc bên thế chấp dùng Quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cụ thể, nhưng không bàn giao Quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời gian thế chấp. Hay nói cách khác, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn có toàn quyền quản lý, sử dụng, khai thác hoa lợi từ đất đai.”

1.2.4.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
• Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
• Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
• Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 322 BLDS 2015 như sau:

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

1.2.4.4 Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp của tổ chức tín dụng

Trong quan hệ cho vay có tài sản bảo đảm của các Tổ Chức Tín Dụng thì khi có sự bảo đảm nói chung hoặc bảo đảm bằng thế chấp tài sản, luôn tồn tại một mối quan hệ phức tạp về hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng (hợp đồng cho vay) và hợp đồng thế chấp (hay hợp đồng bảo đảm tiền vay). Mối quan hệ này đòi hỏi sự hiểu biết chính xác từ phía các bên để tự bảo vệ và phòng ngừa các rủi ro có thể xảy ra. Cơ sở phát sinh hợp đồng bảo đảm chính là hợp đồng cho vay. Chính nghĩa vụ phát sinh của bên vay với bên cho vay theo hợp đồng cho vay mới dẫn đến sự cần thiết của hợp đồng bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm như một biện pháp phòng ngừa trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ của mình, cụ thể là không thể hoàn trả tiền vay đầy đủ đúng hạn, hoặc phải trả nợ trước hạn theo điều khoản đã giao kết trong hợp đồng cho vay. Do đó, có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng cho vay – hợp đồng bảo đảm có phần giống quan hệ giữa hợp đồng chính – phụ trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, hợp đồng cho vay vô hiệu thì không hẳn dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng bảo đảm mà chia thành hai tình huống:

• Nếu hợp đồng cho vay vẫn chưa được thực hiện thì hợp đồng bảo đảm cũng chấm dứt.
• Nếu hợp đồng cho vay đã được các bên thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt.

Thực tế cho thấy, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan sẽ được ảnh hưởng theo cách riêng biệt. Do đó, là trách nhiệm của mỗi bên tham gia giao dịch phải nắm vững các quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng tín dụng và thế chấp. Để tự bảo vệ lợi ích của mình một cách hiệu quả và đúng pháp luật, các bên cần thực hiện các biện pháp đối ứng, như tìm hiểu kỹ về điều khoản hợp đồng và xem xét cẩn thận các hậu quả có thể xảy ra trong trường hợp vô hiệu hóa hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp. Việc hiểu rõ và tuân thủ đúng các quy định pháp luật sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro và tranh chấp không mong muốn trong quá trình giao dịch tín dụng và bảo đảm tính ổn định trong mối quan hệ hợp đồng.

1.3. Vai trò của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

1.3.1. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là điều kiện cần thiết giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế thị trường

“Thế chấp Quyền sử dụng đất đã giúp cho người có Quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất. Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào, là công cụ để biến các dự án sản xuất, kinh doanh thành hiện thực. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, vốn là nhân tố quyết định tới việc tăng năng lực cạnh tranh, yếu tố sống còn của doanh nghiệp cả trong nước lẫn ngoài nước. Thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, sản xuất là cơ hội tốt để giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất của các nhà đầu tư hiện nay. Nguồn vốn có được thông qua thế chấp Quyền sử dụng đất sẽ tạo cơ hội và điều kiện để doanh nghiệp nâng cao năng lực sản xuất, mở rộng quy mô sản xuất, mở rộng ngành nghề và hợp tác đầu tư, góp phần giải quyết lao động dôi dư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thúc đẩy thị trường trong nước phát triển nhằm tiếp thêm sức mạnh cho các doanh nghiệp để tạo ra động lực cạnh tranh lành mạnh với các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, thế chấp Quyền sử dụng đất còn mang ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với kinh tế hộ gia đình khi giải quyết được nhu cầu vốn để đầu tư phát triển sản xuất, đảm bảo cuộc sống thay vì trông chờ vào sự bảo trợ hay cấp phát vốn của Nhà nước.”

1.3.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là biện pháp bảo đảm tối ưu cho bên có quyền, góp phần thúc đẩy hoạt động có hiệu quả của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam

Cho vay có thế chấp góp phần giảm thiểu rủi ro cho hoạt động của các Tổ Chức Tín Dụng, có vai trò quan trọng trong việc giúp khách hàng vay có thêm khả năng tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ đó kích thích hoạt động kinh doanh của của các Tổ Chức Tín Dụng. Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng là biện pháp bảo đảm tối ưu giúp cho các tổ chức tín dụng thuận tiện trong việc thu hồi dư nợ tín dụng, hạn chế các tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

1.3.3. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng nhằm góp phần nâng cao giá trị của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới hiện nay

“Thông qua thế chấp Quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại các Tổ Chức Tín Dụng, các Tổ Chức Tín Dụng vừa thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng luôn chuyển vốn cho nền kinh tế. Thực tế, hoạt động cho vay bằng thế chấp Quyền sử dụng đất thời gian qua diễn ra hết sức sôi động, chiếm ưu thế và được đánh giá là biện pháp đảm bảo an toàn nhất cho hệ thống các Tổ Chức Tín Dụng khi thực hiện chức năng cho vay. Điều đó được minh chứng qua số lượng cho vay có bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất luôn chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu qua các năm. Việc cho vay thế chấp Quyền sử dụng đất không nằm ngoài mục đích nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với bên cho vay.

Người sử dụng đất thế chấp Quyền sử dụng đất nhờ quy định của pháp luật đã có cơ hội để khai thác, tận dụng tối đa những lợi thế của đất đai, tạo ra cơ hội làm chủ đất đai của người sử dụng đất, nhưng vẫn không làm mất đi vai trò và vị thế của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Thế chấp Quyền sử dụng đất hiện nay đã trở thành quyền có ý nghĩa thiết thực đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và đối với mỗi người dân tại Việt Nam trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn phục vụ mục đích đầu tư của mình.

Đây cũng là biện pháp được đánh giá là bảo đảm độ an toàn cao nhất trong việc phòng ngừa các rủi ro đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng và được sử dụng ở phạm vi rộng lớn.”

1.3.4. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng góp phần làm hoàn thiện quy định về cho vay bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động của các tổ chức tín dụng

Các chủ thể có Quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp để vay vốn nhằm sử dụng tối đa công năng của đất đai và bảo đảm cho các khoản vay của khách hàng tại các Tổ Chức Tín Dụng. Thông qua biện pháp thế chấp Quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác những giá trị vô hình chứa đựng bên trong tài sản đất đai. Thế chấp Quyền sử dụng đất chính là một trong những hình thức lưu chuyển từ “vốn chết” sang “vốn sống”, chuyển Quyền sử dụng đất từ giá trị hiện hữu, đơn nhất thành giá trị kép, nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên và phát triển nhiều hơn so với giá trị ban đầu.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

Hoạt động cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của các Tổ Chức Tín Dụng để tạo ra lợi nhuận cho chính các Tổ Chức Tín Dụng cũng như cung cấp nguồn vốn đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của xã hội. Hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do vậy hiện nay các Tổ Chức Tín Dụng khi cho vay thường buộc bên vay phải đem một tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

Thế chấp Quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, pháp luật Việt Nam đã và đang quy định điều chỉnh những phát sinh của các quan hệ xã hội về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các Tổ Chức Tín Dụng. Bên cạnh những nội dung pháp lý có nét tương đồng với các nước khác thì pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay cũng có những sự khác biệt căn bản. Nguyên nhân chính của sự khác biệt xuất phát từ cơ chế sở hữu đất đai ở nước ta khá đặc thù, đó là sự sở hữu toàn dân. Pháp luật về thế chấp Quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý quan trọng để góp phần phân tích các khía cạnh để đi đến sự hoàn thiện pháp luật, áp dụng pháp luật trong thực tiễn cho vay thế chấp Quyền sử dụng đất tại các TCTD, góp phần điều chỉnh hiệu quả các quan hệ xã hội phát sinh và thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội. Luận văn: Pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY: 

===>>> Luận văn: Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất cho vay tín dụng

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com