Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề hay nhất năm 2024 cho các bạn học viên ngành đang làm luận văn thạc sĩ tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài Luận Văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Tiêu đề: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với BĐS liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ thời La Mã cổ đại và ngày càng có những cải tiến mới phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và cuộc sống xã hội. Quyền này là một loại vật quyền được pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền nhằm thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định trong việc khai thác BĐS của chủ sở hữu BĐS hưởng quyền.

Nếu như trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, các quyền đối với BĐS liền kề được xếp chung với các quyền khác tại Chương XVI – “Những quy định khác về quyền sở hữu” thì nay quyền đối với BĐS liền kề đã được quy định tại một mục độc lập trong Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản” trong BLDS năm 2015.

Các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 là sự tiếp thu những thành tựu của pháp luật các nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam trong các giai đoạn trước được thay đổi cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Nghiên cứu về quyền đối với BĐS liền kề là một vấn đề không hề đơn giản, nhất là trong điều kiện các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tài nguyên nước, Luật môi trường… đang được cải tiến và thay đổi liên tục cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội đã ít nhiều ảnh hưởng đến quyền đối với BĐS liền kề. Bên cạnh đó, các chuyên ngành luật trên đang tồn tại nhiều vấn đề khác nhau về việc xác lập quyền sở hữu đối với từng loại BĐS và đây chính là rào cản trong việc xác lập quyền đối với BĐS liền kề. Với thực trạng như trên, tôi chọn “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn của mình nhằm làm rõ hơn các quy định trong BLDS năm 2015. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Từ khoá: bất động sản liền kề, quyền đối với bất động sản liền kề, căn cứ xác lập quyền, nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề,…

ABSTRACT

Subject: Law on rights to adjacent real estate

Rights to adjacent real estate (real estate) is a legal institution recognized since ancient Roman times and today there have been new advances in application in practice. This right is a type of material right built by civil law based on the legal relationship between the entitled real estate and the entitled real estate to satisfy certain necessary needs of the entitled real estate owner.

If in the 2005 Civil Code (Civil Code), the Rights to adjacent real estate are classified with other rights in Chapter XVI – Other regulations on ownership rights, then now the rights to adjacent real estate have been regulated. in an independent section in Chapter XIV Other rights to property in the 2015 Civil Code. This shows that the law has made new strides in recognizing the importance of this group of rights.

The regulations on rights to adjacent real estate in the 2015 Civil Code are the absorption of achievements from the laws of countries around the world and Vietnamese laws in previous periods, changed along with the development of the economy. social economy. Researching rights to adjacent real estate is not a simple issue, especially under the conditions of laws such as: Land Law, Housing Law, Real Estate Business Law, Construction Law, Urban Planning Law. City, Water Resources Law, Environment Law… are continuously improving and changing along with the continuous development of society, which has more or less affected the rights to adjacent real estate. In addition, the above law specialties have many different problems regarding establishing ownership rights for each type of real estate and this is a barrier in establishing rights to adjacent real estate. Because of the above mentioned reasons, I chose “Law on rights to adjacent real estate” as the research topic for my thesis to clarify the regulations in the 2015 Civil Code. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Keys: Adjacent real estate, rights to adjacent real estate, basis for establishing rights, content of rights to adjacent real estate,…

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Luật

LỜI MỞ ĐẦU

1.GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề

Quyền đối với Bất động sản liền kề là một chế định pháp luật có từ xa xưa, từ thời La Mã cổ đại. Qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thì nay quyền đối với Bất động sản liền kề đã có những cải tiến mới phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội cũng như phù hợp với các ngành luật khác. Quyền này là một loại vật quyền được pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa Bất động sản hưởng quyền và Bất động sản chịu hưởng quyền nhằm thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định.

“Bán anh em xa mua láng giềng gần” là câu nói được truyền miệng khá lâu đời để nói lên mối quan hệ bền chặt giữa những người cùng chung sống với nhau trong một cộng đồng. Tuy nhiên, khi mật độ dân số ngày càng tăng cao kéo theo nhu cầu sở hữu Bất động sản ngày càng tăng cao đã biến “tấc đất thành tấc vàng” thì tình làng nghĩa xóm không còn được ưu tiên và xem trọng như ngày xưa. Những tranh chấp về Bất động sản nhất là các tranh chấp về quyền đối với Bất động sản liền kề phát sinh ngày càng nhiều. Do nhà làm luật chưa dự liệu được hết những vấn đề có thể xảy ra nên các quy định về quyền đối với Bất động sản liền kề vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập khi áp dụng vào thực tiễn. Bên cạnh đó, quyền đối với Bất động sản liền kề là vấn đề không hề đơn giản, nhất là trong điều kiện các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tài nguyên nước, Luật môi trường về quyền đối với bất động sản liền kề đang vô cùng khác nhau, chưa đồng nhất và rõ ràng,… Xuất phát từ những quy định chưa rõ ràng của pháp luật dẫn đến việc cách hiểu, cách vận dụng các quy định của pháp luật vào thực tế không đồng nhất, dẫn đến các phán quyết của Toà chưa thuyết phục, chưa đảm bảo tính khách quan, làm cho các án bị huỷ, bị sửa nhiều lần và tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến thời gian, tài chính và sức lực của các bên. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Với thực trạng như vậy, một số công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến Quyền đối với Bất động sản liền kề còn ít, nên không thể nhận diện hết được những vấn đề liên quan nên đã tác động và ảnh hưởng tới việc xác lập Quyền đối với BĐS liền kề. Từ thực tế trên, tôi đã chọn “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề” làm đề tài luận văn tốt nghiệp.

1.2  Tính cấp thiết của đề tài

Quyền đối với Bất động sản liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ thời La Mã cổ đại và ngày càng có những cải tiến mới phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và cuộc sống xã hội. Quyền này là một loại vật quyền được pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa Bất động sản hưởng quyền và Bất động sản chịu hưởng quyền nhằm thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định trong việc khai thác Bất động sản của chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền như lối cấp, thoát nước, lối tưới nước, tiêu nước, đường mắc dây tải điện, thông tin liên lạc, lối đi qua,…

Nếu như trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, các quyền đối với Bất động sản liền kề được xếp chung với các quyền khác tại Chương XVI – “Những quy định khác về quyền sở hữu” thì nay quyền đối với Bất động sản liền kề đã được quy định tại một mục độc lập trong Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản” trong Bộ luật dân sự năm 2015.

Sự cải tiến và thay đổi liên tục của các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tài nguyên nước, Luật môi trường… cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế và xã hội đã ít nhiều ảnh hưởng đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Mặc dù Bộ luật dân sự năm 2015 đã có những điểm mới về quyền đối với Bất động sản liền kề so với Bộ luật dân sự năm 2005 nhưng vẫn còn tồn đọng những hạn chế, vướng mắc chưa được làm sáng tỏ, gây khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn.

Trong thực tế, các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Vì các quy định của luật chưa đầy đủ và thiếu sự rõ ràng nên các tranh chấp thường kéo dài và trải qua nhiều cấp xét xử. Thẩm phán khi trực tiếp tham gia xét xử những vụ án tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề được yêu cầu phải đảm bảo tính công bằng về quyền và lợi ích của các bên, giải quyết một cách thấu đáo, hợp lý và triệt để trên cơ sở các quy định của pháp luật. Vì vậy, việc nhận thức đúng bản chất và quy định của quyền đối với Bất động sản liền kề là rất cần thiết nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh, góp phần bảo đảm sự hòa thuận, văn minh trong quá trình khai thác, sử dụng tài sản của các chủ sở hữu.

2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

2.1 Mục tiêu tổng quát

Làm rõ các quy định của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề và thực tiễn thực hiện quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam. Từ đó, tác giả kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.

2.2 Mục tiêu cụ thể

Luận văn có bốn mục tiêu cụ thể:

• Thứ nhất: làm rõ cơ sở lý luận về quyền đối với Bất động sản liền kề.
• Thứ hai: phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền đối với Bất động sản liền kề.
• Thứ ba: phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam.
• Thứ tư: kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.

3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi sau:

• Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định về quyền đối với Bất động sản liền kề như thế nào?
• Thực tiễn thực hiện quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam hiện nay như thế nào? Có những bất cập, khó khăn gì khi thực hiện pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề?
• Cần hoàn thiện các quy định nào về quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam?

4.ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy phạm pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn là các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam. Trong quá trình làm luận văn, tác giả cũng có đề cập đến pháp luật của các nước trên thế giới về quyền đối với Bất động sản liền kề. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Về thời gian: Các quy định, bản án phản ánh trong luận văn tập trung chủ yếu trong khoảng thời gian từ năm 2017 đến nay (năm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực)

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích: được thể hiện trong chương 2 và chương 3 của luận văn nhằm làm rõ các quy định pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.

Phương pháp tổng hợp, so sánh: được áp dụng chủ yếu ở chương 1 và chương 3 của luận văn. Những phương pháp này được vận dụng để đưa ra ý kiến nhận xét quy định pháp luật có phù hợp với thực tiễn hay không? Đồng thời, tác giả so sánh với các quy định liên quan hoặc pháp luật của các nước khác…

Phương pháp quy nạp, diễn dịch: được dùng để triển khai hiệu quả các vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề ở chương 2, đặc biệt là kiến nghị phương hướng hoàn thiện ở chương 3. Cụ thể như: trên cơ sở đưa ra những ý kiến mang tính tổng quan, tác giả dùng phương pháp diễn dịch để làm rõ nội dung của ý kiến đó…, dùng phương pháp quy nạp sau khi trình bày nội dung của các nghiên cứu trước đây trong cùng lĩnh vực tại chương 1.

6.NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

• Những quy định của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.
• Thực trạng về quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam.
• Những bất cập, khó khăn khi thực hiện pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam.
• Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam.

7.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI

Về mặt lý luận: Luận văn tổng hợp, hệ thống lại các cơ sở lý luận liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Đồng thời, luận văn cũng góp phần bổ sung và hoàn thiện các cơ sở lý luận liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề tại Việt Nam.

Về mặt thực tiễn: Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, học viên cao học, sinh viên ở các khoá sau khi nghiên cứu về quyền đối với Bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, các nhà làm luật cũng có thể dùng luận văn làm tài liệu tham khảo các kiến nghị, giải pháp để có sự điều chỉnh pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề khi giải quyết các bất cập, vướng mắc đang gặp phải trong thực tế. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

8.TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

Quyền đối với Bất động sản liền kề là một đề tài nhận được rất nhiều sự quan tâm của nhiều tác giả ở các quốc gia chứ không riêng gì ở Việt Nam. Dựa vào góc độ tiếp cận và phạm vi nghiên cứu khác nhau thì mỗi tác giả lại có những góc nhìn khác nhau về đề tài. Tính từ năm 2017 đến nay có rất nhiều tài liệu liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề cũng như phát sinh nhiều các tranh chấp về quyền sở hữu Bất động sản liền kề. Có thể lược khảo một số sách chuyên khảo, giáo trình, các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan như sau:

• Sách chuyên khảo, giáo trình

Đặng Lê Phương Uyên (2021) – “Điều kiện và hệ quả xác lập quyền về lối đi qua theo quy định của pháp luật” – Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số chuyên đề 07, tháng 4 năm 2021 – Bài viết tập trung phân tích căn cứ xác lập quyền về lối đi qua, phân tích những vướng mắc và hạn chế của việc xác lập quyền. Qua đó, tác giả kiến nghị những giải pháp thiết thực nhằm làm rõ các căn cứ trong việc xác lập quyền về lối đi qua.

Nguyễn Thị Hạnh (2020) – “Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và vướng mắt từ thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua” – Tạp chí Học viện tư pháp, số 04, năm 2020 và Tạp chí Nghề luật, số 4/2020 – Bài viết vừa khái quát được các quy định liên quan đến quyền vừa liên hệ thực tế giải quyết những tranh chấp về quyền đối với Bất động sản liền kề trong đó chiếm phần lớn là quyền về lối đi qua. Tác giả, đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện cả về mặt quy định của pháp luật thực định và cả về mặt thực tiễn xét xử của Tòa án. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Lê Văn Sua (2020) – “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” – Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 10 – Bài viết đề cập đến một trong các nội dung phổ biến của quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền về lối đi qua, một quyền chiếm được rất nhiều sự quan tâm của nhiều tác giả. Tác giả Lê Văn Sua nhận định đây là một quyền đặc biệt quan trọng nên bài viết chỉ xoay quanh về vấn đề xác lập lối đi qua theo quy định của pháp luật, các bất cập của các quy định, các hạn chế khi xét xử. Trên cơ sở đó, tác giả góp ý chỉnh sửa, hoàn thiện các quy định.

Trường Đại học Luật Thành phố HCM (2019) – Giáo trình “Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế” – Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam – Giáo trình đã khái quát một cách cơ bản về các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề. Ngoài ra, giáo trình còn phân tích sâu sắc một số nội dung quan trọng liên quan đến việc xác lập quyền, đó là hệ quả của việc xác lập quyền.

Lê Thị Giang (2018) – “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015” – Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018 – Với cách nhìn tổng thể tác giả nhận định ngoài quyền sở hữu thì quyền đối với Bất động sản liền kề có ý nghĩa quan trọng đối với chủ sở hữu có Bất động sản bị vây bọc. Thông qua bình luận một số quy định của các quyền cụ thể như quyền về cấp thoát nước; quyền về lối đi; quyền tưới nước, tiêu nước; quyền mắc dây tải điện;…tác giả đã phát hiện các điểm chưa hợp lý và phù hợp với thực tiễn của các quy định này.

Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2018) – “Quyền về lối đi qua trong Bộ luật Dân sự 2015 so sánh với Bộ luật dân sự 2005” – Tạp chí Toà án Nhân dân ngày 21 tháng 8 năm 2018 – Bài viết phân tích những điểm mới và sự khác nhau giữa Bộ luật dân sự năm 2005 với Bộ luật dân sự năm 2015 trong việc xác định quyền về lối đi chung.

Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2017) – “Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2015” – Nhà xuất bản Lao động – Bài viết phân tích những điểm mới trong Bộ luật dân sự năm 2015. Trong đó, có đề cập đến một số quy định về quyền khác đối với tài sản.

Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2017) – “Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013” – Tạp chí Khoa học pháp lý, số 5 – Bài viết tập trung phân tích mối liên hệ giữa quyền về lối đi qua với các chế định khác. Qua đó, nêu ra một số hạn chế và đề suất sửa đổi.

Nguyễn Thị Hường (2017) – “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự 2015” – Tạp chí Toà án Nhân dân số 7/2017. Sau khi phân tích tất cả các quy định của quyền đối với bất động sản liền kề ở Bộ luật dân sự năm 2015, tác giả đã nhìn nhận Bộ luật dân sự năm 2015 có bảy điểm mới so với các Bộ luật dân sự trước. Từ đó nhận thức đúng bản chất của quyền, hiểu rõ căn cứ phát sinh, chấm dứt, nội dung phạm vi của quyền nhằm hạn chế các tranh chấp xảy ra.

Lê Đăng Khoa (2017) – “Một số vấn đề liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự năm 2015” – Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 02 (16). Thông qua bài viết tác giả làm rõ khái niệm về quyền địa dịch, giải thích lý do ủng hộ sử dụng thuật ngữ địa dịch thay cho quyền đối với Bất động sản liền kề. Bên cạnh đó, tác giả cũng đề xuất các kiến nghị nhằm hỗ trợ hoàn thiện các quy định của pháp luật về việc xác lập quyền. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Đỗ Văn Đại (2017) – “Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án” – Nhà xuất bản Hồng Đức Hội luật gia Việt Nam. Trong sách chuyên khảo này, tác giả đã bình luận, phân tích và giải thích lý do của các quy định về quyền đối với Bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Tác giả đã đưa ra cái nhìn tổng thể về quyền đối với Bất động sản liền kề cũng như là các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017) – “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” – Nhà xuất bản Công an nhân dân. Trong sách bình luận này, tác giả giải thích các quy định của pháp luật hiện hành. Dưới góc độ thực tiễn, tác giả đưa ra những ví dụ và bình luận tất cả các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền đối với Bất động sản liền kề.

• Luận án – Luận văn

Nguyễn Thị Huyền (2022) – “Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề. Thực tiễn áp dụng Tại tòa án nhân dân Thành phố Hải Phòng” – Luận văn thạc sĩ Luật học – Đại học quốc gia Hà Nội. Luận văn trình bày các cơ sở lý luận liên quan đến pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề và thực tiễn áp dụng tại Toà án Nhân dân Thành phố. Hải Phòng. Từ đó, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề.

Diệp Ngọc Dinh (2021) – “Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật dân sự Việt Nam” – Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học Luật Thành phố. Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích, đánh giá và bình luận về việc xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề. Từ đó phân tích, so sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Đặng Lê Phương Uyên (2020) – “Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam” – Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học Luật Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích, đánh giá và bình luận vấn đề xoay quanh căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề. Từ đó phân tích, so sánh, đối chiếu các quy định của pháp luật Việt Nam với thực tiễn xét xử và với pháp luật của các nước.

Huỳnh Thị Ngọc Điệp (2020) – “Quyền về lối đi qua từ thực tiễn áp dụng” – Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học Luật Thành phố. Hồ Chí Minh. Luận văn phân tích quyền về lối đi chung qua góc nhìn của các bản án. Qua đó chỉ ra những bất cập của luật trong thực tiễn xét xử.

Nguyễn Thị Hường (2019) – “Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay” – Luận án tiến sĩ – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam – Học viện Khoa học xã hội. Luận án nghiên cứu một cách tổng quan về nội dung của quyền đối với Bất động sản liền kề, đi từ khái niệm, đặc điểm đến thực trạng quy định pháp luật hiện hành và định hướng hoàn thiện. Tác giả không chỉ nghiên cứu bó hẹp trong phạm vi Bộ luật dân sự mà còn có sự liên kết với pháp luật về đất đai, tài nguyên, xây dựng… Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

• Công trình nghiên cứu nước ngoài

N.Yiannopoulos (1982) – “Creation of Servitudes by Prescription and Destination of the Owner” – Louisiana Law Review, Vol. 43, No. 1 – Nội dung bài viết chủ yếu đề cập đến điều kiện xác lập địa dịch theo thời hiệu và có sự khác biệt với việc xác lập các quyền dân sự khác theo thời hiệu.

Magot Rau (1978) – “Convenants Running with the Land: Viable Doctrine of Common-Law Relic?” – Hofstra Law Review, Vol. 7 – Tác giả đã nêu lên các điều kiện cần thiết để một thỏa thuận, giao dịch về quyền địa dịch thật sự tạo ra vật quyền gắn liền với bất động sản, có hiệu lực với các chủ thể khác và có thể được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Trong đó, có một số điều kiện phù hợp mà Việt Nam có thể vận dụng trong quá trình hoàn thiện pháp luật.

9. KẾ THỪA VÀ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

Nhìn chung, những công trình nghiên cứu kể trên phần lớn đã nghiên cứu các vấn đề liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề như: căn cứ xác lập quyền, hiệu lực của quyền, nguyên tắc thực hiện quyền, quyền về lối đi qua, chấm dứt quyền,… trên cơ sở phân tích, so sánh các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015, phân tích, so sánh, đối chiếu các quy định của pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước, kết hợp phân tích các quy định của luật dân sự với pháp luật về đất đai, tài nguyên, xây dựng… và thực tiễn xét xử. Qua đó, các nghiên cứu chỉ ra một số vướng mắc, bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên, các nghiên cứu phân tích chung chung các nội dung trong điều luật, chưa đi sâu vào trọng tâm từng nội dung hay mở rộng phạm vi nghiên cứu tại các ngành luật khác. Đơn cử như: hình thức xác lập quyền, mở rộng căn cứ xác lập quyền theo thời hiệu, mở rộng nội dung về quyền và căn cứ xác lập quyền, xác định chủ sở hữu của đất dùng mở lối đi qua, những điểm bấp cập và chưa tương đồng giữa Bộ luật dân sự năm 2015 với các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Tài nguyên nước, Luật môi trường …Các nghiên cứu trên là cơ sở nền tảng và là nguồn tư liệu phong phú về mặt lý luận để tác giả tiếp thu và tiếp tục phát triển nghiên cứu đề tài.

10.BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các từ viết tắt, mục lục, phụ lục, luận văn gồm có 03 chương chính:

• Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề tại Việt Nam
• Chương 2: Thực trạng trong việc áp dụng pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề tại Việt Nam
• Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ TẠI VIỆT NAM

Nếu như trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 các Quyền đối với bất động sản liền kề được xếp chung với các quyền khác tại Chương XVI – Những quy định khác về quyền sở hữu thì nay quyền đối với bất động sản liền kề đã được quy định tại một mục độc lập trong Chương XIV Quyền khác đối với tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015. Điều này cho thấy pháp luật đã có những bước tiến mới trong việc nhìn nhận tầm quan trọng của nhóm quyền này. Quyền này là một loại “vật quyền” được pháp luật dân sự xây dựng dựa trên mối quan hệ pháp luật giữa Bất động sản hưởng quyền và Bất động sản chịu hưởng quyền. Lúc này, quyền sở hữu của chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền sẽ không còn được trọn vẹn tuyệt đối vì mục đích để chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền đạt được sự thỏa mãn các nhu cầu cần thiết nhất định khi khai thác Bất động sản chịu hưởng quyền như lối cấp thoát nước; lối đi qua; lối tưới tiêu; đường mắc dây tải điện; thông tin liên lạc;…

1.1 Khái niệm về bất động sản liền kề

Theo từ điển Tiếng Việt phổ thông: “liền” là “Ở kề bên, sát bên cạnh, không cách nhau”; “kề” là “không có khoảng cách, ở vị trí gần nhau”. Đất liền kề là: “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định”. Vậy bất động sản liền kề có thể được hiểu là những bất động sản ở ngay cạnh bên nhau.

Trong bài viết ”Về các yếu tố pháp lý của ranh giới và thuộc tính liền kề” của Barlow, John R., II, và Donald M. Von Cannon thì cho rằng: “Thuộc tính liền kề” có nghĩa là bất kỳ tài sản hoặc bất động sản nào mà biên giới được chia sẻ một phần hoặc toàn bộ với tài sản đối với đường phố, đường hoặc đường công cộng khác tách biệt các tài sản. Bất động sản liền kề có nghĩa là bất kỳ đất đai và/hoặc tài sản nào liền kề địa điểm và mỗi bộ phận bao gồm tất cả các đường ống, đường, lối đi bộ, tường, hàng rào, tòa nhà, tất cả các phương tiện dịch vụ và các thiết bị khác trên hoặc dưới đất đó. Tác giả chưa đưa ra được khái niệm cụ thể về bất động sản liền kề mà chỉ mới đưa ra khái niệm về “thuộc tính liền kề”.

Trong bài viết: “Pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề” của tác giả Nguyễn Văn Huy đăng trên “Tạp chí Dân chủ và Pháp luật”, số chuyên đề về Triển khai – Thi hành Bộ luật dân sự năm 2015. Tác giả nêu ra khái niệm về Bất động sản liền kề là sát cạnh nhau và có ranh giới chung. Tuy nhiên, khái niệm này chỉ dừng lại ở nghĩa hẹp.

Theo tác giả Phạm Công Lạc trong cuốn ”Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” và tác giả Trần Thị Huệ trong cuốn ”Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” có cùng quan điểm về khái niệm bất động sản liền kề: “Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản cùng loại, có tính chất không di dời được và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý”. Nhóm tác giả này đã nêu ra đặc điểm của Bất động sản liền kề là một trong hai Bất động sản cùng loại nằm cạnh nhau sẽ chịu sự hạn chế về quyền sử dụng Bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác và sử dụng Bất động sản bên cạnh. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Bên cạnh đó, trong bài viết “Hoàn thiện quy định về Quyền địa dịch trong Bộ luật dân sự 2015” của tác giả Lê Đăng Khoa, bất động sản liền kề được hiểu theo 2 nghĩa. Theo nghĩa hẹp, các bất động sản có vị trí liền kề sát nhau, tiếp giáp nhau và việc Bất động sản hưởng quyền có tính tác động trực tiếp lên Bất động sản chịu hưởng quyền. Còn theo nghĩa rộng, là các Bất động sản tiếp giáp nhau bởi ranh giới (tường, bờ rào, cột mốc…) và việc tiếp giáp là sự tiếp giáp kế tiếp nhau, vị trí của các Bất động sản được xác định bởi sự tiếp giáp với các Bất động sản khác. Tác giả đã giải thích chi tiết khái niệm về bất Bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp và nghĩa rộng.

Ngoài ra, bài viết: “Quyền lối đi qua bất động sản liền kề trong Bộ Luật dân sự năm 2015” của nhóm tác giả Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng Hải cho rằng: Thông qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã mở rộng thêm cách hiểu về yếu tố liền kề. Đó là, trong quá trình sử dụng, Bất động sản bị vây bọc không chỉ tác động lên Bất động sản liền kề mà còn tác động lên những Bất động sản khác, đó chính là những – Bất động sản xung quanh. Nhóm tác giả xác định Bất động sản liền kề không chỉ là những Bất động sản nằm sát cạnh nhau, có chung ranh giới mà là những Bất động sản cùng chịu hưởng quyền nhằm phục vụ cho việc sử dụng và khai thác bất động sản bị vây bọc.

Tóm lại, mặc dù có rất nhiều nghiên cứu về quyền đối với Bất động sản liền kề nhưng đến nay chưa có nghiên cứu nào nêu dược cụ thể và đầy đủ về khái niệm Bất động sản liền kề.

1.2 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề

Từ xưa, Luật La Mã đã hình thành quyền đòi hỏi lợi ích của Bất động sản liền kề gọi là quyền dụng ích (servitutes). Kế thừa quy định quyền dụng ích, hầu hết các nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều ghi nhận, phát huy và đa số gọi với tên “quyền địa dịch” (tiếng anh: Easement). Ngày nay, Bộ luật dân sự 2015 không sử dụng thuật ngữ “địa dịch” (từ Hán Việt) mà sử dụng khái niệm quyền đối với Bất động sản liền kề.

Trước khi Bộ luật dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm cụ thể về Quyền đối với bất động sản liền kề thì đã có rất nhiều định nghĩa về Quyền đối với bất động sản liền kề trong các nghiên cứu trước đó:

A/ Các nghiên cứu trong nước Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

• Phạm Công Lạc, tác giả cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”.
• Nguyễn Ngọc Điện, tác giả cuốn “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam”.
• Trần Thị Huệ, tác giả cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”.
• Bùi Thị Thanh Hằng, tác giả bài viết “Đề xuất mô hình chế định tài sản cho Bộ Luật dân sự Việt Nam tương lai”.
• Nhóm tác giả Chu Thị Trinh và Đặng Thị Phương Linh trong bài viết “Bàn về Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015”.
• Nhóm tác giả Lê Nguyễn Gia Thiện và Nguyễn Thị Thùy Linh trong bài viết “Praediales servitudes hay là quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã”.
• Trong luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lê Thị Liên Hương (ĐH Quốc gia Hà Nội) “Quyền đối vật trong tư pháp La Mã và ảnh hưởng đối với pháp luật Việt Nam hiện hành” năm 2010.

B/ Các nghiên cứu nước ngoài

• Báo cáo tổng quan “Real Property law and Procedure in the European Union” của tác giả Christian Hertel, LL.M. Director DNot (Geman Notary Institute), Wurzburg.
• Tác giả R.D. Melville, “A manual of the principles of Roman Law relating to persons, property, and obligations with a historical introduction for the use of students”, W. Green & Son Limited Law Publishers, Edinburgh, 1915.

Các nghiên cứu này cho rằng quyền đối với Bất động sản liền kề (hay còn gọi là quyền địa dịch) bao gồm rất nhiều nội dung. Quyền này luôn gắn liền với Bất động sản và không thể mất đi hay có thể di dời nếu như Bất động sản đó còn tồn tại. Chủ thể có quyền này sẽ được phép thực hiện một số các quyền hạn chế trên các Bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc thực hiện quyền phải dựa trên căn cứ xác lập quyền.

C/ Theo luật pháp của Việt Nam và các nước trên thế giới Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Điều thứ 629 Hoàng Việt Hộ Luật: “Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh, bất động sản ấy gọi là bất động sản chịu địa dịch, để làm ích cho một bất động sản khác của người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch; Nếu không được làm ích thì việc khai thác bất động sản hưởng địa dịch sẽ gặp khó khăn”.

• Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 và bộ Dân luật Sài Gòn (Bộ luật giản yếu) năm 1972: “Địa dịch là sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất nào để lợi dụng cho một sở nhà đất của chủ khác” hay “Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác”.
• Pháp luật La Mã: “Quyền địa dịch là một loại đặc biệt của quyền sở hữu hạn chế, là quyền được sử dụng hạn chế bất động sản thuộc sở hữu của người khác, nhưng đặt trong sự tôn trọng quyền của chủ sở hữu”.
• Bộ Luật dân sự Pháp quy định: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”.
• Bộ Luật dân sự Liên bang Nga: “Trong trường hợp cần thiết, chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất – các bất động sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”.
• Bộ Luật dân sự Nhật Bản (Điều 280): “Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không được vi phạm các quy định tại Chương 3 mục 1 nói về trật tự công cộng”.
• Bộ Luật dân sự và Thương mại Thái Lan (Điều 1387): “Một bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc, bằng cách đó chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất định tác động lên tài sản của mình hoặc hạn chế việc thực hiện một số quyền nhất định vốn thuộc quyền sở hữu của mình nhằm đem lại lợi ích cho một bất động sản khác”.

Mặc dù vẫn tiếp nhận tinh thần cơ bản của pháp luật phong kiến nhưng Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 không tiếp tục sử dụng thuật ngữ “địa dịch” mà thay bằng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Tuy việc sử dụng thuật ngữ có sự khác biệt so với các luật trước đây nhưng thuật ngữ này vẫn giữ được bản chất của lý thuyết vật quyền là tách biệt giữa Bất động sản hưởng quyền và Bất động sản chịu hưởng quyền. Có thể hiểu, quyền sử dụng hạn chế Bất động sản liền kề là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền trong việc sử dụng Bất động sản liền kề hay Bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Nhưng, việc sử dụng này là hạn chế, tức nếu có đủ điều kiện phát sinh quyền thì chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền chỉ được thực hiện việc sử dụng của mình trong phạm vi cho phép chứ không phải là toàn bộ hay phần lớn Bất động sản chịu hưởng quyền và phải có sự tôn trọng đối với chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

So với Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 không sử dụng thuật ngữ: địa dịch; dịch quyền; hay quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà thay thế thành cụm từ “quyền đối với bất động sản liền kề”. Thuật ngữ “địa dịch” bị thay thế do có một số điểm không phù hợp vì địa là đất mà trong quyền đối với bất động sản liền kề không phải chỉ có những quyền liên quan đến đất mà có những quyền không liên quan đến đất như đường điện trên không trung; đường dây cáp viễn thông,… Việc bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế” bởi từ quyền khi kết hợp với từ sử dụng sẽ gây hiểu nhầm với nội hàm của từ “quyền sử dụng” trong quyền sở hữu; việc “hạn chế” không cần thể hiện ở việc định danh quyền mà nên để cho chính nội hàm của quyền đó thể hiện. Như vậy, về bản chất, quyền đối với Bất động sản liền kề là một loại vật quyền. Dựa trên mối liên hệ giữa hai Bất động sản, nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên Bất động sản chịu hưởng quyền. Theo đó, một Bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác Bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác.

Tuy cách thức quy định về khái niệm quyền đối với Bất động sản liền kề là khác nhau nhưng quan niệm của các quốc gia đều mang điểm cốt lõi chung là cùng nói lên bản chất của quyền: i) luôn tồn tại từ hai Bất động sản trở lên thuộc sở hữu của các chủ thể khác nhau; ii) luôn có một Bất động sản phải gánh chịu nghĩa vụ nhằm phục vụ lợi ích cho Bất động sản khác. Vì trong địa dịch thì nghĩa vụ là mối quan hệ phiền lụy giữa các Bất động sản nên việc thay đổi chủ sở hữu không làm thay đổi nghĩa vụ phải gánh chịu của Bất động sản.

Như vậy, quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền thực hiện một số hành vi nhất định trên Bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của người khác nhằm đáp ứng nhu cầu khai thác Bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu của mình trên cơ sở quy định của pháp luật.

1.3 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

1.3.1 Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Hiện nay chưa có quy định về khái niệm xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề. Tuy nhiên, theo từ điển Tiếng Việt: “xác lập” được hiểu là chứng minh có thật, trên cơ sở vững chắc. Theo cách định nghĩa này có thể hiểu xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề là dựa trên cơ sở lập luận, chứng cứ có thật, vững chắc để từ đó nhằm khẳng định sự làm chủ (quyền) của mình đối với một sự vật. Mặt khác quyền đối với Bất động sản liền kề còn được xem là một quyền sở hữu hạn chế, vì quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền được sử dụng hạn chế Bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác nên việc xác lập quyền sở hữu phải dựa trên những căn cứ do pháp luật quy định.

1.3.2 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền cần thiết cần được đảm bảo vì nhu cầu sử dụng Bất động sản một cách có hiệu quả. Do đó, không phải bất kỳ chủ sở hữu nào cũng có quyền này mà phải được xác lập quyền này theo những điều kiện nhất định.

Theo Điều 246 – Bộ luật dân sự 2015 quy định về căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Vậy, nguồn gốc của căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề sẽ dựa vào: địa thế tự nhiên; theo thỏa thuận hoặc theo di chúc (theo hành vi của con người); theo quy định của luật.

• Theo địa thế tự nhiên Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Có thể thấy căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền của Bộ luật dân sự năm 2015 đã bổ sung thêm điểm khác với Bộ luật dân sự năm 2005 là căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề theo địa thế tự nhiên. Địa thế tự nhiên là vị trí tọa lạc khách quan của một Bất động sản mà không có sự can thiệp của con người.

Ở góc độ kinh tế, địa thế tự nhiên giữ vai trò vô cùng quan trọng và là yếu tố đầu tiên trong việc đánh giá giá trị của Bất động sản. Các đặc điểm của địa thế tự nhiên bao gồm: vị trí trên/dưới/cao/thấp; tiếp giáp xung quanh Bất động sản, các điều kiện về cơ sở hạ tầng…Dễ dàng nhận thấy, địa thế tự nhiên ảnh hưởng đến việc sử dụng Bất động sản. Ví dụ như một Bất động sản ở dốc núi, bị vây bọc bởi các Bất động sản khác và không có chỗ thoát nước hoặc vì bị vây bọc làm cho chủ sở hữu không thể hoặc gặp nhiều khó khăn trong việc khai thác, sử dụng Bất động sản đúng mục đích. Các Bất động sản vây bọc xung quanh có thể tồn tại ở nhiều hình thái, không gian, khoảng cách khác nhau, vây bọc hoàn toàn hoặc vây bọc chuyên biệt.

Chính vì các đặc điểm tự nhiên này nên muốn khai thác, sử dụng được Bất động sản phải có sự hỗ trợ từ các chủ sở hữu Bất động sản liền kề, thông qua việc các họ sẽ phải dành cho chủ sở hữu Bất động sản cần khai thác một lối cấp, thoát nước; lối đi qua; lối tưới nước, tiêu nước; lối mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…Như vậy, trên cơ sở do địa thế tự nhiên của Bất động sản và tùy thuộc vào nhu cầu của chủ sở hữu thì quyền đối với Bất động sản liền kề sẽ được xác lập.

• b/ Theo thỏa thuận và theo di chúc

Một trong các nguyên tắc của Luật Dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa vào ý chí, nguyện vọng của mình để xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự. Tương tự, quyền đối với Bất động sản liền kề cũng có thể được xác lập thông qua thỏa thuận. Thỏa thuận này phải thỏa các điều kiện chung của Bộ luật dân sự là tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm và không trái với đạo đức xã hội. Khi đã đạt được thỏa thuận với các chủ sở hữu Bất động sản liền kề, thì người có quyền sử dụng mới có thể tiến hành các hoạt động cần thiết để thực hiện quyền đối với Bất động sản liền kề này nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu khai thác sử dụng Bất động sản của mình.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu bị hưởng quyền phải mở cho chủ thể có Bất động sản bị vây bọc một lối đi qua. Chủ thể có Bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bị hưởng quyền mở lối đi qua nhưng còn lối đi được mở tại vị trí nào trên đất của chủ sở hữu bị hưởng quyền, kích thước ra sao, giá trị đền bù tài sản trên đất là bao nhiêu lại được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của chủ thể có Bất động sản  bị vây bọc và chủ sở hữu bị hưởng quyền để cân bằng về mặt lợi ích. Hoặc ngay cả khi Bất động sản không bị vây bọc và đã có lối đi nhưng lối đi hiện nay không còn phù hợp để khai thác và sử dụng thì chủ sở hữu nếu có mong muốn thay đổi hiện trạng lối đi qua hay muốn mở một lối đi mới thuận tiện hơn thì có thể thỏa thuận với chủ sở hữu Bất động sản liền kề để mở một lối đi phù hợp với mục đích khai thác Bất động sản. Sự thỏa thuận này đều làm phát sinh quyền đối với Bất động sản liền kề. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Bên cạnh đó, một điểm khác trong Bộ luật dân sự năm 2015 được xem là quan trọng và tiến bộ hơn so với Bộ luật dân sự năm 2005 là quyền đối với Bất động sản liền kề còn được xác lập theo di chúc. Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc.

Người lập di chúc là chủ sở hữu hợp pháp đối với di sản thừa kế thì họ có toàn quyền lập di chúc cho chủ thể khác có quyền đối với Bất động sản của họ. Việc lập di chúc phải được thực hiện trong điều kiện tinh thần minh mẫn, sáng suốt và hoàn toàn tự nguyện. Nội dung của di chúc là dành cho chủ sở hữu Bất động sản bị vây bọc được hưởng quyền đối với Bất động sản của mình (quyền sử dụng hạn chế trên bất động sản). Theo đó, di chúc sẽ phát sinh hiệu lực khi người lập di chúc chết và quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sẽ được tôn trọng, công nhận và thực hiện trên thực tế.

Ngoài ra, quyền đối với bất động sản liền kề có thể chuyển cho người thừa kế bất động sản của mình. Nhằm mục đích khi người lập di chúc chết thì việc sử dụng đất của người thừa kế vừa có thể diễn ra thuận lợi vừa có thể hạn chế được những tranh chấp có thể xảy ra đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Như vậy, thỏa thuận hoặc lập di chúc là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

• c/ Theo quy định của luật Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Một quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thì quan hệ đó là quan hệ pháp luật. Các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó được pháp luật bảo vệ.

Theo Điều 246 – Bộ luật dân sự 2015: “Khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một lối thoát nước,… để chủ sở hữu bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường”. Có thể hiểu quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định của pháp luật. Đây là căn cứ không phụ thuộc vào ý chí hay thỏa thuận của các chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề mà hoàn toàn được xác lập trên các quy định trực tiếp của pháp luật. Những trường hợp xác lập quyền theo quy định của luật có thể kể đến là xác lập quyền tưới nước, tiêu nước (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc (Điều 255);…

Trong đó, đối với quyền về lối đi qua khi có sự phân chia bất động sản thì có thể dựa trên căn cứ này để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Trên thực tế, do nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế,… mà một bất động sản có thể bị chia thành nhiều phần bất động sản nhỏ hơn cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau. Vấn đề gặp phải là sẽ có một hoặc nhiều bất động sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau không có lối đi ra đường công cộng mặc dù bất động sản bị phân chia ban đầu có lối đi ra thông với đường công cộng. Vì vậy, Khoản 3 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 đã quy định các trường hợp này có căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề như sau: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Trong trường hợp này, lối đi phải được tạo lập trên chính Bất động sản bị phân chia, việc tạo lập lối đi này không cần phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu Bất động sản  liền kề khác tạo lối đi trên Bất động sản của họ. Tuy nhiên, nhằm đảm bảo lợi ích và công bằng cho các chủ sở hữu Bất động sản trong việc phân chia và để việc thực thi được dễ dàng thì việc tạo lập lối đi như thế nào, ở đâu dựa trên thỏa thuận giữa các chủ sở hữu tài sản. Đây được xem là là phương thức hữu hiệu nhất. Nếu không đạt được thỏa thuận và xảy ra các tranh chấp thì sẽ được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi qua. Lối đi qua cho người ở phía trong được xác lập trong trường hợp này sẽ không được đền bù như việc xác lập lối đi qua dựa trên căn cứ theo địa thế tự nhiên. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Tuy nhiên, trong trường hợp Bất động sản bị phân chia thành nhiều phần do mua bán, thừa kế, tách riêng,…. mà có Bất động sản bị vây bọc thì cần quy định rõ Bất động sản chịu hưởng quyền. Lối đi qua trong trường hợp này được xác lập trong phạm vi Bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay với tất cả các Bất động sản liền kề khác? Quy định này chỉ phù hợp với Bất động sản bị phân chia từ Bất động sản gốc và Bất động sản gốc còn quỹ đất để tạo lập lối đi sau khi phân chia. Vì nếu Bất động sản gốc không còn quỹ đất sau khi phân chia để tạo lập lối đi hay lối đi được tạo lập có kích thước không phù hợp để khai thác và sử dụng công năng của nó thì Bất động sản liền kề nào sẽ chịu sự phiền lụy này? Theo quy định hiện nay thì chỉ có các Bất động sản có cùng nguồn gốc, khi phân chia Bất động sản phải có nghĩa vụ dành lối đi cho Bất động sản ở phía trong mà không có quy định nghĩa vụ này đối với các Bất động sản liền kề khác.

Nếu trong Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định điều kiện được mở lối đi qua là khi “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng” thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã mở rộng thêm điều kiện mở lối đi qua cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội là “Nếu bất động sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Điều này có nghĩa là, ở Bộ luật dân sự năm 2005 khi đã có lối đi ra đường công cộng thì không được quyền yêu cầu tạo lập một lối đi khác, bất kể lối đi hiện hữu có kích thước không đủ hoặc lối đi này không thuận tiện để khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc. Còn đối với Bộ luật dân sự năm 2015 thì ngoài điều kiện là không có lối đi ra thì nếu lối đi hiện hữu không còn phù hợp với mục đích khai thác và sử dụng Bất động sản thì sẽ có quyền được yêu cầu mở một lối đi khác cho phù hợp.

Một lối đi như thế nào thì được xem là thuận tiện và hợp lý? Tùy vào mục đích sử dụng lối đi thì mới xác định được lối đi đó có thuận tiện và hợp lý hay không vì lối đi có mục đích sử dụng khác nhau thì sẽ có kích thước khác nhau. Ví dụ như: Lối đi dành cho mục đích sinh hoạt, đi lại thông thường sẽ có kích thước chiều rộng, chiều dài, chiều cao khác với lối đi dành cho mục đích sản suất, kinh doanh. Chính vì quy định không rõ ràng nên trên thực tế đã phát sinh các tranh chấp giữa chủ sở hữu Bất động sản bị vây bọc và chủ sở hữu Bất động sản vây bọc. Khi chủ sở hữu Bất động sản bị vây bọc muốn mở lối đi để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở hữu Bất động sản liền kề để mở một lối đi thuận tiện và hợp lý. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Bên cạnh đó, khi đã tồn tại một lối đi hiện hữu, thông ra với đường công cộng nhưng lối đi hiện hữu này không còn phù hợp với nhu cầu khai thác và sử dụng thì có được áp dụng quy định này không? Vì quy định này chỉ cho phép mở lối đi đối với Bất động sản bị vây bọc, không có quy định về việc thay đổi hiện trạng lối đi đối với lối đi hiện hữu.

BĐS bị vây bọc sử dụng lối đi thông ra đường công cộng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, khai thác và sử dụng bất động sản. Nếu có một lối đi ra đường công cộng đã tồn tại từ lâu nhưng lối đi này không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng thì việc yêu cầu xin thay đổi hiện trạng lối đi là một nhu cầu đòi hỏi tất yếu và là một việc làm cần thiết. Vì thực tế hiện nay xã hội đang tồn tại rất nhiều lối đi có diện tích rất nhỏ và hẹp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro trong cuộc sống sinh hoạt thường ngày như hoả hoạn, cháy nổ,… Tuy nhiên, trong quy định của pháp luật chỉ mới dừng lại ở việc cho mở lối đi ra đường công cộng đối với Bất động sản bị vây bọc không có lối ra hoặc lối ra không đủ mà không có quy định về quyền xin thay đổi hiện trạng lối đi hiện hữu khi lối đi không còn phù hợp với nhu cầu thực tế.

Tại quy định của “Điều 252 – Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề”, “Điều 253 – Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác”, “Điều 254 – Quyền về lối đi qua”, “Điều 255 – Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác” đều có quy định về việc bồi thường thiệt hại và đền bù. Việc bồi thường thiệt hại và đền bù do các bên thoả thuận. Việc bồi thường thiệt hại và đền bù trong việc cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc thì rất dễ để xác định mức độ thiệt hại và thực hiện đền bù. Riêng chỉ có xác định thiệt hại để đền bù khi mở lối đi qua là khó thực hiện và phát sinh nhiều vấn đề nhất. Vì việc tạo lập một lối đi gây ra rất nhiều phiền lụy, thiệt hại đối với chủ sở hữu Bất động sản liền kề nên đa số việc đền bù thông qua thoả thuận ít khi thành công mà phải nhờ đến sự can thiệp của Tòa án. Nếu như trong Bộ luật dân sự năm 2005, việc đền bù được thể hiện chung trong một điều khoản với nội dung chính thì trong Bộ luật dân sự năm 2015 việc đền bù đã được tách rời và thể hiện riêng biệt với các nội dung khác. Theo quy định hiện nay, việc đền bù là hệ quả của việc mở lối đi, không phải là điều kiện để mở lối đi. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Không những vậy, mặc dù pháp luật quy định chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền nhưng không quy định về mức đền bù, phương thức và thời hạn thanh toán. Về mức giá đền bù, hiện nay tồn tại song song hai loại giá đất đó là giá đất theo bảng giá của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có mức giá thấp hơn và bảng giá thị trường có mức giá cao hơn (giao dịch mua bán sẽ theo bảng giá đất này). Chính vì luật không có quy định cụ thể nào về cách tính giá đất đền bù sẽ áp dụng theo bảng giá đất nào nên chủ sở hữu nào cũng muốn giành phần có lợi hơn cho mình. Chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền thì muốn được áp dụng theo bảng giá đất của thị trường, trong khi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền thì muốn được áp dụng theo bảng giá đất của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh.

Ngoài ra, thực tế sẽ phát sinh hai trường hợp: i) Khi chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền đã mở lối đi nhưng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thực hiện đền bù, ii) Chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền đã đền bù xong nhưng chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền lại không chịu mở lối đi. Như vậy, đối với các trường hợp này thì pháp luật lại không có quy định chế tài để giải quyết. Nếu không đền bù thì có được hay không được mở lối đi qua vì việc đền bù không phải là điều kiện để mở lối đi qua.

Theo quy định của pháp luật, quyền đối với Bất động sản liền kề còn có thể chuyển giao khi Bất động sản được chuyển giao. Theo Điều 247 – Bộ luật dân sự 2015, “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao”. Theo điều này, khi một Bất động sản được chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho người khác thì quyền đối với Bất động sản liền kề cũng sẽ được chuyển giao cho chủ sở hữu mới mà không cần có sự thoả thuận đặc biệt nào khác. Người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất không cần thoả thuận với chủ sở hữu Bất động sản liền kề; chủ sở hữu Bất động sản liền kề có nghĩa vụ không được ngăn cản chủ sở hữu mới được chuyển nhượng thực hiện quyền đối với Bất động sản liền kề của họ.

Ngay cả trường hợp chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền được chuyển giao cho người khác thì chủ sở hữu mới của Bất động sản này vẫn phải tiếp tục chịu nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu Bất động sản liền kề sử dụng một cách hạn chế đối với Bất động sản đã được chuyển giao cho mình.

1.4 Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thoả thuận và theo di chúc Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Nhằm đảm bảo căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề theo thoả thuận hay theo di chúc là hợp pháp, có giá trị pháp lý và hạn chế các tranh chấp xảy ra thì cần có những tiêu chuẩn nhất định về hình thức xác lập quyền theo thoả thuận và theo di chúc. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ quy định căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề là theo di chúc hoặc theo thỏa thuận, còn về điều kiện hình thức xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề thì bộ luật không có quy định cụ thể. Vì vậy, để quy định được hình thức của xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề chỉ có thể căn cứ vào điều kiện của giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng, di chúc nói riêng.

Đối với trường hợp xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề theo ý chí song phương thì hiện nay pháp luật vẫn chưa có quy định về hình thức xác lập. Trong khi đó, các bộ luật dưới thời Pháp thuộc đã có sự minh bạch về hình thức đối với địa dịch. Hình thức này do các chủ sở hữu lập ra với yêu cầu là phải làm thành văn bản và có chứng thực của viên chứng thị thực. Mặc dù Bộ luật dân sự năm 2015 chưa có quy định về hình thức xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề nhưng nhìn chung thỏa thuận này là một loại hợp đồng với nội dung là khai thác sử dụng Bất động sản và đối tượng của hợp đồng là Bất động sản. Vì đối tượng của hợp đồng là Bất động sản nên yêu cầu phải lập thành văn bản. Một số khác còn bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Mặt khác nhằm quản lý tình trạng bất động sản, pháp luật đất đai quy định khi đăng ký đất đai lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà có xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề thì việc xác lập này phải được thể hiện trong hồ sơ đăng ký và các bên cần nộp giấy tờ chứng minh việc xác lập như: hợp đồng; văn bản thỏa thuận; quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền.

Như vậy, có thể thấy một thỏa thuận để xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề phải được thể hiện dưới dạng vật chất. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực mà chỉ mang tính chất của một thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, tại Điều 117 – Bộ luật dân sự năm 2015 cũng khẳng định “Hình thức được xem là điều kiện bắt buộc của giao dịch dân sự khi luật có quy định”. Vì vậy, hình thức khi xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề không chỉ bị bó buộc bằng văn bản mà còn có thể xác lập bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể hay cả bằng thông điệp dữ liệu.

1.5 Nghĩa vụ và quyền của các bên trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền đối với quyền Bất động sản liền kề được xác lập có thể làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho các chủ thể có liên quan đến việc thực hiện quyền này, đó là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền.

• Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền

Trong Bộ luật dân sự năm 2015, từ Điều 250 đến Điều 256 là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến việc thực hiện quyền đối với Bất động sản liền kề.

Trong đó, Điều 250 và Điều 251 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất Bất động sản hưởng quyền nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền cho chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền. Nghĩa vụ của chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền trong việc thoát nước mưa, nước thải như sau: “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề”; “Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng”. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Đối với các Bất động sản liền kề thì việc thoát nước mưa, nước thải nếu không tuân theo một quy chuẩn nhất định thì sẽ ảnh hưởng đến các Bất động sản liền kề xung quanh. Ví dụ: Anh A và chị B là hai chủ sở hữu bất động sản liền kề nhau. Chị B xây nhà sát cạnh nhà của anh A nhưng không xây dựng hệ thống thoát nước mưa nên nước mưa từ nhà chị B xối thẳng xuống tường nhà anh A. Lâu ngày, điều này làm cho tường nhà anh A bị ẩm mốc, xuống cấp. Do đó, quy định này đặt ra để việc thoát nước mưa, nước thải của chủ sở hữu không ảnh hưởng đến bất kì Bất động sản nào, thậm chí là cả môi trường công cộng.

Các quy định này là nghĩa vụ của chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền nên bắt buộc chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền có nghĩa vụ phải thực hiện nghiêm chỉnh. Các vấn đề về nghĩa vụ của chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền ngoài được quy định tại Điều 250, Điều 251 còn được quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như: Pháp luật về xây dựng, về quy chuẩn kỹ thuật trong việc xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải,…

BLDS năm 2015 đã điều chỉnh tên của điều luật từ “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” (Điều 275 – Bộ luật dân sự năm 2005) thành “Quyền về lối đi qua” (Điều 254 – Bộ luật dân sự năm 2015). Bộ luật dân sự năm 2015 không những bỏ cụm từ bất động sản “liền kề” trong tên của điều luật mà trong nội dung của luật cũng thay thế cụm từ “liền kề” bằng cụm từ “vây bọc”. Để một Bất động sản bị vây bọc có thể thông ra với đường công cộng thì cần phải có một lối đi. Lối đi này không chỉ đi qua một Bất động sản mà còn có thể đi qua nhiều Bất động sản khác có tiếp nối với Bất động sản liền kề và thuộc sở hữu của nhiều người khác nhau. Do đó, trong quá trình khai thác và sử dụng, Bất động sản bị vây bọc không chỉ cần chủ sở hữu Bất động sản tiếp giáp và có chung ranh giới nhượng quyền mà còn cần đến sự nhượng quyền của những Bất động sản không liền kề để tạo lập lối đi. Nếu quyền về lối đi chỉ được áp dụng trên Bất động sản liền kề thì sẽ gây khó khăn, bất cập và dẫn đến việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn không đồng nhất. Với quy định này thì các Bất động sản có liên quan trong việc mở lối đi đều được xem là Bất động sản liền kề và đều có nghĩa vụ bị nhượng quyền chứ không riêng gì Bất động sản liền kề tiếp giáp và có chung ranh giới.

• Quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền

Pháp luật quy định quyền của chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền trong việc xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề là những giới hạn cho phép thực hiện một số quyền nào đó của một chủ thể. Phạm vi quyền được pháp luật quy định từ Điều 252 đến Điều 255 là một số quyền phổ biến, thiết yếu, cần thiết cho cuộc sống của mỗi người như: Quyền cấp, thoát nước; quyền lối đi qua; quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc,… Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ nhất: Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 252 – Bộ luật dân sự năm 2015: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy; Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”. Điều luật này đã có sự tích hợp cả hai quyền: quyền cấp và thoát nước qua bất động sản liền kề.

Đây là quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo địa thế tự nhiên. Vì vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp và thoát nước của bất động sản này sẽ bắt buộc hay đương nhiên phải đi qua các bất động sản khác. Khi đó chủ sở hữu của các bất động sản có dòng nước chảy qua phải có nghĩa vụ dành ra một lối cho việc cấp và thoát nước. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không được có hành vi cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy qua bất động sản của mình. Đồng thời quyền được xác lập cũng đặt ra yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền là phải có trách nhiệm hạn chế tổn thất đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Trong trường hợp thiệt hại xảy ra do lối cấp và thoát nước của tự nhiên hay do dòng chảy tự nhiên của nước mà không có sự can thiệp của con người thì thiệt hại đó không cần phải bồi thường.

Thứ hai: Quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định tại Điều 253 – Bộ luật dân sự năm 2015. Vì Việt Nam là một nước nông nghiệp nên sản suất nông nghiệp được xem là ngành kinh tế trọng điểm của nước ta. Do đó, nước đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc sản xuất canh tác và quyền tưới nước, tiêu nước là quyền cần thiết đối với người sử dụng đất canh tác và sản xuất nông nghiệp. Theo Điều 253 – Bộ luật dân sự năm 2015, khi được yêu cầu mở một lối dẫn nước thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải đáp ứng nhu cầu đó. Tuy nhiên, việc đặt lối dẫn nước ở đâu, đặt như thế nào, kích thước hạ tầng lối dẫn ra sao là dựa trên sự thoả thuận của các bên sao cho hợp lí và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có quyền yêu cầu bồi thường khi có thiệt hại xảy ra.

Trong điều luật này sử dụng cụm từ “người có quyền sử dụng đất canh tác” có ý nghĩa: i) Mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp. Vì Điều 10 Luật Đất đai 2013 không có phân loại đất là đất canh tác (chỉ có đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm,…) nên có thể hiểu theo cách thông thường của Tiếng Việt đó là đất đã được đăng ký với mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đất chưa được xác định mục đích sử dụng nhưng trên thực tế đất đang được sử dụng vào mục đích trồng cây, trồng trọt; ii) Mở rộng phạm vi chủ thể xác lập là “người có quyền sử dụng đất” chứ không phải “người sử dụng đất”. Vì theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được hiểu theo nghĩa hẹp là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn người có quyền sử dụng đất là người sử dụng đất, người chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người thuê đất để canh tác từ người sử dụng đất. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ ba: Quyền về lối đi qua

Một số quy định của pháp luật nước ngoài về lối đi qua:

Điều 682 – Bộ Luật dân sự Pháp (1995) quy định: “Chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra”.

Điều 620 – Bộ Luật dân sự Bắc Kỳ (1995) quy định: “Người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ sự kinh lý cho các công việc công, nông trong nhà đất mình thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu”.

Điều 472 – Bộ Luật dân sự Sài Gòn (1995) quy định: “Chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa sản lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường thiệt hại gây ra”.

Mọi bất động sản đều có giới hạn nhưng chủ sở hữu bất động sản thì không thể chỉ ở mãi trong giới hạn đó. Nhằm đáp ứng các nhu cầu về vật chất và tinh thần, các chủ sở hữu cần phải thiết lập các mối quan hệ giao dịch với xã hội bằng việc liên tục đi ra, đi vào bất động sản của mình hằng ngày. Để làm được điều đó thì các bất động sản đều phải thông ra với đường công cộng.

Có những bất động sản mà ranh giới của nó không có bất kì tiếp xúc nào với đường công cộng và để đi thông ra đường công cộng thì buộc phải đi qua một hay nhiều bất động sản khác. Bất động sản này được gọi là bất động sản bị vây bọc. Do đó, pháp luật đã quy định cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền năng đặc biệt quan trọng là quyền về lối đi qua. Quyền về lối đi qua có thể xác lập dựa trên các căn cứ: theo địa thế tự nhiên, theo thỏa thuận, theo di chúc và theo quy định pháp luật.

So với Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 đã mở rộng phạm vi quyền cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Một là, nếu Bộ luật dân sự năm 2005 quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chỉ có thể yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi qua thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 đã cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu không chỉ một mà nhiều hoặc tất cả chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở lối đi qua. Hai là, trong Bộ luật dân sự năm 2005 quy định chủ thể chỉ có quyền yêu cầu khi không có lối đi ra, còn Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chủ thể có quyền yêu cầu khi không có hoặc không đủ lối đi ra. Như vậy, có thể thấy Bộ luật dân sự năm 2015 đã có những điểm mới bổ sung theo hướng có lợi hơn cho bất động sản hưởng quyền. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Thứ tư: Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc được quy định tại Điều 255 – Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Theo quy định của pháp luật thì phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ tác động vào bề mặt của bất động sản chịu hưởng quyền mà còn tác động vào phần không gian của bất động sản này. Thực tiễn và yêu cầu của việc mắc đường dây tải điện xuất phát có thể từ vị trí tự nhiên bị vây bọc hoặc do một bất động sản chịu hạn chế là không tiếp giáp với nơi cung cấp nguồn điện, nguồn thông tin liên lạc (ví dụ như trụ điện). Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản này bắt buộc phải mắc đường dây qua phần không gian phía trên của một hay nhiều bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không chỉ đi qua các bất động sản có chung ranh giới địa lý. Quy định được bắt nguồn từ Điều 175 – Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”, tức là đường dây tải điện và thông tin liên lạc sẽ được mắc ở phần không gian của người sử dụng bất động sản. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng đến bất động sản chịu hưởng quyền sẽ ít hơn so với quyền về lối đi qua. Tuy nhiên đường dây tải điện được xem là nguồn nguy hiểm cao độ nên khi thực hiện quyền này chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cần phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu bất động sản bị hưởng quyền nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trong Luật Đất đai năm 2013 còn quy định “Quyền cấp khí gas là một trong số các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” (dùng thuật ngữ theo Bộ luật dân sự năm 2005) và quyền phục vụ cho những nhu cầu cần thiết khác mà Bộ luật dân sự năm 2015 chưa có quy định rõ ràng. Các chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản bị hưởng quyền để xác lập quyền của mình trên bất động sản của họ và có khoản đền bù tương xứng với lợi ích theo sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Tóm lại, trên cơ sở được khai thác bất động sản của người khác để phục vụ cho nhu cầu sử dụng bất động sản của mình, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ được phép thụ hưởng địa dịch trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có nghĩa vụ phải tuân thủ các nguyên tắc khai thác quyền; không vi phạm quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền (là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt). Trong quá trình sử dụng quyền nếu gây ra thiệt hại thì phải bồi thường theo từng trường hợp cụ thể.

• c/ Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 249 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”.

Đây là một quy định hoàn toàn mới trong Bộ luật dân sự năm 2015. Quy định này nhằm bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền (trong trường hợp cho tặng, chuyển nhượng, chia thừa kế bất động sản,…). Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền một khoảng thời hạn hợp lý nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể chủ động tìm các giải pháp thay thế, dự phòng nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sử dụng bất động sản liên tục và không bị gián đoạn.

Tuy nhiên, luật không quy định cụ thể về thời hạn hợp lý là bao lâu (thời gian tối thiểu/thời gian tối đa). Trong trường hợp nếu chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền không thông báo và xảy ra thiệt hại thì trách nhiệm của các bên và việc đền bù được thực hiện như thế nào?

1.6 Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề

Điều 247 – Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất dộng sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Đây là một quy định mới trong Bộ luật dân sự năm 2015 và mang tính hoàn thiện hơn các vấn đề liên quan đến việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Trong những năm gần đây, thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản vô cùng sôi nổi và nhộn nhịp. Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung được xem là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lưu thông trên thị trường. Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ tồn tại khi bất động sản liền kề còn tồn tại và chỉ mất đi khi bất động sản liền kề mất đi hoặc khi các bất động sản nhập lại làm một hoặc việc sử dụng, khai thác bất động sản liền kề không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Do đó, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề sẽ vẫn có hiệu lực đối với người được nhận chuyển giao.

Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và có quyền về lối đi qua bất động sản của B. Khi A chuyển nhượng bất động sản của mình cho C thì quyền về lối đi cũng sẽ được chuyển giao luôn cho C và B có nghĩa vụ phải tôn trọng quyền về lối đi của C.

Vì thoả thuận xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được xem là giao dịch làm phát sinh việc một bất động sản phải gánh chịu nghĩa vụ nhằm mục tiêu khai thác một bất động sản khác của người khác nên khi bất động sản được chuyển giao thì việc hưởng quyền của bất động sản vẫn tồn tại và có hiệu lực.

Đối với bên thứ ba, nếu họ biết về sự tồn tại của thỏa thuận xác lập quyền này thì buộc phải tôn trọng việc xác lập giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Bên thứ ba phải biết về sự tồn tại của quyền đối với bất động sản liền kề đã xác lập từ trước.

Như vậy, Điều 247 – Bộ luật dân sự năm 2015 là quy định mới nhằm khẳng định hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề khi đã được xác lập, có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và ngay cả khi bất động sản được chuyển giao thì phải tôn trọng hiệu lực của quyền.

1.7 Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

So với Bộ luật dân sự năm 2005 thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã bổ sung thêm hai trường hợp để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Đó là:

• Phù hợp với thỏa thuận của các bên Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề xuất phát từ nhu cầu và sự cần thiết nhằm bảo vệ quyền của các chủ thể trong việc sử dụng đất. Do đó, nếu các bên đồng ý không chuyển nhượng quyền đối với bất động sản xung quanh thì thỏa thuận đó sẽ được tòa án giữ nguyên miễn là không trái với pháp luật hoặc đạo đức xã hội.

• Có những trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các trường hợp được quy định tại khoản 1 và khoản 2 tại Điều 256 – Bộ luật dân sự năm 2015 – Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, quyền đối với tài sản có thể bị chấm dứt theo các quy định của pháp luật và có thể được thực hiện thông qua: bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp lý của Tòa án, cơ quan quản lý nhà ở hoặc quốc gia có liên quan. Đây là một quy định mở của Bộ luật dân sự 2015 vì những tình huống mới có thể xảy ra trong thực tiễn sẽ là cơ sở cho việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.

1.8 Thẩm quyền xử lý khi có phát sinh tranh chấp về lối đi qua

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi trong Bộ luật dân sự năm 2015 được quy định rõ là các bên sẽ được “quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để xác định” chứ không gọi chung chung là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định như trong Bộ luật dân sự năm 2005.

1.9 Giới hạn của quyền đối với bất động sản liền kề Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Chủ sở hữu Bất động sản hưởng quyền phải đảm bảo việc khai thác, sử dụng Bất động sản không được xâm hại đến quyền và lợi ích của các chủ sở hữu Bất động sản chịu hưởng quyền có liên quan. Cuộc sống tại các khu vực cộng đồng có rất nhiều bất tiện và khi mọi người chấp nhận sống trong cộng đồng đó thì buộc phải chấp nhận những bất tiện này. Tuy nhiên, nếu có những bất tiện vượt quá giới hạn bình thường thì cần phải được ngăn chặn để cuộc sống trong cộng đồng có thể hài hoà với tất cả mọi người. Giống như quyền sở hữu, quyền đối với Bất động sản liền kề cũng có những giới hạn cụ thể. Đó là phạm vi mà pháp luật xác định cho chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề phải thực hiện trong một số trường hợp nhất định bảo đảm nguyên tắc tôn trọng lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

• Nghĩa vụ bảo vệ môi trường

Môi trường có tác động đối với sự tồn tại và phát triển của con người và sinh vật. Hành động gây ô nhiễm, gây thiệt hại cho môi trường, làm biến đổi các thành phần môi trường làm ảnh hưởng xấu đến con người và sinh vật, xâm phạm đến lợi ích chung, lợi ích công cộng được xem là hành động vi phạm pháp luật (khoản 4 Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015). Ngoài ra, Điều 8 Luật Tài nguyên môi trường và biển đảo năm 2015 cũng đã quy định hành vi bị nghiêm cấm đó là việc: Hủy hoại, làm suy thoái môi trường, hệ sinh thái…. Các biện pháp bảo vệ môi trường được áp dụng như: Chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề làm ô nhiễm môi trường thì phải chấm dứt hành vi gây ô nhiễm, thực hiện các biện pháp để khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại ngay cả khi những chủ thể này không có lỗi trong việc gây ra thiệt hại theo quy định tại Điều 602 Bộ luật dân sự năm 2015.

• Trường hợp tình thế cấp thiết Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Con người vì muốn tránh một nguy cơ đang đe dọa trực tiếp đến lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác mà không còn cách nào khác là phải gây ra một thiệt hại nhỏ hơn thiệt hại cần ngăn chặn thì gọi là tình thế cấp thiết. Trong tình thế cấp thiết, chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề không được cản trở người khác dùng tài sản của mình hoặc cản trở người khác gây thiệt hại đối với tài sản đó để ngăn chặn, làm giảm mối nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra (khoản 2 Điều 171 Bộ luật dân sự năm 2015). Một sự kiện được xem là tình thế cấp thiết khi đáp ứng đầy đủ các yếu tố sau:

Khi xảy ra tình thế cấp thiết thì chủ sở hữu, chủ thể có quyền đối với tài sản không được cản trở người khác dùng tài sản của mình hoặc cản trở người khác gây thiệt hại đối với tài sản đó để ngăn chặn, làm giảm mối nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn có nguy cơ xảy ra.

• Nghĩa vụ bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, tôn trọng quy tắc xây dựng

Tình trạng xã hội ổn định, có trật tự kỷ cương được xác lập trên cơ sở các quy tắc xử sự chung do Nhà nước quy định. Những giá trị xã hội, chuẩn mực đạo đức truyền thống được mọi người trong xã hội thừa nhận, tôn trọng và tuân thủ. Chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề khi thực hiện quyền của mình phải đảm bảo giữ gìn trật tự, an toàn xã hội, lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng. Nếu chủ thể có những hành vi vì lợi ích của bản thân mà hại người thì sẽ không được pháp luật bảo vệ. Ví dụ: Khi xây nhà ở trên diện tích đất của mình, việc xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, không lấn chiếm Bất động sản liền kề nhưng công trình đang xây dựng khiến cho những nhà liền kề (đã xây dựng và tồn tại trước thời điểm đó) bị nghiêng, nứt thì chủ sở hữu của công trình đó phải chấm dứt việc xây dựng, bồi thường những thiệt hại đã gây ra, khôi phục lại tình trạng ban đầu cho những Bất động sản này.

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh, thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường (Điều 177 Bộ luật dân sự 2015)”. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

“Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định hay khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản. Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kể và xung quanh thi phải bồi thường khác (khoản 2 điều 177 Bộ luật dân sự 2015)”.

• Thiết lập lỗ thông khí, khe sáng, tầm nhìn

Lỗ thông khí là khoảng trống trên vách tường để thông thoáng phần bên trong vật kiến trúc, còn khe sáng là khoảng trống trên vách tường để ánh sáng tự nhiên đi vào bên trong vật kiến trúc mà không có tác dụng thông thoáng. Luật hiện hành của Việt Nam có nhắc tới lỗ thông khí tại khoản 3 Điều 176 nhưng lại chưa có quy định về khe sáng.

Tầm nhìn là một khái niệm trong luật Bất động sản được xây dựng nhằm đặt cơ sở cho các quy tắc liên quan đến quyền của chủ sở hữu một Bất động sản được nhìn ra bên ngoài. Bao gồm: Cửa sổ và ban công. Việc trổ cửa tạo sự đối lưu không khí giữa bên trong và bên ngoài căn nhà, giúp cho không gian bên trong căn nhà được thoáng đãng, đồng thời cho phép chủ sở hữu nhà tiếp xúc với không gian bên ngoài.

Luật hiện hành có một số quy định về trổ cửa sổ: “1. Chủ sở hữu bất động sản không được trổ cửa sổ trên vách tường chung, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý (khoản 3 Điều 167 Bộ luật dân sự 2015); Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng; 2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2.5 mét trở lên (Điều 178)”. Khác với các khe thông gió, cửa sổ phải ở vị trí thích hợp cho phép chủ sở hữu từ đó nhìn ra ngoài và đảm bảo việc đóng, mở không gây nguy hiểm cho người bên ngoài. Theo quy định của luật thực định, các cửa sổ chỉ cần được trổ theo đúng các quy định về xây dựng và nhất là bảo đảm được yêu cầu sử dụng an toàn.

1.10 Bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề

Theo Bộ luật dân sự 2015, “Chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được pháp luật quy định nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác”. Bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề là những cách thức, biện pháp không trái với quy định của pháp luật do chủ thể mang quyền, Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sử dụng nhằm ngăn chặn các nguy cơ xâm phạm đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Một số biện pháp bảo vệ quyền đối với Bất động sản liền kề bao gồm: Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

• Đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với Bất động sản liền kề là quyền của chủ thể trên tài sản của người khác. Việc công khai quyền đối với Bất động sản liền kề là rất quan trọng vì nó góp phần làm giảm bớt các tranh chấp dân sự (nhiều trường hợp mua bán Bất động sản nhưng lại không có ngõ và lối đi dẫn đến tranh chấp).

Việc đăng ký vật quyền nói chung và quyền đối với Bất động sản liền kề nói riêng đã được pháp luật một số nước trên thế giới ghi nhận như Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định: “Việc thủ đắc, mất hoặc thay đổi vật quyền đối với bất động sản không thể được tiến hành chống lại người thứ ba khi việc này chưa được đăng ký phù hợp quy định của pháp luật về đăng ký tài sản (Điều 177)”. Luật về quyền tài sản của Trung Quốc có một số điều luật chung (Điều 6) và một chế định (từ Điều 9 đến Điều 22) quy định về đăng ký Bất động sản. Bộ luật dân sự Hà Lan dành một phần trong quyển 3 từ Điều 3:6 đến 3:31 để quy định về đăng ký tài sản.

Pháp luật Việt Nam hiện cũng đã có những quy định về đăng ký quyền đối với quyền khác đối với tài sản như quy định tại khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2015: “Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được đăng ký quyền theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản”. Hiện nay đã có một số văn bản dưới luật quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền đối với Bất động sản liền kề như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định về nội dung cấp giấy chứng nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính có quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

• Tự bảo vệ Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Truyền thống lâu đời của nhân dân ta là “dĩ hòa vi quý” và “vô phúc đáo tụng đình”. Người dân rất ngại kiện tụng và hạn chế tối đa việc này. Chỉ trong những trường hợp bất đắc dĩ, không có cách giải quyết nào khác thì họ mới đưa nhau ra tòa. Tự bảo vệ là biện pháp được áp dụng rất phổ biến trong đời sống và là phương thức mà mỗi chủ thể quyền (sở hữu, khác đối với tài sản) có thể tự tư duy và áp dụng nhằm bảo vệ quyền của mình một cách phù hợp và hiệu quả nhất. Điều 164 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật”. Chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề có quyền tự thực hiện các biện pháp để bảo vệ quyền của chính mình. Khi thực hiện quyền thì không được xâm phạm đến lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Tự bảo vệ được xem xét ở hai quá trình khác nhau: Một là, khi chưa có hành vi xâm phạm. Chủ thể quyền có thể áp dụng mọi cách thức, biện pháp để tránh hoặc loại bỏ khả năng bị người khác xâm phạm quyền của mình. Hai là, đã xảy ra hành vi xâm phạm. Khi đã xuất hiện hành vi xâm phạm, phương thức tự bảo vệ được áp dụng đối với từng tình huống như: phòng vệ chính đáng, thỏa thuận, thương lượng, theo dõi áp dụng các biện pháp ngăn chặn… Tại điều 1336 Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan năm 1995 quy định rằng “Trong phạm vi của pháp luật, người chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng, định đoạt và thu hoa lợi từ tài sản đó; người đó có quyền theo dõi và lấy lại tài sản đó từ bất cứ người nào không có quyền chiếm giữ nó và có quyền ngăn chặn mọi sự can thiệp phi pháp vào tài sản đó”. Với quy định này pháp luật cho phép chủ thể quyền được quyền theo dõi lấy lại tài sản và quyền ngăn chặn mọi sự can thiệp phi pháp vào tài sản đó từ người xâm phạm. Đây là điểm tương đồng giữa pháp luật dân sự Việt Nam và Thái Lan khi quy định vấn đề tự bảo vệ của chủ sở hữu và chủ thể có quyền khác đối với tài sản.

• Yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ

Kiện đòi lại tài sản

Phương thức này được gọi là kiện vật quyền (kiện đòi lại tài sản). Trên cơ sở các quy định này, chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề có quyền yêu cầu trả lại tài sản (ví dụ: yêu cầu trả lại lối đi, trả lại lối thoát nước…). Phương thức kiện đòi tài sản này được áp dụng khi có các điều kiện sau: Một là, chủ thể kiện đòi phải là chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề, chủ thể này phải chứng minh quyền của mình được xác lập theo những căn cứ xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề (Điều 246 Bộ luật dân sự 2015) như: theo di chúc, theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật… Hai là, chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề phải là người sử dụng tài sản (ví dụ: Họ được sử dụng lối đi qua, lối thoát nước…). Ba là, tài sản kiện đòi phải còn và có thể xác định được. Bốn là, không thuộc những trường hợp pháp luật quy định không được đòi lại tài sản. Năm là, hành vi là đối tượng của việc kiện phải là hành vi trái pháp luật. Hành vi trái pháp luật ở đây được hiểu không chỉ là trái với các quy định của Bộ luật dân sự mà còn trái với quy định của các văn bản pháp luật khác (như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…). Đặc điểm chung của các hành vi này là cản trở chủ sở hữu hay người chiếm hữu hợp pháp thực hiện những quyền năng của mình trong khuôn khổ pháp luật. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận tại Điều 169 Bộ luật dân sự năm 2015: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm”. Trên thực tế hiện nay, việc áp dụng phương thức kiện này là khá phổ biến đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng (kiện về việc vi phạm nguyên tắc xây dựng như: việc trổ cửa, trồng cây, ranh giới…). Việc áp dụng phương thức kiện này cần đáp ứng một số điều kiện nhất định sau: Một là, chủ thể khởi kiện phải là chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề đang bị người khác gây khó khăn trong quá trình thực hiện những quyền năng nhất định. Hai là, chủ thể bị kiện là những người đã thực hiện những hành vi cản trở việc thực hiện quyền của chủ thể mang quyền, làm cho họ không thực thi được một cách tốt nhất quyền của mình. Ba là, hành vi xâm phạm phải đang diễn ra, chưa kết thúc.

Như vậy, có thể thấy rằng, việc áp dụng phương thức kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật góp phần hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại vật chất có thể xảy ra đối với tài sản, đồng thời giúp khả năng khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản trở nên dễ dàng và thuận lợi hơn.

Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là phương thức được áp dụng phổ biến và thường xuyên nhằm bảo vệ quyền của chủ thể đối với tài sản. Trong trường hợp khi không áp dụng được phương thức kiện đòi lại tài sản hay có thể đòi lại tài sản nhưng giá trị tài sản đã giảm sút, tài sản bị hư hỏng, cần thiết phải sửa chữa để có thể khai thác được giá trị sử dụng của tài sản hoặc đã yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề nhưng hành vi xâm phạm đã gây ra thiệt hại… thì chủ thể mang quyền có thể kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại để bù đắp những tổn thất nhất định mà họ phải gánh chịu. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Để áp dụng phương thức kiện này, cần phải đáp ứng những điều kiện sau: Một là, phải có thiệt hại xảy ra, đây là điều kiện tiên quyết để có thể yêu cầu áp dụng phương thức kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Hai là, có hành vi trái pháp luật. Ba là, có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và thiệt hại xảy ra. Trước đây, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, yếu tố lỗi là một trong những điều kiện để phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ

• Thực hiện quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền đối với Bất động sản liền kề độc lập hoặc trước khi áp dụng các phương thức kiện dân sự

Việc áp dụng phương thức này có thể được các chủ thể lựa chọn ngay khi phát hiện có hành vi xâm phạm (tiết kiệm thời gian ngắn). Các bên có thể yêu cầu Uỷ ban Nhân dân cấp cơ sở giải quyết trong thẩm quyền mà pháp luật cho phép hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính đối với những hành vi trái pháp luật như: xây dựng lấn chiếm sang đất liền kề hay việc xả nước thải không đúng quy định làm ô nhiễm môi trường…

• Thực hiện quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau khi thực hiện các phương thức kiện dân sự

Đó là việc yêu cầu cơ quan Thi hành án giải quyết trong trường hợp Tòa án đã giải quyết nhưng chủ thể xâm phạm quyền vẫn ngang nhiên cản trở trái pháp luật và không thực hiện việc bồi thường. Khi cơ quan Thi hành án áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định thì sự việc này sẽ được giải quyết triệt để. Đây là biện pháp bảo vệ tốt nhất quyền của chủ thể có quyền đối với Bất động sản liền kề.

Ngoài các biện pháp bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kể nêu trên, pháp luật Việt Nam còn quy định các biện pháp khác để bảo vệ quyền sở hữu nói chung và quyền đối với Bất động sản liền kề nói riêng như: Biện pháp hành chính, biện pháp hình sự. Tuy nhiên, so với các phương thức bảo vệ này thì phương thức kiện dân sự là phương thức mang tính thực tế rất lớn, được áp dụng một cách rộng rãi hơn các biện pháp khác, tạo điều kiện rất thuận lợi và dễ dàng cho mọi chủ thể có quyền sở hữu bị xâm phạm tự mình chủ động thực hiện phương thức này.

1.11 Quyền đối với bất động sản liền kề trong các văn bản pháp luật Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Ngoài Hiến pháp 2013, Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013 là một trong các văn bản quan trọng của pháp luật về Bất động sản nói chung và pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề nói riêng. Luật Đất đai nằm 2013 đã dành một số quy định để ghi nhận về loại quyền này như: Khoản 1, 2 Điều 26 quy định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất “1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. 2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”; Điều 171 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề “1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. 2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”.

Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị là một trong các loại văn bản cơ bản của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề vì quy hoạch xây dựng và nhà ở là một trong các lĩnh vực liên quan khá nhiều đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Từ Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị đến quy chuẩn quy hoạch xây dựng, trong đó có những quy định cụ thể hóa quyền bảo đảm an toàn trong trường hợp công trình khi sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường. quyền về cấp, thoát nước qua Bất động sản liền kề, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua Bất động sản khác…

Luật Xây dựng năm 2014 đã quy định rõ nguyên tắc cơ bản trong hoạt động đầu tư xây dựng là phải bảo đảm đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, bảo đảm chất lượng, an toàn công trình… hay điều kiện cấp giấy phép xây dựng là phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận…; hồ sơ cấp giấy phép xây dựng phải có văn bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận đối với công trình xây dựng chen, có tầng hầm…(Điều 95).

Luật Quy hoạch đô thị quy định về nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị: Quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt đô thị, Quy hoạch cấp nước đô thị, Quy hoạch thoát nước thải đô thị, Quy hoạch cấp năng lượng và chiếu sáng đô thị, Quy hoạch thông tin liên lạc (Điều 37). Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề: Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (Điều 47).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tuy không điều chỉnh trực tiếp các quan hệ phát sinh liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề nhưng có ảnh hưởng đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Hiện nay việc vận hành các căn hộ trong khu dân cư đang là vấn đề quan trọng và thu hút nhiều sự quan tâm, đặc biệt là việc các căn hộ bị xuống cấp dẫn đến việc nước từ những căn hộ tầng trên thấm đột xuống căn hộ tầng dưới hoặc vấn đề đường nước thải trong khu chung cư bị ô nhiễm, bẩn đục…phần nhiều cũng có liên quan đến việc sử dụng các Bất động sản liền kề. Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định các nghĩa vụ cụ thể của chủ đầu tư trong trường hợp bảo hành các căn hộ trong nhà chung cư…(Điều 20).

Luật Tài nguyên nước năm 2013 cũng là một trong các văn bản cơ bản của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề. Đặc biệt áp dụng cho loại quyền đối với Bất động sản liền kề đó là quyền về tưới nước, tiêu nước. Vì nước là tài nguyên đặc biệt quan trọng, là thành phần thiết yếu của sự sống và môi trường. Luật Tài nguyên nước năm 2013 đã ghi nhận một số quy định về quyền đối với Bất động sản liền kề như: “Quyền của tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên nước được dẫn nước chảy qua đất liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng của tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật”  (Điều 43).

Luật Tài nguyên, môi trường và biển đảo năm 2015 cũng đã có những quy định về các hành vi nghiêm cấm trong việc bảo vệ môi trường như hành vi: Hủy hoại, làm suy thoái môi trường, hệ sinh thái… mà đối tượng áp dụng trong đó các chủ thể có liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Ngoài ra, các văn bản dưới luật được xem là nguồn của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay có thể kể đến là những văn bản hướng dẫn cụ thể một số điều của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị… chẳng hạn như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 6/8/2014 về thoát nước và xử lý nước thải có nhiều quy định liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề. Trong đó quy định rõ nguyên tắc chung quản lý thoát nước và xử lý nước thải, yêu cầu đầu nối hệ thống thoát nước…Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định về nội dung cấp giấy chứng nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính có quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế và quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận (Điều 8).

1.12 Quyền đối với bất động sản liền kề trong các phong tục tập quán

Những hoạt động của con người, được hình thành trong suốt chiều dài lịch sử và ổn định thành nề nếp, được mọi thành viên trong cộng đồng thừa nhận và tự giác thực hiện, có tính kế thừa từ thế hệ này sang thế hệ khác trong cộng đồng nhất định được gọi là phong tục tập quán. Phong tục được vận dụng linh hoạt và không thể tuỳ tiện thay đổi. Khi phong tục được coi là một chuẩn mực ổn định trong các cách xử sự thì nó trở thành tập quán xã hội mang tính bền vững. Vì vậy, Luật tục và Hương ước có sự tác động mạnh mẽ đến phong tục nhưng không phải mọi phong tục đều có thể tồn tại mãi mãi và phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của các thời kỳ kế tiếp. Những phong tục không còn phù hợp với tự nhiên và sự phát triển của xã hội sẽ mai một và đào thải. Xét về mặt dân tộc và văn hoá – xã hội thì tập quán là những phương thức ứng xử giữa người với người đã được định hình, được xem như một dấu ấn, một nề nếp, trật tự trong một cộng đồng dân cư nhất định. Tập quán có đặc điểm là bất biến, bền vững và rất khó thay đổi. Như vậy, tập quán được hiểu như những chuẩn mực xử sự của các chủ thể trong một cộng đồng nhất định. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Điều 5 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định: “Tập quán là quy tắc xử sự có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và được áp dụng rộng rãi trong một vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự. Trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trải với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật này”. 

Liên quan đến quyền đối với Bất động sản liền kề, khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp”. Theo quy định tại điều luật này thì nếu không có thỏa thuận giữa các chủ sở hữu và quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cơ quan xét xử khi giải quyết vấn đề này đương nhiên có thể xác định ranh giới giữa các Bất động sản liền kể theo tập quán. Hiện nay, ở khu vực nông thôn đang tồn tại rất nhiều “hương ước” của mỗi xã, mỗi làng. Những hương ước này đều có nội dung và mục đích củng cố tình làng, nghĩa xóm và có tính giáo dục cao trong cộng đồng, chứa đựng rất nhiều tập quán tốt đẹp trong cộng đồng dân cư. Vì vậy, khi áp dụng tập quán cũng cần phải quan tâm đến hương ước của cộng đồng, bởi các hương ước được hình thành trên cơ sở thoả thuận của cộng đồng dân cư đơn vị làng, xã. Trong các hương ước hàm chứa một số nội dung đã trở thành tập quán có giá trị như các quy định của pháp luật. Việc áp dụng tập quán là rất phù hợp và có hiệu quả cao, nó giữ được mối đoàn kết trong nhân dân, tôn trọng tập quán của nhân dân và giải quyết được triệt để tranh chấp phát sinh thuộc lĩnh vực đồi, rừng. Bởi vì, liên quan đến địa giới, địa hình của điều kiện tự nhiên như đồi, rừng rất phức tạp vì mốc giới hoặc không có hoặc đã bị mất dấu vết…

Tuy nhiên, phong tục tập quán chỉ được coi là hình thức điều chỉnh thứ yếu của pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề bởi vì các quy định của nó chủ yếu tồn tại dưới dạng bất thành văn nên thường được hiểu một cách ước lệ, thiếu rõ ràng, cụ thể, khó bảo đảm cho việc hiểu và áp dụng thống nhất trong phạm vi rộng. Song, ưu điểm của phong tục tập quán là hình thành từ thực tiễn cuộc sống, từ những thói quen ứng xử hàng ngày nên rất gần gũi với nhân dân và thường được nhân dân tự giác thực hiện. Vì vậy, phong tục tập quán có thể góp phần bổ sung chỗ thiếu, khắc phục những lỗ hổng của pháp luật nên cần được tiếp tục sử dụng cùng với các văn bản quy phạm pháp luật. Điều cần thiết hiện nay là phải có hình thức xác định cụ thể những tập quán được Nhà nước thừa nhận để bảo đảm cho việc áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật về quyền đối với Bất động sản liền kề nói riêng được thống nhất và bảo đảm công bằng xã hội.

1.13 Quyền đối với bất động sản liền kề thông qua án lệ Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

“Án lệ là quyết định hoặc lập luận, nguyên tắc hoặc sự giải thích pháp luật do toà án đưa ra khi giải quyết một vụ việc cụ thể được Nhà nước thừa nhận làm mẫu hoặc làm cơ sở để toà án dựa vào đó đưa ra quyết định hoặc lập luận để giải quyết vụ việc khác xảy ra về sau có nội dung hoặc tình tiết tương tự”. Ở các nước tiên tiến, án lệ được coi là một loại chuẩn mực đặc thù hình thành từ sự lặp đi, lặp lại một giải pháp cho một vấn đề giống nhau được đặt ra trong nhiều bản án khác nhau. Việc viện dẫn án lệ được cho là xuất phát từ “lẽ công bằng” (equity) rằng buộc người cầm cân nảy mực theo quy tắc “tiền lệ phải được tôn trọng” (có nghĩa là một người đã được hưởng cách xét xử thế nào, thì không lý do gì người khác không được hưởng cùng một cách xét xử trong trường hợp tương tự).

Tại Việt Nam, Án lệ cũng đã được công nhận trong khoản 3 Điều 45 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015: “Án lệ được Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong giải quyết vụ việc dân sự khi đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố”. Tòa án có thể áp dụng án lệ để giải quyết các sự vụ dân sự có các tình tiết mà pháp luật không quy định

Theo Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành cũng đã đưa ra khái niệm cho án lệ cụ thể tại khoản 1 của Nghị quyết: “Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Toà án nhân dân tối cao công bố là án lệ để các Toà án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử”. Tính đến nay, đã có 70 án lệ đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao công bố, các tranh chấp dân sự liên quan đến Bất động sản chủ yếu là tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, quyền đối với Bất động sản liền kề vẫn chưa có bản án nào được chính thức đưa vào danh mục án lệ nói trên. Tuy nhiên, liên quan đến các tranh chấp về quyền đối với Bất động sản liền kề, Tòa án nhân dân tối cao xem xét đưa vào dự thảo án lệ 2 bản án sau: Quyết định giám đốc thẩm số 157/2014/DS-GĐT ngày 18/4/2014 về vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất về lối đi qua bất động sản liền kề và Quyết định giám đốc thẩm số 06/2014/DS-GĐT ngày 10/1/2014 về vụ án tranh chấp lối đi.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Nội dung tại chương 1 tập trung trình bày và đi sâu vào:

1/ Những khái niệm về: bất động sản liền kề, quyền đối với bất động sản liền kề, xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.

2/ Phân tích quy định của pháp luật về: căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo thoả thuận và theo di chúc, quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề và thẩm quyền xử lý khi có phát sinh tranh chấp về lối đi qua, pháp luật về giới hạn quyền đối với bất động sản liền kề, pháp luật về bảo vệ quyền đối với bất động sản liền kề và so sánh Bộ luật dân sự năm 2015 so với Bộ luật dân sự năm 2005.

3/ Các hình thức của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Bên cạnh đó, tác giả có nghiên cứu, so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật thời kỳ trước và pháp luật của một số nước như Nhật Bản, Nga, Pháp hay các nước trong khu vực Đông Nam Á…để thấy được những ưu, nhược điểm của các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015.

Bản chất của việc xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề: thứ nhất, là quyền gắn liền với Bất động sản, gồm bất động sản hưởng quyền và Bất động sản chịu hưởng quyền. Thứ hai, khi Bất động sản được chuyển giao thì quyền đối với Bất động sản liền kề cũng được chuyển giao. Thứ ba, mục đích của việc xác lập quyền nhằm mục tiêu khai thác Bất động sản hưởng quyền và quyền này không có giá trị về kinh tế. Nhằm đi sâu nghiên cứu về những hậu quả pháp lý của việc xác lập quyền đối với Bất động sản liền kề dựa trên những nghiên cứu của mình, tác giả xin đưa ra một số trường hợp cụ thể trong thực tiễn áp dụng luật ở chương 2. Luận văn: Pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY: 

===>>> Luận văn: Thực trạng pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề

Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://hotrovietluanvan.com/ – Hoặc Gmail: hotrovietluanvan24@gmail.com